ПРАВО ВЛАСНОСТІ НА ОБ’ЄКТ НЕЗАВЕРШЕНОГО БУДІВНИЦТВА ТА ОФОРМЛЕННЯ ПРАВА НА ВИКОНАННЯ БУДІВЕЛЬНИХ РОБІТ

НАТАЛІЯ НАЧИНКІНА,
приватний нотаріус Сімферопольського районного нотаріального округу
ПРАВО ВЛАСНОСТІ НА ОБ’ЄКТ НЕЗАВЕРШЕНОГО БУДІВНИЦТВА ТА ОФОРМЛЕННЯ ПРАВА НА ВИКОНАННЯ БУДІВЕЛЬНИХ РОБІТ
Норми цивільного законодавства України, зокрема статті 177, 181, ч. 3 ст. 331 Цивільного кодексу України (далі — ЦК України), передбачають існування у цивільному обороті такого об’єкта правовідносин, як об’єкт незавершеного будівництва. Такі ознаки, як тісний зв’язок із землею, неможливість переміщення без знецінення та шкоди його призначенню, обумовлюють поширення на об’єкт незавершеного будівництва правового режиму нерухомої речі. Відповідно до ч. 3 ст. 331 ЦК України до завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна). Коли така особа має намір укласти договір щодо об’єкта незавершеного будівництва, право власності на такий об’єкт реєструється органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно на підставі документів, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою для створення об’єкта нерухомого майна, дозволу на виконання будівельних робіт, а також документів, що містять опис об’єкта незавершеного будівництва. Здійснюючи державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно, на об’єкт незавершеного будівництва, держава офіційно визнає і підтверджує факт виникнення цих прав. Наслідками визнання державою факту виникнення права власності є: по-перше, можливість укладення правочинів стосовно такого майна; по-друге, пріоритет зареєстрованих речових прав та їх обмежень над незареєстрованими в разі виникнення спору щодо цього майна. Статтею 1 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 № 1952-IV визначено, що державна реєстрація прав на об’єкт незавершеного будівництва та їх обтяжень у випадках, установлених законом, проводиться у порядку, визначеному цим Законом, з урахуванням особливостей правового статусу такого об’єкта.
Законом України «Про особливості приватизації об’єктів незавершеного будівництва» від 14.09.2000 № 1953-III встановлено спеціальний порядок відчуження об’єктів незавершеного будівництва, які перебувають у державній та комунальній власності. Згідно з Класифікатором державного майна, затвердженим наказом Фонду державного майна України від 15.03.2006 № 461, незавершене будівництво — об’єкти, які розпочаті будівництвом і не прийняті в експлуатацію, включаючи законсервовані об’єкти.
У розумінні Закону України «Про іпотеку» об’єкт незавершеного будівництва — об’єкт будівництва, на який видано дозвіл на будівництво, понесені витрати на його спорудження, та не прийнятий в експлуатацію відповідно до законодавства.
Об’єкт незавершеного будівництва як об’єкт цивільних правовідносин згадується в Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженому наказом Міністерства юстиції України від 22.02.2012 № 296/5 (далі— Порядок), зокрема, в пунктах 4, 5 глави 2 розділу II Порядку, якими регламентовано посвідчення договорів про відчуження об’єктів незавершеного будівництва та договорів застави. Посвідчення договорів про відчуження об’єктів незавершеного будівництва здійснюється нотаріусом з дотриманням загальних вимог законодавства, що застосовується при відчуженні нерухомого майна (п. 4.7 глави 2 розділу II Порядку). Об’єкт незавершеного будівництва може бути переданий в іпотеку після державної реєстрації права власності (п. 5.6 глави 2 розділу II Порядку).
Згідно з ч. 4 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до набрання чинності цим Законом, визнаються дійсними у разі відсутності їх державної реєстрації, передбаченої цим Законом, за таких умов:
• якщо реєстрація прав та їх обтяжень була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, або
• якщо на момент виникнення прав та їх обтяжень діяло законодавство, що не передбачало обов’язкової реєстрації таких прав та їх обтяжень. Слід звернути увагу на те, що в цій нормі йдеться лише про права на нерухоме майно, а права на об’єкти незавершеного будівництва не згадуються.
Частиною 5 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що державна реєстрація прав власності, реєстрація яких проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, під час вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, об’єктом незавершеного будівництва проводиться нотаріусом, яким вчиняється така дія. Відповідно до ч. 1 ст. 16 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» заява про державну реєстрацію прав власності, реєстрація яких проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, під час вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, об’єктом незавершеного будівництва подається нотаріусу, який вчиняє таку дію. Таким чином, доходимо висновку, що

Наталья НАЧИНКИНА отримати повну версію статті