ПРАКТИКА ПОСВІДЧЕННЯ ДОГОВОРІВ ОРЕНДИ (НАЙМУ) НЕРУХОМОГО МАЙНА ЗА НАЯВНОСТІ ЗАБОРОН, АРЕШТІВ ТА ПОДАТКОВОЇ ЗАСТАВИ

НАТАЛІЯ САУТЕНКО,
приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу
ПРАКТИКА ПОСВІДЧЕННЯ ДОГОВОРІВ ОРЕНДИ (НАЙМУ) НЕРУХОМОГО МАЙНА ЗА НАЯВНОСТІ ЗАБОРОН, АРЕШТІВ ТА ПОДАТКОВОЇ ЗАСТАВИ
Посвідчення договорів оренди (найму) нерухомого майна викликає у нотаріусів низку питань, пов’язаних з вимогою законодавця щодо обов’язку орендодавця попереджати про права третіх осіб на предмет договору оренди. Стаття 759 Цивільного кодексу України встановлює, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов’язується передати наймачеві майно в користування за плату на певний строк. Право передання майна в найм має власник речі або особа, якій належать майнові права. Наймодавцем може бути також особа, уповноважена на укладання договору найму. Передання речі в найм не припиняє та не змінює прав на неї третіх осіб, зокрема права застави. При укладанні договору найму наймодавець зобов’язаний повідомити наймача про всі права третіх осіб на річ, що передається в найм. Якщо наймодавець не повідомив наймача про всі права третіх осіб на річ, що передається в найм, наймач має право вимагати зменшення розміру плати за користування річчю або розірвання договору та відшкодування збитків.
У пп. 3.6 п. 3 гл. 5 розд. ІІ Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України вказано про обов’язок наймодавця (орендодавця) при укладанні згаданих договорів повідомити наймача (орендатора) про всі права третіх осіб на майно, що передається в найм (оренду).
Про права третіх осіб на таке майно зазна¬чається в тексті договору. Факт наявності прав третіх осіб на майно наймодавця (орендодавця) нотаріусом може бути перевірений не лише зі слів власника цього майна, а й за допомогою державних реєстрів. Незважаючи на це, не всі нотаріуси перевіряють наявність (відсутність) заборон, арештів, податкових застав на майно, що є предметом найму (оренди). Які дії мають бути вчиненні за наявності за даними реєстрів обтяжень майна? Чи повинен нотаріус відмовити у вчинені нотаріальної дії? Рішення повинні прийматися залежно від того, які саме арешти або заборони щодо майна встановлені.
І. Податкова застава або адміністративний арешт
Податкова застава відповідно до Податкового кодексу України (далі — ПК України) є способом забезпечення сплати платником податків грошового зобов’язання та пені, не сплачених таким платником у строк, визначений ПК Украї¬ни. Податкова застава виникає на підставах, встановлених ПК України. У разі невиконання платником податків грошового зобов’язання, забезпеченого податковою заставою, орган стягнення у порядку, визначеному ПК України, звертає стягнення на майно такого платника, що є предметом податкової застави.
Згідно з п. 92.2 ст. 92 ПК України у разі відчуження або оренди (лізингу) майна, яке перебуває в податковій заставі, платник податків за згодою органу державної податкової служби зобов’язаний замінити його іншим майном такої самої або більшої вартості. Зменшення вартості заміненого майна допускається тільки за згодою органу державної податкової служби за умови часткового погашення податкового боргу.
Пункт 94.1 ст. 94 ПК України встановлює, що адміністративний арешт майна платника податків (далі — арешт майна) є винятковим способом забезпечення виконання платником податків його обов’язків, визначених законом.
Він застосовується, якщо з’ясовується одна з таких обставин:

Наталія Саутенко отримати повну версію статті