ПРАВОВИЙ РЕЖИМ САМОЧИННОГО БУДІВНИЦТВА КРІЗЬ ПРИЗМУ НОТАРІЛЬНОГО ПОСВІДЧЕННЯ

Активний розвиток іммобіліарного обороту в Україні стимулює до формування ефективного правового режиму нерухомості, який забезпечував би інтереси учасників цивільного обороту. Наявність у правовому режимі нерухомості значної кількості публічних «вкраплень» (наприклад, нотаріальне посвідчення, державна реєстрація прав) потребує постійного врахування визначеності правових норм (як основного критерію його конструювання) і забезпечення балансу між приватними та публічними елементами.
Звичайно, цьому процесові в Україні іманентно притаманні труднощі та перешкоди, зумовлені багатьма чинниками, зокрема відсутністю ринку нерухомого майна протягом багатьох десятиліть та як наслідок теоретично обґрунтованих напрацювань, на основі яких міг би бути вироблений ефективний правовий режим нерухомості.
Однією зі складових правового режиму нерухомості є конструкція «самочинного будівництва». Вона втілює вимоги, що передбачені для об’єктів, створених без дотримання відповідних правил. Перманентна неузгодженість законодавства обумовлює неоднозначність та складність застосування окремих норм, з яких формується правовий режим нерухомості при «перехрещенні» його із самочинним будівництвом. Це досить яскраво простежується на прикладі аналізу приписів до нотаріального посвідчення правочинів з нерухомістю та їх тлумачення в сукупності з нормами про самочинне будівництво.
У нотаріальному законодавстві передбачено правило: якщо з витягу з Реєстру прав власності на нерухоме майно видно, що власник, наприклад, житлового будинку здійснив або здійснює його перебудову чи прибудову, в тому числі перепланування житлового будинку, переобладнання нежитлового приміщення в житлове, і навпаки, або звів чи зводить господарські, побутові будівлі та споруди без установленого дозволу або без належно затвердженого проекту чи з істотними відхиленнями від проекту, або з грубими порушеннями основних будівельних норм і правил, нотаріус вимагає подання рішення органу місцевого самоврядування про дозвіл здійснити перебудову, прибудову, перепланування чи звести господарські, побутові будівлі та споруди. За відсутності такого рішення нотаріус відмовляє в посвідченні договору відчуження житлового будинку, власником якого здійснено таку перебудову, прибудову, переобладнання чи зведено господарські побутові будівлі та споруди (абз. 2 п. 63 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України).
З буквального тлумачення вказаного положення Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України допускається декілька тверджень:

Василь КРАТ отримати повну версію статті