ПЕРЕВАЖНІ ПРАВА НАЙМАЧА ЖИТЛА

ВАСИЛЬ КРАТ,
кандидат юридичних наук, доцент, доцент кафедри цивільного права № 1 Національного юридичного університету ім. Ярослава Мудрого
ПЕРЕВАЖНІ ПРАВА НАЙМАЧА ЖИТЛА
1. ЗАГАЛЬНІ ЗАУВАГИ
Переважні права наймача врегульовані у ст. 822 Цивільного кодексу України , яка присвячена регулюванню двох видів переважних прав (на укладення договору найму на новий строк і на купівлю предмета найму).
Під переважним правом у літературі розуміється таке суб’єктивне цивільне право, яке надає його носієві можливість пріоритетно перед іншими особами набути інше або здійснити існуюче суб’єктивне право . У ст. 822 ЦК врегульовано переважні права, за допомогою яких наймач має можливість набути суб’єктивних цивільних прав. Тобто при укладенні договору найму житла на новий строк (купівлі-продажу) або виникнуть зобов’язальні права, пов’язані із користуванням житлом, або право власності на житло.
Слід зауважити, що ст. 822 ЦК має диспозитивний характер. Тому на підставі положень ст. 6 ЦК учасники цивільних відносин не позбавлені можливості передбачити в договорі інші положення, аніж встановлені ЦК, чи доповнити правове регулювання (наприклад, детально визначити процедуру здійснення переважного права) або ж взагалі виключити застосування правил про переважні права до правовідносин сторін.
2. ПЕРЕВАЖНЕ ПРАВО НАЙМАЧА НА УКЛАДЕННЯ ДОГОВОРУ НАЙМУ ЖИТЛА НА НОВИЙ СТРОК
Метою встановлення переважного права наймача на укладення договору є створення конструкції в цивільному законодавстві, за допомогою якої наймач (як «слабка» сторона договору найму) матиме додаткові механізми, спрямовані на забезпечення стабільного користування житлом.
Переважне право на укладення договору не застосовується до короткострокового договору найму житла (ч. 2 ст. 821 ЦК), піднайму житла (ч. 5 ст. 823 ЦК). Не існує й переважного права на укладення договору при договорі оренди житла з викупом (ч. 6 ст. 810-1 ЦК).
Переважне право наймача на укладення договору виникає разом із набуттям зобов’язального права на користування житлом та перебуває в пасивному стані до моменту отримання пропозиції укласти договір на таких самих або інших умовах чи попередження наймача про відмову від укладення договору на новий строк.
У ст. 822 ЦК тільки фрагментарно регулюється процедура здійснення пере­важного права наймача на укладення договору найму житла на новий строк. Поза увагою законодавця залишилося, зокрема, те, яким чином наймодавцю направляти пропозицію укласти договір найму житла; що має міститися в пропозиції; які правові наслідки настають, якщо наймач не погоджується зі зміною умов договору найму житла.
Процедура реалізації переважного права розпочинається з направлення наймодавцем наймачу пропозиції укласти договір найму на новий строк. У ст. 822 ЦК використовується слово­сполучення «запропонувати наймачеві укласти договір», що дозволяє розуміти її як оферту (ст. 641 ЦК). Тому зміст пропозиції має засновуватися на положеннях ст. 641 ЦК і, зокрема, може містити: предмет, розмір плати за користування, строк договору. З метою забезпечення доказування направлення пропозиції доцільно надсилати її цінним листом з описом вкладення або вручати під розписку безпосередньо наймачу.
З огляду на те, що ст. 822 ЦК не містить правових наслідків недосягнення згоди щодо плати та інших умов договору найму, за аналогією закону (ч. 1 ст. 8 ЦК) потрібно застосовувати абз. 3 ч. 1 ст. 777 ЦК. Тобто якщо наймодавець та наймач не досягли домовленості про плату та інші умови договору найму житла, це зумовлюватиме припинення переважного права наймача. У випадку ігнорування наймачем пропозиції наймодавця або направлення ним відмови його переважне право також припиняється.
Важливе значення має захист переважного права наймача на укладення договору найму на новий строк. Він характеризується доволі значною специфікою.
По-перше, захист переважного права наймача має «переживаючий» правовий ефект. Він проявляється в тому, що пере­важне право наймача забезпечується охороною протягом річного строку після закінчення строку договору найму житла, якщо наймодавець відмовився від укладення договору на новий строк . Нетиповість цієї конструкції полягає в тому, що договір найму припиняється внаслідок відмови від укладення договору на новий строк, проте переважне право охороняється завдяки наявності відповідної вказівки в абз. 3 ч. 1 ст. 822 ЦК.
По-друге, наймач може застосовувати для захисту переважного права переведення прав наймача та (або) відшкодування збитків, завданих відмовою укласти з ним договір на новий строк.
У контексті способів захисту переважного права наймача варто вказати декілька суттєвих моментів:
позов про переведення прав наймача по своїй суті повинен охоплювати і переведення обов’язків наймача (наприклад, щодо внесення плати за користування). Інший висновок може обумовити виникнення ситуації, за якої відбулося переведення тільки прав наймача, а в іншої особи, яка уклала договір із наймодавцем, залишилися обов’язки;
позов про переведення прав та обов’язків наймача має пред’являтися до наймача за новим договором найму житла. Адже саме наймач є суб’єктом прав та обов’язків за укладеним договором найму житла. Цей позов може бути задоволений тільки у разі, якщо договір найму житла укладений, не припинився, не є нікчемним або не визнаний недійсним;
позов про відшкодування збитків, завданих відмовою укласти з наймачем договір на новий строк, повинен пред’являтися до наймодавця. Адже саме через його дії (відмова від укладення договору) відбулося порушення переважного права, за що має настати цивільно-правова відповідальність. Вимогу про відшкодування збитків не може бути заявлено до нового наймача, адже він не перебував у правовідносинах із носієм переважного права;
аналіз складу збитків (ч. 2 ст. 22 ЦК) зумовлює висновок про фактичну неможливість кваліфікувати будь-який з елементів (чи то реальні збитки, чи то упущену вигоду) як збитки, що заподіюються суб’єкту переважного права. Проте очевидно, що відновлення переважного права потребує створення механізму відповідальності наймодавця. У зв’язку з цим можливим є таке тлумачення, що в абз. 3 ч. 1 ст. 822 ЦК міститься виняток із загального правила (ст. 22 ЦК);
позови про переведення прав та обов’язків наймача та про відшкодування збитків можуть пред’являтися одночасно. Проте це не виключає можливості для колишнього наймача обрати спосіб захисту і вимагати застосування тільки його (наприклад, про переведення прав та обов’язків або ж відшкодування збитків);
за відсутності вказівок у ЦК про наявність спеціальної позовної давності слід застосовувати загальну, тобто три роки (ст. 257 ЦК) як щодо переведення прав та обов’язків наймача, так і щодо відшкодування збитків. Початок перебігу позовної давності потрібно визначати з врахуванням ч. 1 ст. 261 ЦК.

Василь КРАТ отримати повну версію статті