Особливості правового регулювання правочинів з нерухомим майном

Проведено аналіз поняття «нерухоме майно». Розглянуто особливості нерухомих речей, окремі види нерухомості. Наведено відмінні риси набуття та закріплення права власності на об’єкти нерухомості за окремими договорами.
Ключові слова: нерухоме майно, об’єкти нерухомості, договір купівлі-продажу, договір іпотеки, договір дарування, договір ренти, договір управління майном, набувальна давність, договір довічного утримання (догляду).
Проведен анализ понятия «недвижимое имущество». Рассмотрены особенности недвижимых вещей, отдельные виды недвижимости. Приведены отличительные черты приобретения и закрепления права собственности на объекты недвижимости по отдельным договорам.
Ключевые слова: недвижимое имущество, объекты недвижимости, договор купли-продажи, договор ипотеки, договор дарения, договор ренты, договор управления имуществом, приобретательная давность, договор пожизненного содержания (досмотра).
Корінні перетворення в економіці України потягли як відновлення системи правового регулювання цивільних правовідносин, так і використання відповідних правових категорій і понять, одним з яких є поняття «нерухомість». Розподіл майна на рухоме й нерухоме відомий ще римському праву та характерний для законодавства багатьох країн. Так Цивільний кодекс Російської Федерації до нерухомого майна відносить земельні ділянки, ділянки надр, відособлені водні об’єкти та все те, що міцно пов’язане із землею, тобто об’єкти, переміщення яких без нерозмірної шкоди їх призначенню неможливе, у тому числі ліси, багаторічні насадження, будинки, споруди (ст. 130 ЦК РФ [1]); Французький цивільний кодекс — не тільки земельні ділянки, але й машини, інструменти, сировину, сільськогосподарське знаряддя тощо (статті 517–526 ФЦК [2]); Німецьке цивільне уложення — земельні ділянки, їх складові частини; речі, міцно пов’язані з ґрунтом будівлі, продукти землі, поки вони пов’язані з ґрунтом, насіння, якщо воно внесене в землю, рослини та насадження (§§ 94–96 НЦУ [3]).
Такий розподіл пов’язують із правом приватної власності на природні об’єкти, у першу чергу на землю, зі введенням цих об’єктів у цивільний оборот, а отже, і з розвитком останнього.
Поняттям «нерухоме майно» у новому Цивільному кодексі України 2003 р. охоплюються земельні ділянки, а також об’єкти, розташовані на землі, переміщення яких неможливе без їх знецінювання та зміни їх призначення (ч. 1 ст. 181 ЦК України [4]).
Нерухоме майно є об’єктом цивільного права і тому тісно пов’язане з поняттям речей у цивільному обороті. Відомо, що об’єкти цивільних прав — це ті речі, дії, у зв’язку з якими виникають та здійснюються цивільні права та обов’язки. Під речами наука цивільного права розуміє надані природою та створені людиною цінності матеріального світу, що виступають як об’єкти цивільних прав.
Аналіз будь-якого поняття здійснюється шляхом виділення його істотних ознак. Насамперед, із визначення, даного в ст. 181 ЦК України, убачається, що поняття «нерухомість» містить у собі певну групу речей. Зміст визначення речі дозволяє виділити її ознаки. По-перше, це матеріальний субстрат. По-друге, річ є предметом. Це означає, що протягом певного тривалого проміжку часу річ здатна мати свої просторові рамки та стійку структуру. За цією ознакою із числа речей виключаються рідини, гази, що перебувають у незамкненому просторі, та енергія сама по собі, що не має просторових форм. Відносно нерухомості просторова обмеженість проявляється в тому, що до нерухомого майна належать не земля, надра або води в цілому, а земельні ділянки, ділянки надр та відособлені водні об’єкти. З урахуванням даного положення під лісами варто також розуміти ділянки лісу. По-третє, стосовно юридичного поняття «річ» об’єкт повинен бути здатний для володіння ним людиною. Об’єкти матеріального світу, наприклад, космічні тіла, володіння якими поки неможливе, не можуть як такі бути предметом панування (відношення статики), отже, і предметом обороту (відношення динаміки), і тому не мають потреби в правовому опосередкуванні. Як указувалося раніше, об’єкти, що не мають значення для права, не можуть розглядатися як правові категорії. Разом із тим не обов’язково, щоб річ безпосередньо перебувала в володінні будь-кого. Безхазяйні речі однаково залишаються речами. Тут визначальне значення має принципова здатність до володіння. І по-четверте, об’єкт повинен мати властивості, що задовольняють будь-які людські потреби. В економічній площині даний об’єкт трансформується в товар, із приводу якого складаються майнові відносини. В іншому разі об’єкт виключається зі сфери дії майнових відносин і розглядатися як річ в юридичному змісті не може [5].
Такі основні підходи до правового аналізу категорії «річ».
Розподіл речей на рухомі та нерухомі ЦК України здійснює шляхом визначення, які речі є нерухомими, а які рухомими (ст. 181 ЦК України). Проте законодавець не уточнює, які саме об’єкти вважаються міцно пов’язаними із землею і яким буде заподіяна нерозмірна шкода їх призначенню в разі переміщення. Сучасні технічні досягнення дозволяють переміщати навіть монументальні будинки на значні відстані не тільки без «нерозмірної», але й без будь-якої шкоди їх призначенню.
У чому ж особливість нерухомих речей? При першому ж розгляді легального визначення нерухомості привертає увагу ознака міцного зв’язку із землею. Ця ознака традиційно властива нерухомому майну. Вона використовувалася ще в римському приватному праві. Часто ознаку міцного зв’язку із землею називають природним, а нерухоме майно, виділене за цією ознакою, — «нерухомістю за природою». Міцність зв’язку із землею в ст. 181 ЦК України розуміється як неможливість переміщення об’єкта без його знецінювання та зміни його призначення. Земельну ділянку перемістити у просторі неможливо. Будинок у разі спроби переміщення загине. Тому за ознакою міцного зв’язку із землею земельна ділянка та будинок належать до нерухомості.
Лавка досить просто може бути переміщена, наприклад, із підсоння в тінь. При цьому лавка збереже своє призначення. За ознакою відсутності міцного зв’язку із землею лавка не належить до нерухомості, а є рухомою річчю. Легальне розуміння міцного зв’язку із землею відповідає традиційному цивілістичному підходу.
Під нерухомістю розуміється, насамперед, ючастина земної поверхні і все те, що з нею пов’язане настільки міцно, що зв’язок не може бути розірваний без порушення виду й мети речі.
Так, по-перше,

Валентина Чуйкова отримати повну версію статті