ПРОБЛЕМИ ВИЗНАЧЕННЯ ОЦІНОЧНОЇ ВАРТОСТІ НЕРУХОМОСТІ ЗА ПОДАТКОВИМ КОДЕКСОМ УКРАЇНИ

ІГОР НАЯВКО,
приватний нотаріус Нікопольського міського нотаріального округу
ПРОБЛЕМИ ВИЗНАЧЕННЯ ОЦІНОЧНОЇ ВАРТОСТІ НЕРУХОМОСТІ ЗА ПОДАТКОВИМ КОДЕКСОМ УКРАЇНИ
З прийняттям Податкового кодексу України (далі — ПК) в багатьох виникає питання практичного застосування ст. 172 стосовно оподаткування операцій з купівлі-продажу нерухомого майна. Спочатку слід зазначити, що в розумінні ПК нотаріус не є податковим агентом, як деякі вважають, оскільки згідно з п.п. 14.1.180 п. 14.1 ст. 14 податковий агент щодо податку на доходи фізичних осіб — юридична особа (її філія, відділення, інший відокремлений підрозділ), самозайнята особа, представництво нерезидента — юридичної особи, які незалежно від організаційно-правового статусу та способу оподаткування іншими податками та/або форми нарахування (виплати, надання) доходу (у грошовій або негрошовій формі) зобов’язані нараховувати, утримувати та сплачувати податок, передбачений розділом IV цього Кодексу, до бюджету від імені та за рахунок фізичної особи з доходів, що виплачуються такій особі, вести податковий облік, подавати податкову звітність податковим органам та нести відповідальність за порушення його норм в порядку, передбаченому статтею 18 та розділом IV цього Кодексу. Нотаріус не є податковим агентом, оскільки при посвідченні такого виду договору нотаріус не зобов’язаний нараховувати, утримувати та сплачувати податок, а лише перевіряє сплату податку та подає інформацію податковому органу в довільному форматі (відповідно до вимог ПК) — виключно «про його вартість та суму сплаченого податку» (не 1ДФ).
Проаналізуємо зміст ст. 172 ПК щодо застосування оцінки майна при посвідченні договору купівлі-продажу: «Дохід від продажу об’єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об’єкта, розрахованої органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку відповідно до закону». Хто все ж таки повинен здійснювати оцінку відповідно до закону? Державна податкова адміністрація дає різні та неоднозначні тлумачення цього органу. Так, у листі Державної податкової адміністрації України від 14.01.2011 р. № 237/І/17-0714 роз’яснено, що до визначення органу, уповноваженого здійснювати таку оцінку, при нарахуванні податку слід виходити з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу (міни), але не нижче вартості такого майна, яка міститься у довідках, які видаються бюро технічної інвентаризації. Але керівник ДПА окремо зазначив, що оцінка ґрунтується на засадах національних стандартів оцінки майна та відповідно до вимог нормативно-правових актів з оцінки майна.

Ігор НАЯВКО отримати повну версію статті