Особливості посвідчення договорів купівлі-продажу державного й комунального майна в процесі приватизації

У статті проаналізовано законодавство, що регулює посвідчення договорів купівлі-продажу державного й комунального майна.
Ключові слова: нотаріальне посвідчення, державне майно, комунальне майно, приватизація, об’єкт приватизації, конкурс, аукціон.
В статье проанализировано законодательство, регулирующее удостоверение договоров купли-продажи государственного и коммунального имущества.
Ключевые слова: нотариальное удостоверение, государственное имущество, коммунальное имущество, объект приватизации, конкурс, аукцион.
Укладання договорів купівлі-продажу державного й комунального майна має свої особливості, на які необхідно звернути увагу при нотаріальному посвідченні.
Ця стаття націлена в більшій мірі на аналіз законодавства, що регулює посвідчення договорів купівлі-продажу державного й комунального майна, згідно з вимогами якого і здійснюється укладання таких договорів у відповідності до п. 104 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженої наказом Міністерства юстиції України № 20/5 від 3 березня 2004 р., зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 3 березня 2004 р. за №. 283/8882 [1].
Договори купівлі-продажу державного або комунального майна, які укладаються в процесі приватизації шляхом викупу, продажу на аукціоні або за конкурсом, підлягають обов’язковому нотаріальному посвідченню відповідно до ст. 27 Закону України № 2163-ХІІ від 4 березня 1992 р. «Про приватизацію державного майна» [2] і ст. 23 Закону України № 2171-ХІІ від 6 березня 1992 р. «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» [3].
Приватизація державного майна (далі – приватизація) – це відчуження майна, що перебуває у державній власності, на користь фізичних та юридичних осіб, які можуть бути покупцями відповідно до Закону України «Про приватизацію державного майна», з метою підвищення соціально-економічної ефективності виробництва та залучення коштів на структурну перебудову економіки України.
На території України приватизація здійснюється відповідно до загального законодавства та спеціальних законів, а саме: «Про приватизацію державного майна», «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)», «Про особливості приватизації об’єктів незавершеного будівництва» № 1953-III вiд 14 вересня 2000 р. [4], «Про Державну програму приватизації» № 1723-ІІІ від 18 травня 2000 р. [5], а також Постанови Верховної Ради України № 2558-ХІІ від 7 липня 1992 р. «Про тимчасове положення про Фонд державного майна України» [6], Постанови Кабінету Міністрів України № 412 від 15 червня 1994 р. «Про затвердження положень про регіональне відділення та про представництво Фонду державного майна України у районі, місті» [7], Закону України № 280/97-ВР від 21 травня 1997 р. «Про місцеве самоврядування в Україні» та інших нормативних актів України.
Вищевказані нормативні акти регулюють правові, економічні й організаційні основи приватизації державного й комунального майна, а саме:
● поняття, мету, принцип, напрямки приватизації;
● способи та порядок приватизації;
● визначають об’єкти, суб’єкти, основні положення про державну програму приватизації (яка розробляється Фондом державного майна України (надалі – ФДМУ) і затверджується Верховною Радою України один раз на три роки не пізніш, як за місяць до затвердження Державного бюджету України на відповідний рік, але до початку наступного бюджетного року, та діє до затвердження чергової Державної програми приватизації);
● підготовку до приватизації;
● договірні, фінансові, соціальні відносини підчас приватизації;
● відповідальність за порушення законодавства про приватизацію та інше.
Суб’єктами приватизації є відповідно до Закону України «Про приватизацію державного майна»:
● державні органи приватизації, тобто ФДМУ, його регіональні відділення та представництва, що здійснюють державну політику у сфері приватизації, становлять єдину систему державних органів приватизації в Україні;
● покупці (їх представники);
● посередники.
Продавцями об’єктів малої приватизації, що перебувають у загальнодержавній і комунальній власності, є відповідно:
● ФДМУ, його регіональні відділення та представництва;
● органи приватизації, створені місцевими радами;
● продавцями об’єктів приватизації, що перебувають у власності Автономної Республіки Крим, є органи по управлінню її майном, створювані Верховною Радою Автономної Республіки Крим.
Покупцями об’єктів приватизації, відповідно до Закону України «Про приватизацію майна державних підприємств», можуть бути:
● громадяни України, іноземні громадяни, особи без громадянства;
● юридичні особи, зареєстровані на території України, крім тих, що будуть перераховані нижче (відповідно до ч. 3 ст. 8 Закону України «Про приватизацію державного майна»);
● юридичні особи інших держав.
Щодо великої приватизації держмайна, то для спільної участі в приватизації громадяни можуть створювати господарські товариства, у тому числі з членів трудового колективу, у порядку, встановленому законодавством України.
Не можуть бути покупцями:
● юридичні особи, у майні яких частка державної власності перевищує 25 відсотків;
● органи державної влади;
● працівники державних органів приватизації.
