НЕСКОЛЬКО АРГУМЕНТОВ В ПОЛЬЗУ ПЕРЕДАЧИ (ДЕЛЕГИРОВАНИЯ) НОТАРИУСАМ ПУБЛИЧНЫХ ПРАВОВЫХ ФУНКЦИЙ РЕГИСТРАТОРА (по результатам Крымских встреч нотариусов 13–16 июня 2013 года)

ДАВИД ОКРОШИДЗЕ,
нотариус, г. Тбилиси
НЕСКОЛЬКО АРГУМЕНТОВ В ПОЛЬЗУ ПЕРЕДАЧИ (ДЕЛЕГИРОВАНИЯ) НОТАРИУСАМ ПУБЛИЧНЫХ ПРАВОВЫХ ФУНКЦИЙ РЕГИСТРАТОРА
(по результатам Крымских встреч нотариусов 13–16 июня 2013 года)
В последнее время в Грузии активно рассматривается вопрос делегирования нотариусам функций публичного реестра. Точнее, вопрос касается внесения непосредственно нотариусами записи о возникновении, изменении и прекращении прав на недвижимое имущество в реестр прав, а также реестр предпринимателей и непредпринимательских (некоммерческих) юридических лиц на основании сделок, заверенных нотариусами в форме публичных (аутентичных) актов. В результате активных обсуждений 16 марта 2012 года в Закон Грузии «О нотариате» Парламентом Грузии была внесена следующая запись:
Статья 39
«Нотариус вправе в порядке, установленном законодательством Грузии, обеспечивать представление заявления, регистрационного документа в электронном или/и материальном виде органу, ведущему государственный реестр, если документ, заверенный вследствие осуществления нотариального действия, подлежит регистрации, а также в рамках делегированных от органа, ведущего государственный реестр, полномочий производить регистрацию записи о происхождении, изменении или/и прекращении права…»
Закон Грузии № 5851 от 16 марта 2012 года
Несмотря на внесенные в Закон изменения, на практике данная функция нотариуса выполняется только в т.н. «тестовом режиме» теми нотариусами, которые прошли специальный курс тренинга в соответствующих секторах регистрационной службы публичного реестра.
Для нотариальной палаты Грузии стало приятным сюрпризом полученное из Украины известие о том, что с 1 января 2013 года нотариус в Украине осуществляет функции регистратора. Указанное обстоятельство является еще одним дополнительным аргументом для инициаторов и сторонников проведения данной реформы в Грузии в пользу того, что система развивается в правильном направлении.
При обсуждении решения по вопросам делегирования нотариусу публичных правовых функций, которые предоставлены Законом публичному реестру, основополагающими должны быть:
(а) сохранение единства системы;
(б) защита публичного реестра от непроверенных и неправильных данных;
(в) обеспечение физическим и юридическим лицам (участникам гражданского оборота) максимального комфорта и правовой безопасности.
Нотариус — это лицо, наделенное публичным полномочием, а нотариат — публичный правовой институт, функционирующий в системе Министерства юстиции. Публичный право­вой характер нотариата определяет именно повышенное доверие по отношению к этому институту.
Мы считаем, что существовали и существуют аргументы достаточно концептуального характера в пользу решения о том, чтобы предоставить нотариусам право на внесение регистрационной записи в публичный реестр и это право распространить не только на регистрацию недвижимого имущества в реестре прав, но и регистрацию в реестре предпринимателей и непредпринимательских (некоммерческих) юридических лиц.
Рассмотрим некоторые из них
1. Нотариат имеет как институциональный, так и профессиональный опыт по вопросам, связанным с недвижимым имуществом. В странах юрисдикции латинского нотариата нотариусы уже наделены значительными публичными обязательствами и имеют квазисудебную функцию. Деятельность нотариусов подлежит строгому регулированию со стороны государства и должна соответствовать внутрикорпоративной дисциплине. Длительное время нотариусы несут ответственность за достоверность информации о передаче недвижимости, ипотеки и других, связанных с недвижимым имуществом, сделках, за их законность и точность. Вполне реально, что они могут взять на себя дополнительную ответственность и за регистрацию в публичном реестре заверенных ими же сделок, поэтому им может быть предоставлено право доступа к публичному реестру для осуществления последующей регистрации прав.
