ОРЕНДА ЗЕМЛІ: НОТАРІАЛЬНЕ ПОСВІДЧЕННЯ ТА ДЕРЖАВНА РЕЄСТРАЦІЯ

ВІКТОРІЯ НІКІТЕНКО,
приватний нотаріус Києво-Святошинського районного нотаріального округу
ОРЕНДА ЗЕМЛІ: НОТАРІАЛЬНЕ ПОСВІДЧЕННЯ ТА ДЕРЖАВНА РЕЄСТРАЦІЯ
Значна частина вчинюваних мною нотаріальних дій — посвідчення договорів, предметом яких є земельна ділянка. Це стало причиною мого неабиякого зацікавлення земельними правовідносинами. Виявлення колізії норм чинного законодавства та їх безпосереднє порушення зумовило написання цієї статті.
Оренда землі — це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Договір оренди землі укладається у письмовій формі та за бажанням однієї зі сторін може бути посвідчений нотаріально. Відповідно до ст. 209 Цивільного кодексу Украї­ни (далі — ЦК України) правочин, котрий було вчинено у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін. Проте, до 09.07.2009 у ч. 2 ст. 290 Господарського кодексу України містилася вимога про нотаріальне посвідчення договору оренди землі. Відповідно до вказаної правової норми оренда земельної ділянки без договору, укладеного в письмовій формі, посвідченого нотаріально та зареєстрованого в установленому законом порядку, не допускалася (звісно, це стосувалося лише випадків оренди землі у сфері господарювання). Спеціальним законом, який регулює орендні відносини, є Закон України «Про оренду землі» від 06.10.1998 № 161-XIV (далі — Закон), отже тривалий час існувала неузгодженість нормативно-правових актів та розмежування сфер їх регулювання.
Таким чином, при укладанні договорів оренди землі необхідною вимогою є їх письмова форма. Звісно, нотаріальне посвідчення договору оренди має свої переваги, тому економити на державному миті (державній платі) не рекомендую. Останнім часом при затвердженні проекту відведення земельної ділянки з метою надання її в оренду місцеві ради здебільшого прописують у своїх рішеннях «…укласти договір оренди в письмовій формі та посвідчити нотаріально…» У разі якщо все ж таки буде прийнято рішення про необхідність нотаріального посвідчення договору оренди землі, то нотаріусу необхідно надати ряд документів, зокрема оцінку земельної ділянки, документи щодо підтвердження правоздатності та дієздатності орендаря й орендодавця, документи щодо повноважень представника, що звернувся за вчиненням нотаріальної дії, висновок про наявні (відсутні) обмеження (обтяження) на використання земельної ділянки тощо, та сплатити державне мито, яке вираховується за таким принципом:
1 % від суми договору, тобто орендна плата за весь період дії договору (орендна плата визначається від нормативної грошової оцінки земельної ділянки),
або
0,01 % від вартості земельної ділянки, визначеної суб’єктом оціночної діяльності та відобра­женої у Звіті з експертної грошової оцінки земельної ділянки. Вид застосованої оцінки ви­значається сторонами договору.
Згідно з ч. 7 ст. 5 Закону, ч. 4 ст. 201 Земельного кодексу України експертна грошова оцінка земельних ділянок використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок та прав на них, крім випадків, визначених наведеним Законом України «Про оцінку земель», а також іншими законами. Зазначеною статтею Закону винятки зроблено лише для випадків визначення розміру державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок.
Типова форма договору оренди земельної ділянки затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 № 220. Для його законності необхідне додержання всіх правових вимог і порядку укладення, передбаченого законо­давством України. Загальні вимоги щодо змісту договору оренди землі містяться у ст. 15 Закону. Перш за все слід звернути увагу на досить значний перелік істотних умов, що повинні бути обов’язково зазначені у такому договорі, адже відсутність хоча б однієї з них є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до статей 203, 215 ЦК України. Отже, істотними умовами договору оренди землі є:

Вікторія НІКІТЕНКО отримати повну версію статті