ОСОБЛИВОСТІ ПОСВІДЧЕННЯ ДОГОВОРІВ ІПОТЕКИ МАЙНОВИХ ПРАВ

АНДРІЙ АСАУЛЮК,
приватний нотаріус
Ужгородського районного
нотаріального округу
ОСОБЛИВОСТІ ПОСВІДЧЕННЯ ДОГОВОРІВ ІПОТЕКИ МАЙНОВИХ ПРАВ
1. Поняття майнових прав
Для того щоб чітко зрозуміти, що таке іпотека майнових прав, необхідно спочатку встановити, що являють собою майнові права.
Визначення майнових прав надано в Законі України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні». Згідно зі ст. 3 даного Закону майновими правами визнаються будь-які права, пов’язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (право володіння, користування, розпорядження), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) і права вимоги.
Від майнових прав треба відрізняти немайнові права, наприклад право на ділову репутацію, фірмове найменування. Відповідно до ст. 4 Закону «Про заставу» немайнові права не можуть бути предметом застави.
Цивільний кодекс України (далі — ЦКУ) у ч. 2 ст. 190 визнає майнові права речовими правами, тобто правом власності (ст. 316 ЦКУ). Майнові права можуть передаватись, відчужуватись, за винятком випадків, коли неможливість відчуження, передачі встановлена законом у зв’язку з їх специфікою (наприклад, коли вони невіддільні від їх носія: право на відшкодування шкоди, що викликана ушкодженням здоров’я, аліментні права тощо) .
Банківське законодавство визначення майнових прав містить у п. 1.4 Положення про валютний контроль, затвердженого Постановою Правління Національного банку України від 08.02.2000 р. № 49 (далі — Положення № 49), а саме: майнові права — це права вимоги особи за зобов’язаннями, за якими вона є кредитором.
Практично таке ж визначення поняття «майнові права» надано в ст. 49 Закону України «Про заставу», відповідно до якої заставодавець може укласти договір застави як належних йому в момент укладення договору прав вимоги за зобов’язаннями, в яких він є кредитором, так і тих, що можуть виникнути в майбутньому.
Що стосується специфічних майнових прав, про що йдеться в ст. 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», то в бухгалтерії вони називаються нематеріальними активами1. Відповідно до п. 1.2 Закону України «Про оподаткування прибутку підприємств» нематеріальний актив — це об’єкти інтелектуальної, зокрема промислової, власності, а також інші аналогічні права, визнані в порядку, встановленому відповідним законодавством, об’єктом права власності платника податку. Такими нематеріальними активами визнаються:
– права користування природними ресурсами;
– права користування майном (права користування землею, крім права постійного користування землею, право на оренду приміщень тощо);
– права на об’єкти промислової власності (винаходи, корисні моделі, сорти рослин тощо);
– авторське право і суміжні з ним права;
– інші нематеріальні активи.
Таким чином, найбільш науково обґрунтованим є визначення майнових прав, що міститься в ст. 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні».
Визначення майнових прав тільки правом вимоги, що міститься в п. 1.4 Положення № 49 і в ст. 49 Закону України «Про заставу», звужують можливе застосування майнових прав як забезпечення кредитних зобов’язань .
2. Поняття іпотеки майнових прав
Закон України «Про іпотеку» не містить визначення чи особливостей передачі в іпотеку майнових прав на нерухомість. Але в ч. 2 ст. 5 цього Закону йдеться про те, що предметом іпотеки також може бути об’єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна в майбутньому. Можна припустити, що законодавець в даному разі використав інше формулювання, оскільки такий предмет іпотеки, як нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця в майбутньому, включає в себе і майнові права на нерухоме майно.
Крім того, в ч. 7 ст. 5 Закону України «Про іпотеку» зазначено, що предметом іпотеки може бути право оренди чи користування нерухомим майном, що надає орендарю чи користувачу право будувати, володіти і відчужувати об’єкт нерухомого майна. Таке право оренди чи користування нерухомим майном для цілей цього Закону вважається нерухомим майном. Дане визначення Закону є доволі складним для нормального сприйняття нотаріусами, оскільки важко собі уявити, що це за право оренди чи користування нерухомим майном, яке, крім права володіти, надає орендарю право відчужувати об’єкт нерухомого майна. У цьому визначенні законодавець, мабуть, мав на увазі два різних об’єкти нерухомого майна. Тобто право оренди чи користування нерухомим майном стосується, як правило, земельної ділянки. А під будівництвом, володінням і відчуженням нерухомого майна розуміється таке нерухоме майно (будівлі, споруди тощо), що побудує особа, яка має право оренди чи користування земельною ділянкою.
На практиці питання іпотеки майнових прав більшою мірою регулюється такими законодавчими актами:
– Законом України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», який регулює відносини в системі іпотечного кредитування, перетворення платежів за іпотечними активами на виплати за іпотечними сертифікатами із застосуванням механізмів управління майном. Цим законом установлено, що іпотека виникає відповідно до цього Закону та Закону України «Про іпотеку» щодо нерухомого майна, об’єктів незавершеного будівництва та майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено;
– Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», який визначає загальні принципи, правові та організаційні засади залучення коштів фізичних і юридичних осіб в управління з метою фінансування масового будівництва житла та особливості управління цими коштами.
Зокрема, ст. 5 Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» передбачено, що іпотечний договір, предметом іпотеки за яким є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, посвідчується нотаріусом на підставі документів, що підтверджують майнові права на цю нерухомість. Іпотекодавцем за таким іпотечним договором може бути забудовник — особа, яка організовує спорудження нерухомості для власних потреб чи для передачі її у власність іншим особам, або особа, власністю якої стане ця нерухомість після завершення будівництва. Про деякі проблемні моменти такої іпотеки йтиметься нижче.
3. Загальні вимоги до посвідчення
іпотеки майнових прав
Предметом застави майнових прав можуть бути різноманітні права вимоги, що випливають, перш за все, із зобов’язань майнового характеру. Причому предметом іпотеки майнових прав може бути тільки відчужувана вимога. У зв’язку із цим постає питання, чи необхідно поширювати на іпотечні відносини положення ст. 49 Закону України «Про заставу», відповідно до якої в договорі застави прав має бути вказана особа, яка є боржником по відношенню до заставодавця, і останній зобов’язаний повідомити свого боржника про здійснену заставу прав.
Викладений вище аналіз діючого законодавства дозволяє стверджувати, що предметом забезпечення кредитного зобов’язання може бути як право вимоги, так і інші майнові права. При іпотеці права вимоги дійсно виникає необхідність вказувати в договорі боржника іпотекодавця. Але при іпотеці інших майнових прав це зробити іноді просто неможливо . Наприклад, досить складно визначити боржника при іпотеці права оренди чи користування нерухомим майном.
З урахуванням правовідносин, які зустрічаються в нотаріальній практиці, є сенс розглянути:

Андрій АСАУЛЮК отримати повну версію статті