ПРОДАЖ ПРЕДМЕТА ІПОТЕКИ ІПОТЕКОДЕРЖАТЕЛЕМ В ПОРЯДКУ СТ. 38 ЗАКОНУ УКРАЇНИ «ПРО ІПОТЕКУ»

ОЛЕНА ЧУЄВА,
приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу, член Консультативно-методичної ради при Департаменті нотаріату, фінансового моніторингу юридичних послуг та реєстрації адвокатських об’єднань при Міністерстві юстиції України, член Кваліфікаційної комісії нотаріату Головного управління юстиції в Харківській області

ПРОДАЖ ПРЕДМЕТА ІПОТЕКИ ІПОТЕКОДЕРЖАТЕЛЕМ В ПОРЯДКУ СТ. 38 ЗАКОНУ УКРАЇНИ «ПРО ІПОТЕКУ»
Особливе місце серед всіх способів забезпечення виконання зобов’язань займає застава (іпотека) майна. Це один з класичних цивільно-правових інститутів, що мають багатовікову історію та беруть свій початок у Римському праві.
Основним правом кредитора-заставодержателя в разі невиконання боржником забезпеченого заставою зобов’язання у встановлений строк у Римському праві був продаж заставленого майна. Навіть якщо угода про заставу містила заборону продажу заставленого майна, кредитор-заставодержатель міг його реалізувати після триразового попередження боржника. В деяких випадках, якщо це було передбачене угодою сторін, кредитор-заставодержатель отримував право залишити заставлену річ у себе. Проте боржнику надавалося право протягом двох років викупити своє майно, що перейшло таким чином у власність кредитора.
Відображення цих канонів Римського права знайшло місце й у сучасному українському цивільному праві, а саме в ст. 38 Закону України «Про іпотеку», яка містить норму, згідно з якою іпотекодержатель має право, якщо це передбачене рішенням суду або договором про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідним застереженням в іпотечному договорі), продати предмет іпотеки будь-якій особі-покупцеві. При цьому іпотекодержатель зобов’язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. При цьому дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця.
Таким чином, чинне цивільне законодавство встановило, що право застави не тільки забезпечує виконання основного зобов’язання, а й визначає можливі способи здійснення іпотекодержателем захисту його прав та інтересів у основному зобов’язанні.
У нотаріальній практиці питання захисту прав іпотекодержателя в частині реалізації вказаної норми виявилося чи не найскладнішим.
Як зазначалося вище, іпотекодержатель, що реалізовує своє право продажу переданого в іпотеку боржником (майновим поручителем) нерухомого майна в рамках застережень, що містяться в іпотечному договорі, діє від свого імені та не обтяжений обов’язком вимагати від власника такої нерухомості будь-яких інших доказів надання йому права продажу переданого в іпотеку майна (наприклад, довіреності чи іншого повноваження). Таким чином, наявність в іпотечному договорі письмових застережень щодо можливості продажу іпотекодержателем переданого в іпотеку майна у разі невиконання забезпеченого іпотекою зобов’язання є достатнім повноваженням останнього для вчинення такого роду правочину.
Слід зауважити, що

Олена Чуєва отримати повну версію статті