Постійне користування земельними ділянками та реалізація цього права за сучасних умов

Свого часу постійне користування земельним ділянками громадянами та юридичними особами набуло статусу основного права користування землею поряд із тимчасовим користуванням та орендою землі. Так, за існування єдиної власності на землю – державної – це було виправдано, оскільки при переході права власності на будинок, будівлю, споруду від однієї особи до іншої, разом з об’єктом нерухомого майна до набувача переходила також земельна ділянка, як правило в тих самих розмірах, у яких вона була у відчужувача. Така процедура переходу від однієї особи до іншої відбувалася майже автоматично при реєстрації права власності набувачем на нерухоме майно. Так, ст. 20 Земельного кодексу Української РСР у редакції 1970 року встановлювалося, що право землекористування громадян, які проживають у сільській місцевості, засвідчувалося записами в земельно-шнурових книгах сільськогосподарських підприємств і організацій та погосподарських книгах сільських Рад, а в містах і селищах міського типу – в реєстрових книгах виконавчих комітетів міських, селищних Рад народних депутатів, а право землекористування колгоспів, радгоспів та інших землекористувачів засвідчувалося державними актами на право користування землею.
Крім того, за Земельним кодексом Української РСР у редакції 1970 року, земля в Українській РСР надавалася в користування:
– колгоспам, радгоспам, іншим сільськогосподарським державним, кооперативним, громадським підприємствам, організаціям і установам;
– промисловим, транспортним, іншим несільськогосподарським державним, кооперативним, громадським підприємствам, організаціям і установам;
– громадянам СРСР.
У випадках, передбачених законодавством Союзу РСР, земля могла надаватися в користування також іншим організаціям та особам.
Статтею 14 цього ж Кодексу було встановлено безплатність користування землею.
При запровадженні з 1992 року (Земельний кодекс України в редакції 1992 року) приватної власності на землю, постійне користування землею залишалося переважним перед іншими правами на землю, однак із часом мати у приватній власності земельну ділянку ставало дедалі привабливішим. Так, згідно зі ст. 7 Земельного Кодексу України в редакції 1992 року, у постійне користування земельні ділянки отримували громадяни та юридичні особи будь-якої форми власності, крім іноземних.
Із набранням чинності Земельного кодексу в редакції 2001 року перелік осіб, які можуть отримати в постійне користування земельну ділянку, значно зменшився. Так ст. 92 чинного Земельного кодексу України встановлено, що права постійного користування земельною ділянкою із земель державної та комунальної власності набувають підприємства, установи та організації, що належать до державної та комунальної власності, а також громадські організації інвалідів України, їхні підприємства (об’єднання), установи та організації.
Тобто юридичні особи, які не віднесені до вище перелічених, мали або викупати земельні ділянки у власність і в цьому разі платити земельний податок, або ж отримувати земельні ділянки в оренду згідно з договором та платити орендну плату. Слід зазначити, що орендна плата за земельні ділянки є більшою від земельного податку, і для багатьох юридичних осіб це стало серйозною проблемою.
Так статтею 12 Закону України «Про плату за землю» зареєстровані релігійні та благодійні організації, що не займаються підприємницькою діяльністю, звільняються від земельного податку. У разі отримання в оренду земельних ділянок такими особами вони мають сплачувати орендну плату, оскільки ч. 1 ст. 15 Закону України «Про оренду землі» орендна плата віднесена до істотних умов договору оренди землі, а відповідно до ч. 2 цієї ж статті відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.
Для того, аби не погіршувати становище таких осіб при оформленні користування землею, 2 жовтня 2003 р. Верховною Радою України було прийнято нову редакцію Закону України «Про оренду землі», ст. 20 якої зокрема встановлювалося, що річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, надходить до відповідних бюджетів, розподіляється та використовується відповідно до закону і не може перевищувати 10 відсотків від їхньої нормативної грошової оцінки. У разі визначення орендаря на конкурентних засадах може бути встановлено більший розмір орендної плати.
Тобто був знятий мінімальний розмір орендної плати за оренду земель державної та комунальної власності, і тим самим релігійні та благодійні організації, що не займаються підприємницькою діяльністю, здобули можливість отримати в оренду земельну ділянку та сплачувати орендну плату, меншу за розмір земельного податку.
На жаль, у березні 2005 року Верховною Радою України внесені зміни до цієї статті, і на сьогодні річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності, не може бути меншою за розмір земельного податку, що встановлюється Законом України «Про плату за землю».
На мій погляд, це питання потребує детальнішого вивчення та додаткового врегулювання, оскільки держава має бути послідовною при прийнятті законів, і мабуть, усі законопроекти мають проходити більш дієве, а не формальне, вивчення та обговорення фахівцями, а також терміни розробки і прийняття таких законів мають бути більш виваженими.
***
Ще однією проблемою, яку частково вже вирішено, є переоформлення постійного користування юридичними особами, що не відносяться до державної або комунальної форми власності, а також до підприємств, установ і організацій інвалідів.
Пунктом 6 Перехідних положень чинного Земельного кодексу України було встановлено, що громадяни та юридичні особи, які мають у постійному користуванні земельні ділянки, але за цим Кодексом не можуть мати їх на такому праві, повинні до 1 січня 2005 р. переоформити у встановленому порядку право власності або право оренди на них.
Склалося так, що

Алла КАЛЬНІЧЕНКО отримати повну версію статті