ПРИДБАННЯ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ І РОЛЬ НОТАРІУСА В НІМЕЧЧИНІ: КОРОТКИЙ ОГЛЯД

ПРИДБАННЯ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ І РОЛЬ НОТАРІУСА В НІМЕЧЧИНІ: КОРОТКИЙ ОГЛЯД
(Огляд підготовлено Німецьким Фондом міжнародного правового співробітництва на замовлення науково­практичного журналу «Мала енциклопедія нотаріуса» за підсумками Крымских встреч нотариусов 13–16 червня 2013 року)
1. ОБОВ’ЯЗОК НАДАННЯ КОНСУЛЬТАЦІЙ ТА РОЗ’ЯСНЕНЬ СТОРОНАМ ДОГОВОРУ
Нотаріус перед обговоренням договору купівлі-продажу земельної ділянки із покупцем та продавцем повинен ознайомитись з актуальною інформацією у відповідній поземельній книзі шляхом електронного звернення до її змісту. За відсутності у нього знання про правове становище земельної ділянки нотаріус не зможе сумлінно проконсультувати учасників договору і не зможе підготувати для сторін проект договору. Враховуючи цей обов’язок, нотаріус не може і не повинен задовольнятись лише запевненнями продавця у тому, що він занесений до поземельної книги у якості власника відповідної земельної ділянки, яка, до того ж, наприклад, вільна від обтяжень. Згаданий обов’язок нотаріуса закріплений в § 21 Закону «Про порядок здійснення посвідчень». Але те, як він дотримається цього обов’язку, залишається на розсуд нотаріуса. Він може доручити ознайомлення зі змістом відповідної поземельної книги своїм правомочним співробітникам, хоча нести відповідальність за їх помилки буде саме нотаріус (див. § 278 ЦК). Ознайомлення відбувається з усіма розділами поземельної книги. В практичній діяльності та у відповідній літературі залишається невизначеним відрізок часу між ознайомленням зі змістом конкретної поземельної книги та посвідченням договору. Судова практика деяких вищих земельних судів допускає строк до шести тижнів, якщо не існує підстав для повторного ознайомлення. Натомість у практичній літературі йдеться про строки від двох до чотирьох тижнів .
Як правило, сторони ще перед зверненням до нотаріуса обговорюють між собою ціну купівлі-продажу, а можливо, і час її виплати та перехід ділянки у володіння покупця. Іноді продавець також інформує потенційного покупця про обтяження та інші особливості правового статусу та фактичного стану його земельної ділянки. Зазвичай покупець володіє інформацією про свої обов’язки щодо оплати послуг та зборів нотаріуса, а також судових зборів. Але дуже часто сторони не мають конкретного уявлення щодо інших важливих пунктів та формулювань договору купівлі-продажу земельної ділянки. Зокрема, це стосується правових засобів забезпечення (або ж убезпечення) прав обох учасників в рамках підготовки, укладення та виконання договору, а також стосовно дотримання ними численних законодавчих вимог (передусім у галузях цивільного та податкового права). Всі ці нюанси, які, можливо, й невідомі сторонам договору, має роз’яснити саме нотаріус. Особливо нотаріус має наголосити на тому, що придбання нерухомості передбачає реєстрацію покупця в поземельній книзі, яка не здійснюється одразу з підписанням договору. З іншого боку, він так само має роз’яснити, чому внесення покупцем покупної ціни відбувається не одразу після посвідчення договору купівлі-продажу, а тільки після виконання або ж настання відповідних передумов, які, в першу чергу, спрямовані на забезпечення інтересів і прав покупця. Особливої ваги питання забезпечення інтересів та прав обох сторін договору набувають у тому випадку, якщо купівля нерухомості фінансується за рахунок банківської позики, яка буде надана тільки після реєстрації у відповідній поземельній книзі застави нерухомого майна (тобто іпотеки/поземельного боргу).
Отже, на нотаріуса покладається обов’язок роз’яснити сторонам договору цілу низку необхідних заходів та передумов, що пов’язані з укладенням договору. Тому саме нотаріуса сторони уповноважують на розробку проекту змісту договору купівлі-продажу, який після його підготовки передається сторонам на ознайомлення та потім з ними обговорюється.
2. ПЕРЕВІРОЧНІ ПУНКТИ ДЛЯ НОТАРІУСА ПРИ КОНСУЛЬТУВАННІ СТОРІН (CHECKLIST)
У практичній літературі для німецьких нотаріусів (настільних книгах нотаріуса) поширені так звані Checklist, якими вони можуть скористатись в рамках процедури розробки договору, спілкування з його сторонами та його посвідчення і наступного виконання. Так само пропонуються зразки договорів купівлі-продажу земельної ділянки або ж формулювання по окремих його частинах залежно від правового становища земельної ділянки, її обтяжень, порядку фінансування покупної ціни, сторін договору та їх побажань. Відразу треба наголосити на тому, що наведені нижче списки перевірки можуть бути й ширшими. Все залежить від конкретної правової ситуації «навколо» відповідної земельної ділянки (і, можливо, споруд на ній) та умов її придбання/продажу. Так само це стосується черговості пунктів перевірки. Більше того, в рамках зазначених нижче перевірочних пунктів існують ще й внутрішні перевірочні списки. Враховуючи обмежений зміст цього огляду, наведемо лише найголовніші пункти в рамках так званого перевірочного списку при консультуванні сторін (джерело: Brambring/Jerschke/Walnder (Hrsg.), Beck’sches Notar-Handbuch. 5. Auflage, Verlag C. H. Beck, München 2009, S. 6 ff.):
(1) особи продавця та покупця;
(2) предмет купівлі-продажу;
(3) покупна ціна, момент сплати покупної ціни;
(4) передумови для настання моменту сплати у разі прямої оплати;
(5) депонування суми покупної ціни на спеціальному рахунку;
(6) фінансування суми покупної ціни;
(7) забезпечення своєчасної сплати суми покупної ціни;
(8) перехід володіння;
(9) можливі правові або ж речові недоліки;
(10) додаткові витрати: приєднання комунікацій, внески власників земельних ділянок;
(11) витрати та податки.
