ПОСВІДЧЕННЯ ДОГОВОРІВ ОРЕНДИ ЖИТЛА З ВИКУПОМ

НАТАЛІЯ КАРНАРУК,
кандидат юридичних наук, приватний нотаріус Полтавського міського нотаріального округу
ПОСВІДЧЕННЯ ДОГОВОРІВ ОРЕНДИ ЖИТЛА З ВИКУПОМ
Законом України від 25.12.2008 № 800VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» (далі — Закон) запроваджено новий вид цивільних правовідносин, які визначені як правовідносини підприємства-орендодавця та фізичної особи — орендаря, що виникають на підставі укладеного ними договору оренди житла з викупом та регулюються Цивільним кодексом України (далі — ЦК України) і цим Законом. На виконання цього Закону та відповідно до ст. 5 цього Закону Кабінетом Міністрів був затвер¬джений Порядок оренди житла викупом, розроблений Мінрегіонбудом (далі — Порядок оренди № 274), з урахуванням позицій забудовників і зарубіжного досвіду, погоджений із зацікавленими центральними органами виконавчої влади.
На думку розробників, Закон прийнято з ме¬тою стабілізації будівництва, підвищення платоспроможності населення, забезпечення реалізації житлових прав громадян, які потребують державної підтримки, стимулювання розвитку будівельної та суміжних галузей в умовах світової фінансової кризи.
Передбачається, що ці види договорів будуть застосовуватися компаніями з управління активами, право яких на передачу в оренду наявного в активах Інвестиційних фондів житла підтверджене ст. 3 Закону України від 15.03.2001 № 2299-ІІІ «Про інститути спільного інвестування (пайові та корпоративні інвестиційні фонди), або забудовниками, зважаючи на те, що ці норми розроблялися саме для них.
Отже, будівельні організації отримали додаткову можливість реалізації новозбудованого житла.
Розглянемо деякі характеристики і особливості нової «антикризової» операції, на яку покладаються великі надії.
Оренда житла з викупом є особливим видом найму (оренди) житла. Об’єктом оренди у визначенні Порядку оренди № 274 може бути квартира або її частина, житловий будинок або його частина, що призначаються та придатні для постійного проживання в них.
За договором оренди житла з викупом одна сторона — підприємство-орендодавець передає другій стороні — фізичній особі житло за плату на довготривалий (до 30 років) строк.
Виникає питання: що таке довготривалий строк, зважаючи на те, що законодавець зазначив тільки максимальний строк? У цьому випадку звертаємось до ч. 2 ст. 821 ЦК України, де є ви¬значення короткострокового найму: до одного року. Договори, укладені на більший строк, вважатимемо довготривалими.
Після закінчення договору або достроково, за умови повної сплати орендних платежів, житло переходить у власність орендаря. Договір оренди житла з викупом підлягає обов’язковій державній реєстрації у порядку, визначеному законом. Сплата орендних платежів у повному обсязі засвідчується актом, що є невід’ємною частиною договору.
Таким чином, договір оренди житла з викупом після повної сплати орендних платежів, разом з актом, який це засвідчує, є правовстановлювальним документом, право власності за яким підлягатиме державній реєстрації, згідно зі ст. 182 ЦК України.
Це новий тип відносин, що дуже нагадують лізинг, але, як зазначено у ст. 810-1 ЦК України, оренда житла з викупом — особливий вид найму (оренди) житла, у зв’язку з чим до нього застосовуються ті норми, які регулюють саме ці право¬відносини (статті 811, 813–820, 823, ч. 2 ст. 825, статті 826, 1232-1 ЦК України), з урахуванням особливостей, встановлених Законом.
Зокрема:

НАТАЛІЯ КАРНАРУК отримати повну версію статті