ПРАКТИКА ЗАСТОСУВАННЯ ІПОТЕЧНОГО ЗАКОНОДАВСТВА У ЗАПИТАННЯХ ТА ВІДПОВІДЯХ

1. Договір іпотеки нотаріально посвідчений за місцезнаходженням предмета іпотеки. Де посвідчується додаткова угода про зміни до такого договору іпотеки: за місцем посвідчення договору іпотеки чи можливо за місцезнаходженням однієї із сторін?
Договір про внесення змін до іпотечного договору має бути посвідчений тим нотаріусом, який посвідчив іпотечний договір. Такий висновок можна зробити виходячи з вимог п. 48 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, який встановлює, що якщо нотаріус, який посвідчив договір, позбавлений можливості посвідчити договір про його зміну або розірвання (у разі смерті, заміщення приватного нотаріуса у разі неможливості виконання ним своїх обов’язків, призупинення здійснення приватним нотаріусом своєї діяльності, передачі документів до державного нотаріального архіву тощо), договір про зміну або розірвання основного договору може бути посвідчений іншим нотаріусом. При цьому таким нотаріусом складається додатковий примірник договору, який направляється ним за місцем зберігання договору, що змінюється або розривається, для долучення до нього. Такий порядок встановлюється для випадку, коли нотаріус, що посвідчив іпотечний договір, не має змоги посвідчити договір про внесення змін. Виходячи з положень вищезазначеної Інструкції, можливість обрати місце посвідчення договору не може поширюватися на місце посвідчення договору про внесення змін. Сторони визначають для себе місце посвідчення іпотечного договору та повинні мати на увазі, що місце внесення змін або розірвання договору вже визначене діючим законодавством.
2. Відповідно до ст. 33 Закону України «Про іпотеку», якщо предметом іпотеки є два або більше об’єкти нерухомого майна, стягнення звертається в обсязі, необхідному для повного задоволення вимог іпотекодержателя. Чи потрібна для оформлення виконавчого напису оцінка незалежного оцінювача про вартість кожної із складових предмета іпотеки?
Не потрібна, бо необхідність проведення відповідної оцінки не передбачена діючим законодавством.
3. У п. 2 ч. 1 ст. 18 Закону України «Про іпотеку» вказано, що істотною умовою іпотечного договору є: «зміст та poзмір основного зобов’язання, строк i порядок його виконання та/або посилання на правочин, у якому встановлено основне зобов’язання».
Аналізуючи відповідні зміни до Закону, можна зробити висновок, що вимоги до умов договору іпотеки спрощуються, так як в разі збільшення розміру основного зобов’язання або строку його виконання не потрібно вносити відповідні зміни до договору іпотеки, тому що було лише посилання на правочин (кредитний договір), у якому встановлено основне зобов’язання.
Статтею 19 Закону передбачено, що будь-яке збільшення основного зобов’язання або відсотків за основним зобов’язанням може бути здійснено після державної реєстрації відповідних відомостей про зміну умов обтяження нерухомого майна іпотекою.
Тобто, якщо збільшується основне зобов’язання, відсотки або строк виконання основного зобов’язання, а в договорі іпотеки було лише посилання на правочин, в якому встановлено основне зобов’язання, Банк не зможе внести відповідні зміни до реєстру іпотек, оскільки до договору іпотеки зміни вноситись не будуть. А нотаріуси вносять зміни до реєстру іпотек лише в разі нотаріального посвідчення змін до договору іпотеки.
Питання:
а) Чи можливо лише посилання в договорі іпотеки на правочин, в якому встановлено основне зобов’язання, чи все-таки потрібно обов’язково вказувати в договорі іпотеки «зміст та розмір основного зобов’язання, строк i порядок його виконання?»
б) Чи не використає клієнт факт відсутності «змісту та розміру основного зобов’язання, строку і порядку його використання» для звернення до суду для визнання договору іпотеки недійсним (ч. 2 ст. 18 Закону України «Про іпотеку»).
в) Яким чином і на підставі якого документа здійснювати державну реєстрацію змін в Державному реєстрі іпотек у тому випадку, коли в договорі іпотеки е лише посилання на правочин, в якому встановлено основне зобов’язання?
Маючи таку можливість та відповідаючи на запитання, хотілось би ще раз звернути увагу колег на вимогу законодавця у разі будь-якого збільшення основного зобов’язання або процентів за основним зобов’язанням, крім випадків, коли таке збільшення передбачене іпотечним договором, здійснювати збільшення після державної реєстрації відповідних відомостей про зміну умов обтяження нерухомого майна іпотекою. Тобто в першу чергу сторони вносять зміни до договору, за яким виникло основне зобов’язання, потім проходить реєстрація відомостей про зміну умов обтяження і лише після цього вносяться зміни до іпотечного договору. Давайте пам’ятати про це, щоб не ставити під сумнів пріоритет,

Наталія Саутенко отримати повну версію статті