Об’єкти приватизації. До об’єктів державної власності, що підлягають приватизації, відповідно до Законів України «Про приватизацію державного майна», «Про Державну програму приватизації», «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)», належать:
● цілісні майнові комплекси підприємств, їх структурних підрозділів (філій, цехів, дільниць). Цілісним майновим комплексом є господарський об’єкт з завершеним циклом виробництва продукції (робіт, послуг) з наданою йому земельною ділянкою, на якій він розміщений, автономними інженерними комунікаціями, системою енергопостачання. У разі виділення цілісного майнового комплексу структурного підрозділу підприємства складається розподільчий баланс (ст. 4 Закону України № 2269-ХІІ від 10 квітня 1992 р. «Про оренду державного та комунального майна» [9]).
● об’єктами малої приватизації вважаються цілісні майнові комплекси невеликих державних підприємств, віднесених Державною програмою приватизації до групи А;
● об’єкти незавершеного будівництва та законсервовані об’єкти;
● акції (частки, паї), що належать державі у майні господарських товариств та інших об’єднань;
● земельні ділянки, на яких розташовані об’єкти, які підлягають приватизації;
● окреме індивідуально визначене майно;
● у випадках, коли до складу підприємств входять структурні підрозділи (магазини, перукарні, майстерні, їдальні тощо), які можуть бути виділені в самостійні підприємства, об’єктами малої приватизації є названі структурні підрозділи.
Перелік об’єктів малої приватизації по Україні публікується ФДМУ у «Відомостях приватизації» відповідно до Інструктивного листа ФДМУ від 15 жовтня 1996 р. «Про порядок затвердження переліків об’єктів малої приватизації Фондом держмайна України»).
За погодженням з Кабінетом Міністрів України приватизуються майнові комплекси:
● підприємств-монополістів на ринку відповідних товарів України, визнаних такими в установленому порядку;
● підприємств військово-промислового комплексу, що підлягають конверсії згідно з відповідною програмою;
● підприємств, приватизація яких здійснюється із залученням іноземних інвестицій за міжнародними договорами України;
● інших об’єктів, віднесених Державною програмою приватизації до групи Г.
Перелік об’єктів, віднесених Державною програмою приватизації до групи Г, приватизація яких здійснюється із залученням іноземних інвестицій, затверджується Верховною Радою України за поданням Кабінету Міністрів України.
Не можуть бути об’єктами приватизації будівлі (споруди, приміщення) або їх окремі частини, які становлять національну, культурну та історичну цінність і перебувають під охороною держави.
За наявності заборони на приватизацію будівлі (споруди, приміщення), в якій розташований об’єкт приватизації, або у разі відмови покупця від приватизації будівлі (споруди, приміщення), в якій розташований об’єкт, що приватизується шляхом викупу, зазначені будівлі (споруди, приміщення) передаються у встановленому порядку власникам приватизованих об’єктів в оренду на строк не менш як десять років.
Якщо в нежилих приміщеннях будинку, що є державною власністю, розміщуються два чи більше державних або заснованих на оренді державного майна підприємств, то в разі прийняття рішення про приватизацію одного чи кількох із них займані ними приміщення за відсутності заборони на приватизацію цього будинку приватизуються разом з іншим майном підприємства після закріплення за названими співкористувачами займаних ними приміщень на праві повного господарського відання, оперативного управління або на договірних засадах.
Не підлягають приватизації визначені в установленому порядку спеціалізовані підприємства торгівлі, що обслуговують виключно громадян, які мають пільги згідно з чинним законодавством.
Заклади культури, приміщення та будівлі соціально-побутового призначення, споруджені за рахунок коштів державних підприємств, які обслуговують населені пункти, райони чи мікрорайони у містах, громадські організації або певні професійні (виробничі) колективи можуть бути в установленому порядку виключені з переліку об’єктів малої приватизації за рішенням ФДМУ, його регіональних відділень та представництв у районах та містах, місцевих рад відповідного рівня.
Перелік об’єктів права державної власності, що не підлягають приватизації, затверджується Верховною Радою України за поданням Кабінету Міністрів України і закріплений у Законі України № 847-XIV від 7 липня 1999 р. «Про перелік об’єктів права державної власності, що не підлягають приватизації» [10].
Приватизації не підлягають об’єкти, що мають загальнодержавне значення, а також казенні підприємства.
Тимчасово заборонена приватизація пам’яток культурної спадщини до затвердження Верховною Радою України переліку пам’яток культурної спадщини, які не підлягають приватизації, відповідно до Закону України № 2391-IV від 1 лютого 2005 р «Про тимчасову заборону приватизації пам’яток культурної спадщини» [11].
ФДМУ, Верховна Рада Автономної Республіки Крим, місцеві ради затверджують за поданням органів приватизації переліки об’єктів, які перебувають відповідно в загальнодержавній власності, власності Автономної Республіки Крим і комунальній власності й підлягають продажу на аукціоні, за конкурсом або викупу.
Орган приватизації зобов’язаний повідомити адміністрацію підприємства про

Дмитро КОТ отримати повну версію статті