ПОНЯТТЯ, ФОРМА ТА ДЕЯКІ ВИДИ ПОПЕРЕДНЬОГО ДОГОВОРУ

ОЛЕГ КАЛІНЮК,
приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу
ПОНЯТТЯ, ФОРМА ТА ДЕЯКІ ВИДИ ПОПЕРЕДНЬОГО ДОГОВОРУ
ПОНЯТТЯ ПОПЕРЕДНЬОГО ДОГОВОРУ
Можливість і порядок укладання попередніх договорів регулюються Цивільним кодексом Украї¬ни (далі — ЦК України) (ст. 635 «Попередній договір»), а також Господарським кодексом України (далі — ГК України) (ст. 182 «Особливості укладання попередніх договорів»). Відповідно до норм зазначених кодексів попереднім договором є договір, сторони якого зобов’язуються протягом визначеного терміну або у визначений термін укласти основний договір у майбутньому на умовах, встановлених попереднім договором. Предметом попереднього договору є укладання в майбутньому основного договору.
Насамперед слід зазначити, що намір сторін укласти в майбутньому основний договір закріплюється саме за допомогою договірної конструкції — попереднього договору. Як ЦК України (ч. 4 ст. 635), так і ГК України (ч. 6 ст. 182) спеціально зазначають, що угода сторін про наміри, якщо в ній немає волевиявлення сторін щодо надання їй сили попереднього договору, не визнається попереднім договором і не породжує юридичних наслідків.
До укладання попередніх договорів не застосовується загальний порядок укладання господарських договорів. Термін для укладання основного договору обмежений одним роком з моменту укладання попереднього договору (ст. 182 ГК України).
ФОРМА ПОПЕРЕДНЬОГО ДОГОВОРУ
Згідно з абз. 4 ч. 1 ст. 635 ЦК України попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору.
Аналіз чинного законодавства дає можливість стверджувати, що сьогодні існує дві форми договорів — усна та письмова. Але для попереднього договору усна форма недопустима, тому що в усній формі може бути вчинена угода, яка повністю виконується сторонами в момент її вчинення (ст. 206 ЦК України). До цього часу дискусійним залишається питання про те, чи вважається під встановленою формою основного договору його нотаріальне посвідчення.
Враховуючи неоднозначність висвітлення норм чинного законодавства в частині обов’язкового нотаріального посвідчення попередніх договорів, хотілось би відзначити, що попередні договори щодо рухомого майна можна нотаріально посвідчувати за згодою сторін. На жаль, чинним законодавством України не перед¬бачений спеціальний порядок нотаріального посвідчення попередніх договорів, що породжує відповідні труднощі при вчиненні нотаріальних дій, а саме деякі нотаріуси витребують у сторін ті ж документи, які необхідні для нотаріального посвідчення основного договору.
Вважаємо, що правильною є точка зору щодо обов’язкового нотаріального посвідчення попереднього договору, виходячи із загальних правил вчинення нотаріальних дій. Обов’язковим при цьому є, зокрема: встановлення нотаріусом особи тих фізичних осіб, які звернулися до нотаріуса, перевірка дієздатності фізичної особи, а також цивільної правоздатності юридичної особи (пункти 13, 41, 42 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженої наказом Міністерства юстиції України від 03.03.2004 р. № 20/5).
При цьому необхідно зауважити, що попередній договір не породжує прав та обов’язків, які виникають у сторін при продажу чи передачі в користування майна, він має лише організаційний (немайновий) характер. Таким чином, нотаріальне посвідчення попереднього договору не вимагає від сторін попереднього договору, які мають намір в майбутньому укласти, наприклад, договір купівлі-продажу нерухомого майна, надавати нотаріусу правовстановлюючі документи на це майно. Згоду чоловіка чи дружини сторін договору на укладання цього попереднього договору необхідно витребувати, якщо нерухомість (або інше майно, яке є предметом договору), є їх (подружжя) спільною сумісною власністю. Але звернемо увагу нотаріусів, що при цьому продавець несе відповідні обов’язки перед покупцем в частині майбутнього продажу майна, незалежно від того, чи оформлене на час укладання попереднього договору його право власності на майно, яке є предметом цього договору, чи ні.
СТРУКТУРА ПОПЕРЕДНЬОГО ДОГОВОРУ
Структуру попереднього договору визначають, в першу чергу, умови, які відповідно до законодавства обов’язково повинні бути закріплені. З урахуванням цього рекомендується включити в попередній договір такі розділи:
1. Предмет попереднього договору.
2. Істотні умови договору:
а) предмет основного договору;
б) порядок передачі майна, якщо, наприклад, під основним договором мається на увазі договір оренди або договір купівлі-продажу;
в) ціна, порядок розрахунків;
г) права та обов’язки сторін;
ґ) відповідальність сторін;
д) строк дії основного договору;
є) інші умови, наприклад, розподіл витрат при нотаріальному посвідченні та державній реєстрації таких основних договорів, як договір купівлі-продажу або договір оренди нерухомого майна.
3. Права та обов’язки сторін за попереднім договором.
4. Відповідальність сторін, забезпечення виконання зобов’язань за попереднім договором.
5. Умови конфіденційності.
6. Умови ексклюзивності. Є найбільш характерним для попереднього договору про створення холдингової компанії.
7. Порядок внесення змін до попереднього договору.
8. Строк дії попереднього договору, випадки його припинення або дострокового розірвання.
9. Інші умови, наприклад, розподіл витрат у випадку нотаріального посвідчення попереднього договору.
Також хотілось би зазначити деякі рекомендації фахівців на випадок підписання попереднього договору про укладання основного договору, який підлягає нотаріальному посвідченню. Зокрема, деякі правники рекомендують обговорити місце нотаріального посвідчення основного договору, тобто вказати назву та місцезнаходження нотаріальної контори або вказати відповідного нотаріуса (його місцезнаходження), в якого планується нотаріальне посвідчення основного договору.
ВІДПОВІДАЛЬНІСТЬ СТОРІН

Олег КАЛІНЮК отримати повну версію статті