2. Необходимо отметить, что делегирование данного права нотариусам не будет посягательством на целостность системы! Нотариус является лицом, наделенным публичным полномочием, а заверенная им по содержанию (не только подпись) сделка является публичным актом, который подлежит регистрации в публичном реестре без дополнительного установления его законности со стороны регистратора.
3. Нотариус полностью несет ответственность за свои действия с профессиональной, правовой и финансовой точки зрения. Ответственность нотариуса подлежит обязательному страхованию. Такой страховки не имеют регистраторы.
4. Важнейшим фактором, обусловливающим успешное функционирование реестра прав на недвижимое имущество, должна быть система, на основании которой участники сделки будут иметь возможность моментально, в электронной форме, осуществлять регистрацию возникновения, изменения или прекращения прав на недвижимое имущество при оформлении сделки и при расчете. Будут устранены задержки в работе реестра, связанные с обработкой предъявленных документов, сопутствующие риски и расходы. Тем самым для сторон будет создан новый уровень достоверности, и отпадет необходимость в применяемых в настоящее время на практике уравновешивающих мерах и использовании промежуточных средств защиты.
5. Как показывает практика, коммуникация между заинтересованными лицами (сторонами сделки) и регистратором, которая выполняется посредством оператора публичного реестра, нотариуса или другого авторизованного лица, имеет т.н. принцип «испорченного телефона». Регистратором является лицо, которое должно принять окончательное решение в связи с регистрационной записью. Однако оно принимает такое решение без непосредственной коммуникации с заинтересованным(и) лицом(ами). Поэтому интерпретация регистратором самого незначительного недоразумения либо незначительной технической неточности приводит (вполне закономерно) к приостановлению регистрационного производства. В отличие от регистратора, нотариус непосредственно контактирует (лицом к лицу) со всеми договаривающимися сторонами, устанавливает и сопоставляет волю сторон, выясняет намерения сторон, и на основании установления, проверки всех необходимых законных условий заверяет сделку. С учетом указанного мы считаем, что по сравнению с регистратором нотариус имеет больше возможностей для принятия правильного решения в связи с регистрационным производством.
6. Выполнение регистрационной записи нотариусом делает прогнозируемым для сторон сделки результат регистрационного производства. В отличие от регистратора, который постфактум осуществляет проверку на законность уже предъявленной на регистрацию сделки, нотариус занимается предварительным расследованием сделки: он заверяет сделку только после предъявления всех документов и информации, подтверждающих ее законность, установления подлинной воли сторон и исключения всех фактов (арест, налоговый залог, ипотека, права третьих лиц), препятствующих регистрации сделки. Если нотариус при засвидетельствовании сделки сам вносит соответствующую запись о регистрации в публичный реестр, результат сделки может быть спрогнозирован сторонами с вероятностью, близкой к стопроцентной, что является значительным фактором для стабильности гражданского оборота. Также исключается и получение таких нежелательных и предварительно непрогнозируемых результатов (регистрация ареста на предмет сделки или налогового залога/ипотеки, регистрация стороны сделки в реестре должников и др.), которые, как правило, наносят ущерб добросовестному покупателю (приостановление регистрации, или завершение отказом, или же государственное преимущественное вещественное право на предмет сделки).
7. В странах, применяющих систему публичных реестров, и вообще в теории континентального права одной из важных и часто неразрешимых задач остается вопрос одновременного перехода права собственности на приобретенный предмет без риска к покупателю при купле-продаже недвижимого имущества. По причине скудной правовой информации, незнания и, чаще всего, для сокращения расходов, в Грузии эта проблема особенно актуальна и часто даже становится основанием для конфликта между сторонами. Как уже выявила существующая практика, при заверении нотариусом сделки незамедлительная регистрация значительно облегчает урегулирование отношений между сторонами и, что самое главное, сводит риск к минимуму.
8. Не менее важен фактор квалификации нотариуса как юриста. В отличие от всех других авторизованных лиц, нотариус проходит довольно трудный отбор, а также проверку знаний для определения его профессиональных качеств. Соответственно, квалификация нотариуса как юриста по вопросам возникновения/изменения/прекращения прав на недвижимое имущество и другим правовым (не техническим) вопросам, связанным с регистрационным производством, не должна вызывать сомнение.

ДАВИД ОКРОШИДЗЕ отримати повну версію статті