Особливості нотаріального посвідчення правочинів стосовно нерухомого майна, право користування яким мають діти

З 01 січня 2006 року набув чинності Закон України «Про основи соціального захисту бездомних громадян і безпритульних дітей» від 02.06.2005 р. № 2623-IV (надалі – Закон), ч. 4 ст. 12 якого встановила додаткові вимоги до процедури укладення, у тому числі нотаріального посвідчення, правочинів стосовно нерухомого майна, прав власності на яке або право користування яким мають діти. Такою додатковою вимогою є в подібних випадках наявність попередньої згоди органів опіки та піклування.
Внаслідок чого в практичній нотаріальній діяльності виникла маса запитань щодо порядку застосування зазначеного законодавчого положення.
Аналіз ст. 12 Закону, з нашої точки зору, потрібно розпочати з вказівки на певні особливості тлумачення її змісту.
По-перше, не зважаючи на те, що безпосередньо в ч. 4 ст. 12 Закону мова йде про правочини стосовно «нерухомого майна» (див. ч. 1 ст. 181 ЦК України), тлумачити цю частину норми потрібно більш вузько, а саме: припис цієї норми стосується лише такого різновиду нерухомого майна, як житло (ст. 379 ЦК України): житловий будинок (ст. 380 ЦК України), садиба (ст. 381 ЦК України), квартира (ст. 382 ЦК України), інше приміщення, призначене та придатне для постійного проживання в ньому (ст. 379 ЦК України). Підтвердженням можливості та обґрунтованості подібного вузького тлумачення ч. 4 ст. 12 Закону є системне тлумачення назви та змісту ст. 12 Закону та Закону у цілому, що присвячений соціальному захисту безпритульних дітей (преамбула Закону), а тому поза межами його правового регулювання перебуває захист інших прав дітей, в тому числі майнових.
По-друге, ч. 4 ст. 12 Закону зазначає на застосування встановленої вимоги щодо будь-яких правочинів. Виходячи з цього, є достатньо вагомі підстави для застосування положень цієї норми не тільки щодо договорів, спрямованих на відчуження житла: купівля-продаж, дарування, рента тощо, а й договорів, у відповідності до яких передається право володіння та/або користування житлом тощо. Наприклад, у випадку коли за бажанням сторін вони звернулися до нотаріуса для посвідчення договору найму (оренди) житла.
По-третє, положення ст. 12 Закону стосується лише тих правочинів, що вчинюються особами з повною цивільною дієздатністю, які мають дітей (усиновлених), тобто осіб у віці до 18 років, які мають неповну цивільну дієздатність.
Нарешті, по-четверте, припис ч. 4 ст. 12 Закону стосується не лише того житла, на яке діти мають право власності, а й того житла, стосовно якого у дітей наявне право користування.
З огляду на те, що останнє поняття має певні складнощі в його доктринальному тлумаченні (наприклад, визначення його співвідношення з

Олег ПЕРВОМАЙСЬКИЙ отримати повну версію статті