Проблемне питання: одночасне укладення договору купівлі-продажу нерухомого майна та іпотечного договору

Короткий зміст поставлених питань
1. Можливість одночасного укладання договору купівлі-продажу нерухомого майна та іпотечного договору, предметом якого буде виступати майно, що придбається.
2. Наявність перешкод по одночасному укладанню договору купівлі-продажу нерухомого майна та іпотечного договору, предметом якого буде виступати майно, що придбається.
При зверненні до нотаріусів із проханням одночасного посвідчення договору купівлі-продажу нерухомого майна та іпотечного договору, предметом якого буде виступати майно, що набувається, нотаріусами було заявлено, що одночасно посвідчувати подібні договори в них немає правових підстав, мотивуючи це наступними обставинами: при наданні документів для нотаріального посвідчення договору, нотаріуси, керуючись вимогами Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, (надалі – Інструкція), вимагають крім документа, що підтверджує право власності на нерухоме майно, що передається в іпотеку, документи, що підтверджують державну реєстрацію прав на це майно (п. 38, 96 Інструкції), а саме документи про реєстрацію права власності в державному реєстрі прав власності на нерухоме майно, а також Витяг з державного реєстру прав власності на нерухоме майно, що видаються органами БТІ під дану угоду (іпотечний договір).
При цьому нотаріуси не беруть до уваги положення п. 96 Інструкції, що передбачає, що, якщо договір про заставу майна укладається одночасно з іншим договором щодо цього майна, і у нотаріуса вже є вищевказані документи, вдруге ці документи не надаються.
Вважаємо, що, якщо укладання договору купівлі-продажу нерухомості відбувається в один день з укладанням договору іпотеки, предметом якого виступає дане (що набувається) нерухоме майно, нотаріусу для посвідчення договору іпотеки достатня наявність документів (витягу з реєстру прав на нерухомість), що були надані для укладання договору купівлі-продажу.
При цьому мова йде про конкретну схему: в один день послідовно вчиняються три договори:
1) кредитний договір;
2) договір купівлі-продажу;
3) іпотечний договір;
При цьому договір купівлі-продажу забезпечується наявністю Витягу з Державного реєстру правочинів, що цілком задовольняє вимогам ч.3 ст. 640 Цивільного кодексу України (надалі – ЦК України). Відповідно до цієї норми договір, що підлягає і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, є вчиненим з моменту його державної реєстрації. Мова йде про реєстрацію договору, а не права. По цих підставах вимоги нотаріусів і п. 38 Інструкції про пред’явлення Виписки з Реєстру прав власності суперечать нормам ЦК України.
Законодавство України також дає правові підстави стверджувати про можливості одночасного укладання договору купівлі-продажу й іпотечного договору.
Ст. 328 ЦК України, визначає, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, у тому числі з правочинів (до яких відносяться і договори купівлі-продажу). Відповідно до діючого законодавства, зокрема ст. 657 ЦК України, договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого

Олег КАЛІНЮК отримати повну версію статті