ПОСВІДЧЕННЯ ДОГОВОРУ КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ

ОЛЬГА ЗОЛОТУХІНА,
приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу
ПОСВІДЧЕННЯ ДОГОВОРУ КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ
Відповідно до ст. 7 Закону України «Про нотаріат» нотаріуси у своїй діяльності керуються законами України, постановами Верховної Ради України, указами і розпорядженнями Президента України, постановами і розпорядженнями Кабінету Міністрів України, а на території Автономної Республіки Крим, крім того, — законодавством Автономної Республіки Крим, наказами Міністра юстиції України, нормативними актами обласних, Київської та Севастопольської міських державних адміністрацій.
У ч. 1 ст. 3 Земельного кодексу України (далі — ЗК України) зазначено, що земельні відносини регулюються Конституцією України, ЗК України, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами. Таким чином, в ЗК України закріплено його пріоритет у сфері регламентації земельних відносин, що підкріплюється ст. 9 Цивільного кодексу України (далі — ЦК України), де зазначено, що положення ЦК України застосовуються до врегулювання відносин, які виникають у сферах використання природних ресурсів та охорони довкілля, а також до трудових та сімейних відносин, якщо вони не врегульовані іншими актами законодавства.
Частиною 1 ст. 79 ЗК України об’єктом права власності визначено земельну ділянку, яка є частиною земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.
Статтею 181 ЦК України земельні ділянки віднесено до нерухомих речей, тому до угод, за якими може здійснюватися перехід права власності на земельні ділянки як на нерухоме майно, відносяться угоди (договори) купівлі-продажу. Їх ми і розглянемо більш детально.
Громадяни та юридичні особи України, а також територіальні громади та держава мають право набувати у власність земельні ділянки на підставі міни, ренти, дарування, успадкування та інших цивільно-правових угод (ст. 131 ЗК України). Угоди про перехід права власності на земельні ділянки укладаються в письмовій формі та нотаріально посвідчуються (ст. 132 ЗК України).
При посвідченні договорів відчуження земельної ділянки на виконання вимог ст. 81 ЗК України нотаріусами перевіряється, чи є фізична особа громадянином України, особою без громадянства або громадянином іноземної держави.
При укладанні договорів купівлі-продажу за участю іноземних громадян та осіб без громадянства потрібно пам’ятати, що вони набувають право власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення в межах населених пунктів, а також на земельні ділянки несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів, на яких розташовані об’єкти нерухомого майна, що належать їм на праві власності.
Іноземні громадяни та особи без громадянства набувають право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення тільки в порядку спадкування.
На виконання ст. 120 ЗК України «Перехід права на земельну ділянку у разі набуття права на жилий будинок, будівлю або споруду» при посвідченні правочинів, предметом яких є земельні ділянки, нотаріус перевіряє наявність розміщених на ній будівель і споруд та цільове призначення земельної ділянки та роз’яснює сторонам зміст ст. 377 ЦК України щодо переходу права власності або права користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Питання одержання відповідних довідок про розташування на земельній ділянці будинків та споруд чи їх відсутність не врегульовано законодавчо. У різних регіонах України ці довідки видають різні установи. Наприклад, подекуди ці довідки видають відділи архітектури при виконкомах районних рад, сільські ради, садові товариства.
Слід враховувати вимоги п. 15 розділу X «Перехідні положення» ЗК України, відповідно до якого існує мораторій на посвідчення договорів купівлі-продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності; купівлі-продажу або іншим способом відчуження земельних ділянок, зміна цільового призначення (використання) земельних ділянок, які перебувають у власності громадян та юридичних осіб для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельних часток (паїв).
Договори купівлі-продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення посвідчуються нотаріусами щодо таких земельних ділянок які, наприклад, призначені для ведення особистого селянського господарства, для ведення особистого підсобного господарства, садівництва тощо.
Статтею 132 ЗК України встановлено істотні умови договору купівлі-продажу земельної ділянки:
а) назву сторін (прізвище, ім’я та по батькові громадянина, назва юридичної особи);
б) вид угоди;
в) предмет угоди (земельна ділянка з визначенням місця розташування, площі, цільового призначення, складу угідь, правового режиму тощо);
г) документ, що підтверджує право власності на земельну ділянку;
ґ) відомості про відсутність заборон на відчуження земельної ділянки;
д) відомості про відсутність або наявність обмежень щодо використання земельної ділянки за цільовим призначенням (застава, оренда, сервітути тощо);
е) договірну ціну;
є) права та обов’язки сторін;
ж) кадастровий номер земельної ділянки;
з) момент переходу права власності на земельну ділянку.
Право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав (ст. 125 ЗК України). Статтею 126 ЗК України передбачено, що право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Згідно з ч. 1 ст. 86 ЗК України земельна ділянка може перебувати у спільній власності з визначенням частки кожного з учасників спільної власності (спільна часткова власність) або без визначення часток учасників спільної власності (спільна сумісна власність).
СПІЛЬНА СУМІСНА ВЛАСНІСТЬ НА ЗЕМЕЛЬНУ ДІЛЯНКУ
Відповідно до ст. 89 ЗК України земельна ділянка може належати на праві спільної сумісної власності лише громадянам.
У спільній сумісній власності перебувають земельні ділянки:
а) подружжя;
б) членів фермерського господарства, якщо інше не передбачено угодою між ними;
в) співвласників жилого будинку.
Що стосується подружжя, то підстави набуття ним права спільної сумісної власності визначає Сімейний кодекс України (далі — СК України) в ст. 60. Якщо відчужувана земельна ділянка належить подружжю на праві спільної сумісної власності, то на виконання ст. 65 СК України та пунктів 4.1 та 4.2 глави І розділу ІІ Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України (далі — Порядок) правочини щодо розпорядження майном, що є спільною сумісною власністю, підписуються всіма співвласниками цього майна або уповноваженими ними особами, а при посвідченні правочинів щодо розпорядження спільним майном подружжя, якщо право­встановлюючий документ оформлений на ім’я одного з подружжя, нотаріус вимагає письмову згоду іншого з подружжя. Справжність підпису другого з подружжя на заяві про таку згоду має бути нотаріально засвідчена.
Якщо в заяві про згоду на відчуження спільного майна зазначено прізвище, ім’я, по батькові фізичної особи, найменування юридичної особи, на відчуження якого дається її згода, нотаріус при посвідченні відповідного договору зобов’язаний перевірити додержання умов, зазначених у такій заяві.
Також договір про купівлю-продаж одним із подружжя на користь другого з подружжя своєї частки у праві спільної сумісної власності може бути посвідчений нотаріусом без визначення або виділу цієї частки (п. 4.3 глави 5 розділу ІІ Порядку).

ОЛЬГА ЗОЛОТУХІНА отримати повну версію статті