ПРАВОЧИНИ З ОБ’ЄКТАМИ НЕЗАВЕРШЕНОГО БУДІВНИЦТВА

ЛЮДМИЛА ОСИКА,
приватний нотаріус Христинівського районного нотаріального округу Черкаської області
ПРАВОЧИНИ З ОБ’ЄКТАМИ НЕЗАВЕРШЕНОГО БУДІВНИЦТВА
Визначення в різних діючих нормативних актах об’єкта незавершеного будівництва є майже однаковим: воно дає можливість розглядати незавершене будівництво як об’єкт цивільних правовідносин, який можна вважати нерухомістю, якщо застосувати до нього нормативні підстави.
Так, згідно зі ст. 1 Закону України «Про іпотеку», що набрав чинності з 01.01.2004, об’єкт незавершеного будівництва — це об’єкт будівництва, на який видано дозвіл на будівництво, понесені витрати на його спорудження та не прийнятий в експлуатацію відповідно до законодавства.
Постановою Кабінету Міністрів України від 28.10.2004 № 1442 «Про затвердження Націо­нального стандарту № 2 «Оцінка нерухомого майна» та наказом Фонду державного майна від 15.03.2006 № 461 «Про затвердження Класифікатора державного майна» встановлено, що об’єкти незавершеного будівництва — це будівлі, споруди або передавальні пристрої, які фактично не експлуатуються внаслідок того, що перебувають у недобудованому стані.
Безумовно, об’єкт незавершеного будівництва використовувати за цільовим призначенням неможливо. Однак особа, яка проводить будівництво, має можливість зареєструвати право власності на такий об’єкт. Але для виникнення права власності на незавершене будівництво необхідна державна реєстрація цього права, що і буде моментом набуття права власності на цей об’єкт. Тут слід зазначити, що нормативні акти щодо порядку реєстрації об’єктів незавершеного будівництва раніше носили тимчасовий характер.
На сьогодні ст. 1 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 № 1952-IV передбачено, що державна реєстрація прав на об’єкт незавершеного будівництва та їх обтяжень у випадках, установлених законом, проводиться у порядку, визначеному цим Законом, з урахуванням особливостей правового статусу такого об’єкта.
Статтею 5 цього ж Закону визначено, що державна реєстрація прав власності, реєстрація яких проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, під час вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, об’єктом незавершеного будівництва проводиться нотаріусом, яким вчиняється така дія. Державна реєстрація прав у результаті вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, об’єктом незавершеного будівництва проводиться нотаріусом, яким вчинено таку дію.
Розділом «Державна реєстрація права власності на об’єкт незавершеного будівництва» Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно (далі — Порядок), затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 22.06.2011 № 703, чітко регламентовано процедуру реєстрації такого права, а саме: пунктами 72–77 Порядку встановлено, що:
• державна реєстрація права власності на об’єкт незавершеного будівництва проводиться у порядку, встановленому для державної реєстрації прав щодо нерухомого майна, право власності на яке заявлено вперше, з урахуванням особливостей, визначених цим розділом. Державна реєстрація права власності на об’єкт незавершеного будівництва проводиться за наявності державної реєстрації речового права на земельну ділянку, на якій розташований такий об’єкт, за заінтересованою особою;
• у разі проведення державної реєстрації права власності на об’єкт незавершеного будівництва заінтересованою особою є особа, яка здійснює його будівництво;
• для проведення державної реєстрації права власності на об’єкт незавершеного будівництва заявник подає:
1) документ, що посвідчує речове право на земельну ділянку;
11) витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку (у разі, коли в документі, що посвідчує речове право на земельну ділянку, відсутні відомості про її кадастровий номер);
2) документ, що відповідно до законодавства надає право на виконання будівельних робіт;
3) документи, що зазначені у пункті 28 Порядку.
• якщо відповідно до законодавства право на виконання будівельних робіт виникає з моменту повідомлення уповноважених органів, заявник, крім документів, що зазначені у пункті 74 Порядку, подає копію документа, що відповідно до законодавства підтверджує факт повідомлення.
• для проведення державної реєстрації права власності на об’єкт незавершеного будівництва заявник, крім документів, що зазначені у пунктах 74 і 75 Порядку, подає документ, що зазначений у пункті 29 Порядку.
• під час проведення державної реєстрації права власності на новостворений об’єкт нерухомого майна після завершення будівництва та у випадках, передбачених законодавством, прийняття в експлуатацію об’єкта незавершеного будівництва, право власності на який зареєстровано відповідно до вимог Порядку, державний реєстратор не відкриває новий розділ Державного реєстру прав та реєстраційну справу на такий об’єкт нерухомого майна.
Наказом Міністерства юстиції України від 26.12.2012 № 1951/5 «Про затвердження Змін до Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України» внесено зміни до п. 4 «Посвідчення договорів про відчуження об’єктів незавершеного будівництва» глави 2, що дає нотаріусам можливість правильно застосовувати нормативні документи під час вчинення правочинів з об’єктами незавершеного будівництва. Отже, сьогодні п. 4 глави 2 розділу ІІ Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України має такий вигляд:
Договір відчуження об’єкта незавершеного будівництва може бути укладено за умови, що право власності на нього зареєстровано органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно. У разі здійснення продажу об’єкта незавершеного будівництва органом приватизації нотаріусу подаються такі документи:

Людмила ОСИКА отримати повну версію статті