НОТАРІУС ЯК СПЕЦІАЛЬНИЙ СУБ’ЄКТ РЕЄСТРАЦІЇ РЕЧОВИХ ПРАВ НА НЕРУХОМЕ МАЙНО

ВІКТОРІЯ ГОЛОБОРОДЬКО,
кандидат юридичних наук, приватний нотаріус Севастопольського міського нотаріального округу
НОТАРІУС ЯК СПЕЦІАЛЬНИЙ СУБ’ЄКТ РЕЄСТРАЦІЇ РЕЧОВИХ ПРАВ НА НЕРУХОМЕ МАЙНО
Грандіозна реформа процедури реєстрації прав на нерухоме майно останнім часом є найгарячішою темою в нотаріальній спільноті. Отже, до Вашої уваги пропонується короткий огляд основних аспектів та висвітлення деяких проблемних моментів участі нотаріуса в процедурі реєстрації прав власності та їх обтяжень.
Загальні положення щодо повноважень нотаріуса як спеціального суб’єкта реєстрації речових прав на нерухоме майно встановлюються Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у новій редакції, яка набере чинності з 01 січня 2013 року (далі — Закон).
Так, ч. 1 ст. 9 Закону встановлює, що державний реєстратор прав на нерухоме майно є державним службовцем, крім випадку, коли державним реєст­ратором є нотаріус як спеціаль­ний суб’єкт. Державна реєстрація прав у результаті вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, об’єктом незавершеного будівництва проводиться нотаріусом, яким вчинено таку дію (ч. 5 ст. 3 Закону).
Тобто нотаріус як державний реєстратор тільки в одному випадку може здійснювати державну реєстрацію прав — під час вчинення ним нотаріальної дії, в результаті якої права підлягають державній реєстрації.
Визначення поняття «державна реєстрація речових прав на нерухоме майно» міститься в ст. 2 Закону: «це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно».
Тобто, якщо в результаті вчинення нотаріальної дії відбувається виникнення, перехід або припинення прав на нерухоме майно або обтяження таких прав — лише в цьому випадку нотаріус, який вчинив відповідну дію, проводить державну реєстрацію цих прав.
Повноваження державного реєстратора названі в ч. 2 ст. 9 Закону — державний реєст­ратор:
1) встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема:
• відповідність обов’язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення (у випадках, встановлених законом) (враховуючи, що нотаріуси здійснюватимуть реєстрацію прав та обтяжень лише на підставі вчинених ними нотаріальних дій, під час відповідної реєстрації наведена вимога буде дотримана завжди);
• відповідність повноважень особи, яка подає документи на державну реєстрацію прав та їх обтяжень;
• відповідність відомостей про нерухоме майно, наявних у Державному реєстрі прав та поданих документах;
• наявність обтяжень прав на нерухоме майно, зареєстрованих відповідно до вимог цього Закону;
• наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або договір (угода) пов’язує можливість проведення державної реєстрації виникнення, переходу, припинення прав на нерухоме майно або обтяження таких прав;
2) приймає рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, про відмову в державній реєстрації, про її зупинення, внесення змін до Державного реєстру прав;
3) відкриває і закриває розділи Державного реєстру прав, вносить до них відповідні записи;
4) веде реєстраційні справи щодо об’єктів нерухомого майна (нотаріуси не здійснюють цю функцію);
5) присвоює реєстраційний номер об’єкту нерухомого майна під час проведення державної реєстрації;
6) видає свідоцтво про право власності на нерухоме майно у випадках, встановлених статтею 18 цього Закону (нотаріуси не здійснюють цю функцію);
7) надає інформацію з Державного реєстру прав або відмовляє у її наданні у випадках, передбачених цим Законом (про специфіку виконання нотаріусом цього повноваження йтиметься далі);
8) у разі потреби вимагає подання передбачених законодавством додаткових документів, необхідних для державної реєстрації прав та їх обтяжень;
8-1) під час проведення державної реєстрації прав, які виникли та зареєстровані в установленому порядку до 1 січня 2013 року, запитує від органів виконавчої влади, органів місцевого самоврядування, підприємств, установ та організацій, які відповідно до чинного на момент реєстрації законодавства проводили таку реєстрацію, інформацію (довідки, копії документів тощо), необхідну для реєстрації прав та їх обтяжень, якщо такі документи не були подані заявником або якщо документи, подані заявником, не містять передбачених цим Законом відомостей про правонабувача або про нерухоме майно. Органи виконавчої влади, органи місцевого самоврядування, підприємства, установи та організації, до яких надійшов запит, зобов’язані безоплатно в установленому законодавством порядку протягом трьох робочих днів надати державному реєстратору відповідну інформацію, зокрема щодо зареєстрованих речових прав на нерухоме майно, у тому числі земельні ділянки;
9) здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом та іншими нормативно-правовими актами.
Частина 3 ст. 9 Закону встановлює обмеження щодо здійснення державної реєстрації прав залежно від родинних стосунків державного реєстратора: «Державний реєстратор не має права приймати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень на своє ім’я і від свого імені, на ім’я і від імені свого чоловіка чи своєї дружини, його (її) та своїх родичів (батьків, дітей, онуків, діда, баби, братів, сестер). У такому разі державна реєстрація прав проводиться іншим державним реєстратором органу державної реєстрації прав».
Враховуючи те, що аналогічні обмеження встановлено в Законі України «Про нотаріат», нотаріус просто не може вчиняти нотаріальну дію за участі своїх родичів, а отже, не буде здійснювати й відповідну державну реєстрацію.
Втручання будь-яких органів, посадових і службових осіб, громадян та їх об’єднань у діяльність державного реєстратора, пов’язану з проведенням державної реєстрації прав, забороняється і тягне за собою відповідальність згідно із законом (ч. 4 ст. 9 Закону).
Відповідно до ст. 15 Закону державна реєстрація прав та їх обтяжень проводиться в такому порядку:

Вікторія ГОЛОБОРОДЬКО отримати повну версію статті