Продаж іпотекодержателем предмета іпотеки, відносно якого накладено заборону відчуження

Час минає та деякі іпотечні відносини стають на стадію задоволення вимог іпотекодержателя. В багатьох випадках це пов’язано з неналежним виконанням боржниками своїх обов’язків за кредитними та іпотечними договорами, але інколи реалізація кредиторами своїх прав стає проблематичним у зв’язку з питаннями недосконалості законодавства або неточностей змісту договорів.
Одним з таких питань є можливість продати іпотекодержателем від свого імені на підставі ст. 38 Закону України «Про іпотеку» предмет іпотеки, якщо згідно з іпотечним договором на предмет іпотеки було накладено заборону відчуження.
Сторони договору іпотеки мають право домовитись про накладення заборони відчуження предмета іпотеки. Відповідно до п. 102 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України (далі – Інструкція) одночасно з посвідченням договору іпотеки нотаріус, якщо це передбачено договором, накладає заборону відчуження предмета іпотеки. До того ж, п. 92 Інструкції серед істотних умов тексту договору іпотеки у ч. 3 передбачає відомості про накладення заборони відчуження.
Згідно ст. 38 Закону України «Про іпотеку» право іпотекодержателя продати від свого імені предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу може бути передбачено рішенням суду або договором про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереженням в договорі іпотеки. В даному випадку зосередимо увагу на позасудовому задоволенні вимог іпотекодержателя, а саме на договірному врегулюванні.
Отже право продажу іпотекодержателем предмета іпотеку у разі невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем своїх зобов’язань може бути встановлено у договорі про задоволення вимог іпотекодержателя. Слід відмітити, що згідно ч. 2 ст. 36 Закону України «Про іпотеку» договором про задоволення вимог іпотекодержателя також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі.
Постає питання: Якщо сторони в іпотечному договорі передбачили право іпотекодержателя продати від свого імені предмет іпотеки, а також встановили накладання заборони відчуження предмета іпотеки, яким чином іпотекодержатель укладе договір купівлі-продажу щодо предмета іпотеки у разі неналежного виконання іпотекодавцем його зобов’язань, якщо відносно предмета іпотеки є заборона відчуження?

Андрій ЄЩЕНКО отримати повну версію статті