ПРЕДМЕТ ИПОТЕКИ

Развитие ипотечных отношений все больше вопросов ставит перед их участниками и порождает совсем уж непростые вопросы в нотариальной практике. Законодательство, регулирующие передачу недвижимости в залог, заставляет нотариусов разрешать следующие проблемы: во-первых, с применением какого конкретно закона сторонам приходится иметь дело, во-вторых, что именно передается в ипотеку. Автор попытается разобраться в этой статье конкретно с этой проблематикой.
Специальными законами, регулирующими ипотечные отношения, являются: Закон Украины «Об ипотеке», Закон Украины «Об ипотечном кредитовании, операциях с консолидированным ипотечным долгом и ипотечных сертификатах» (далее – Закон № 979-IV), а также Закон Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» (далее – Закон № 978-IV), которые и позволяют дать представление о предмете ипотеки в каждом конкретном случае.
Напомню, что Закон Украины «Об ипотеке» в определении, что в понимании этого закона относится к недвижимости, установил следующее: недвижимым имуществом (недвижимостью) являются земельные участки, а также объекты, находящиеся на земельном участке и неотъемлемо связанные с ним, перемещение которых является невозможным без их обесценивания или замены их назначения. Далее Закон установил, что залог воздушных и морских суден, суден внутреннего плавания, космических объектов, имущественных прав на недвижимость, строительство которой не завершено, регулируется по правилам, установленным этим Законом. Такая формулировка дает возможность установить, что имущественные права, безусловно, не являются недвижимостью в понимании этого Закона, а лишь регулируются правилами, определенными в этом Законе.
Имущественные права в качестве предмета ипотеки передаются и при реализации отношений, которые регулируются Законами № 978-IV и № 979-IV. Так Закон № 979-IV, регулирующий отношения в системе ипотечного кредитования, а также преобразования платежей по ипотечным активам в выплаты по ипотечным сертификатам с применением механизмов управления имуществом, хотя и не содержит определений недвижимого имущества и имущественных прав на недвижимость, но устанавливает особенности при передаче в ипотеку указанного имущества. Следует учитывать сферу применения этого закона, так как в практической нотариальной деятельности нам приходиться сталкиваться с отношениями, урегулированными этим Законом гораздо реже, чем с другими нормами, регулирующими ипотечные отношения.
Статья 5 вышеупомянутого Закона устанавливает, что ипотекодателем по ипотечному договору, предметом которого являются имущественные права на недвижимое имущество, строительство которого не завершено, может быть как застройщик – лицо, которое организовывает строительство для личных целей или для передачи его в собственность другим лицам, так и лицо, собственностью которого эта недвижимость станет после окончания строительства. Измененная в декабре 2005 года редакция ст. 876 Гражданского кодекса Украины определяет, что собственником объекта строительства или результата других строительных работ, является заказчик, если иное не установлено договором. Т. е. в том случае, когда строится недвижимое имущество и у застройщика, который организовывает строительство, нет прав на объект строительства (собственником объекта строительства является подрядчик в соответствии с договором), у застройщика есть право требования, которое и является имущественным правом, может быть отчуждено и может быть предметом ипотеки. В случае, когда лицо не строит самостоятельно объект недвижимого имущества, но при этом будет иметь в собственности строящуюся недвижимость после окончания строительства, логичным бы было предположить, что речь идет о наличии права требования, а не чего-либо иного, потому что законодатель установил, что недвижимость еще только строится и в физическом смысле, как существующего объекта, его пока нет.
Закон № 978-IV в ст. 10, указывая на особенности обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору перед управителем фонда, установил, что

Наталія Саутенко отримати повну версію статті