Особи продавця та покупця
Якщо йдеться про учасників договору купівлі-продажу земельної ділянки, які є фізичними особами, то передусім нотаріус повинен перевірити та пересвідчитись в:
• імені та прізвищі (прізвищі при наро­дженні);
• даті народження;
• професії (це хоча й не обов’язково, але завжди корисно);
• адресах, за якими проживають сторони договору.
Якщо ж ідеться про господарські това­риства та інші юридичні особи, то мають бути перевірені:
• назва;
• місце знаходження;
• адреса комерційної діяльності всередині країни;
• реєстрація в торгівельному реєстрі та реєст­ровий номер;
• прізвище, дата народження та місце проживання представника або представників (засновників, правління, керуючого справами, прокуриста). Також нотаріус може ознайомитись зі змістом торгівельного реєстру або ж отримати від представника товариства завірену копію витягу з торгівельного реєстру зі свіжою датою. Такі дії прискорюють процедуру укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки, адже вони спрощують перевірку нотаріусом права відповідної особи на здійснення нею представництва.
Якщо існує декілька покупців, то нотаріус має з’ясувати:
• яким є співвідношення участі у придбанні земельної ділянки серед них;
• яка передбачається форма придбання (прос­те товариство (цивільно-правове товариство), часткова власність/частки власності, майнова спільнота тощо).
Також є важливим питання, чи обов’язкова співучасть члена подружжя згідно з § 1365 Цивільного кодексу. Нотаріус також має брати до уваги таку обставину: якщо лише один із членів подружжя купує земельну ділянку за рахунок фінансування через заставу нерухомого майна, то й інший член подружжя повинен брати участь у цьому процесі в якості додаткового боржника. Тому виникає необхідність у наданні з боку такого члена подружжя підтвердження про визнання себе в якості боржника із наданням згоди на негайне примусове виконання.
Якщо один із учасників договору є іноземцем, відразу треба переконатись, чи володіє він в достатній мірі німецькою мовою. В іншому випадку згідно з § 16 абз. 1 Закону «Про порядок здійснення посвідчень» нотаріус має залучити перекладача або ж особисто забезпечити переклад (якщо він, звісно, володіє відповідною іноземною мовою). Так само нотаріус повинен з’ясувати, чи потребує відповідна сторона договору письмового перекладу. Більше того, якщо продавець є, наприклад, одруженим іноземцем, то нотаріус повинен перевірити, чи має він право самостійно відчужувати земельну ділянку. Інша ситуація для обов’язкової перевірки: чи може одружений іноземець купувати нерухомість у якості єдиного власника або ж чи мають право члени подружжя визначити частку їх участі у придбанні. Важливим може бути також і питання, чи є іноземний громадянин згідно з його національним правом повнолітнім.
У тому разі, якщо продавець є лише спадкоємцем занесеного в поземельну книгу власника, то спочатку виникає потреба у проведенні процедури виправлення змісту поземельної книги стосовно власника на підставі відповідних документів зі справи про спадщину. При цьому нотаріус має перевірити, чи існують згідно зі змістом записів в поземельній книзі, заповіті або ж розпорядженнях на випадок смерті якісь обмеження у розпорядженні земельною ділянкою.
У разі якщо продавцем виступає особа, яка є виконавцем заповіту, попечителем, опікуном, доглядачем або ж конкурсним управляючим, то вона має надати відповідне свідоцтво (в оригіналі або копії) з уповноваженням на виконання заповіту або ж документи про власне призначення у якості відповідної уповноваженої особи.
При укладенні договору неповнолітньою особою має бути з’ясовано, чи достатньо в цьому випадку законного представництва батьків або існує потреба у призначенні опікуна та отриманні дозволу з боку суду у справах сім’ї.
Якщо в процедурі бере участь уповноважена особа, то треба з’ясувати відповідність довіреності, яка має бути представлена в оригіналі або ж другому примірнику (не копія!), тим вимогам, які передбачені формою та змістом договору.
Якщо договір купівлі-продажу земельної ділянки належить до споживчих договорів, нотаріус повинен брати до уваги те, що споживач згідно з вимогами законодавства повинен мати достатньо часу для ознайомлення із проектом договору, щонайменше два тижні (§ 17 абз. 2а п. 2 Закону «Про порядок здійснення посвідчень»).
Предмет купівлі-продажу

отримати повну версію статті