НАУКОВО-ПРАКТИЧНИЙ КОМЕНТАР ДО СТАТТІ 3 ЗАКОНУ УКРАЇНИ «ПРО ДЕРЖАВНУ РЕЄСТРАЦІЮ РЕЧОВИХ ПРАВ НА НЕРУХОМЕ МАЙНО ТА ЇХ ОБТЯЖЕНЬ»

ДЕНИС СПЄСІВЦЕВ,
здобувач кафедри цивільного права № 2 Національного університету «Юридична академія України імені Ярослава Мудрого»
НАУКОВО-ПРАКТИЧНИЙ КОМЕНТАР ДО СТАТТІ 3 ЗАКОНУ УКРАЇНИ «ПРО ДЕРЖАВНУ РЕЄСТРАЦІЮ РЕЧОВИХ ПРАВ НА НЕРУХОМЕ МАЙНО ТА ЇХ ОБТЯЖЕНЬ»
СТАТТЯ 3. ЗАСАДИ ДЕРЖАВНОЇ РЕЄСТРАЦІЇ ПРАВ
1. Державна реєстрація прав є обов’язковою. Інформація про права на нерухоме майно та їх обтяження підлягає внесенню до Державного реєстру прав.
2. Держава гарантує достовірність зареєстрованих прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
3. Права на нерухоме майно та їх обтяження, які підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації.
4. Права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до набрання чинності цим Законом, визнаються дійсними у разі відсутності їх державної реєстрації, передбаченої цим Законом, за таких умов:
якщо реєстрація прав та їх обтяжень була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, або якщо на момент виникнення прав та їх обтяжень діяло законодавство, що не передбачало обов’язкової реєстрації таких прав та їх обтяжень.
5. Державна реєстрація прав є публічною, проводиться органом державної реєстрації прав, який зобов’язаний надавати інформацію про зареєстровані права та їх обтяження в порядку, встановленому цим Законом. Державна реєстрація прав та їх обтяжень проводиться в порядку черговості надходження заяв.
Державна реєстрація прав власності, реєстрація яких проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, під час вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, об’єктом незавершеного будівництва проводиться нотаріусом, яким вчиняється така дія.
Державна реєстрація прав у результаті вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, об’єктом незавершеного будівництва проводиться нотаріусом, яким вчинено таку дію.
6. Будь-які правочини щодо нерухомого майна (відчуження, управління, іпотека тощо) вчиняються, якщо право власності чи інше речове право на таке майно зареєстровано згідно з вимогами цього Закону, крім випадків, передбачених частиною четвертою цієї статті.
7. Державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться за місцем розташування об’єкта нерухомого майна в межах території, на якій діє відповідний орган державної реєстрації права власності та інших речових прав, крім випадків, установлених абзацами другим і третім частини п’ятої цієї статті.
Державна реєстрація обтяжень речових прав проводиться незалежно від місця розташування об’єкта нерухомого майна.
1. Обов’язковість державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень полягає в тому, що, по-перше, органи державної реєстрації прав, нотаріуси як спеціальні суб’єкти, на яких покладаються функції державних реєстраторів прав на нерухоме майно зобов’язані проводити державну реєстрацію прав у встановленому законом порядку. Органи державної реєстрації прав, нотаріуси не мають права безпідставно відмовляти в проведенні державної реєстрації прав.
По-друге, власники об’єктів нерухомого майна, особи, яким належать похідні речові права на нерухоме майно, та особи, на користь яких встановлено обтяження речових прав на нерухоме майно (органи державної влади, місцевого самоврядування, посадові особи, які накладають обтяження) мають звертатися за проведенням державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Необхідність такого звернення зумовлена тим, що речові права на нерухоме майно та їх обтяження, визначені Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі — Закон), виникають з моменту їх державної реєстрації.
Обов’язковість державної реєстрації прав забезпечує впорядкування цивільного обороту нерухомого майна шляхом фіксації фактів виникнення, переходу та припинення речових прав на нього, що забезпечує належну реалізацію речових прав на нерухоме майно власниками та особами, яким належать похідні речові права на нерухомість, а також належне функціонування юридичних механізмів забезпечення прав осіб, в забезпечення законних інтересів яких встановлено обтяження речових прав на нерухоме майно.
Частина 1 статті, що коментується, конкретизує принцип обов’язковості державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, чітко встановлюючи спосіб такої реєстрації. Адже відповідно до ст. 2 Закону державна реєстрація речових прав на нерухоме майно — це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Саме тому, органи державної реєстрації прав, нотаріуси як спеціальні суб’єкти, на яких покладаються функції державних реєстраторів прав на нерухоме майно зобов’язані проводити держану реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень шляхом внесення відповідних записів (інформації) до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
2. Гарантування державною достовірності зареєстрованих прав на нерухоме майно та їх обтяжень є забезпеченням державною вірності відомостей, які вносяться до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно в ході проведення державної реєстрації прав. Наведена засада державної реєстрації тісно пов’язана з принципом обов’язковості і є наслідком звернення осіб за проведення державної реєстрації своїх прав, а також обтяжень речових прав на нерухоме майно.
Принцип достовірності зареєстрованих прав частково розкриває природу державної реєст­рації. Відомості про зареєстровані права в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно свідчать про те, що відповідні речові права існують, оскільки вони починають існувати з моменту такої реєстрації, або про те, що вони перейшли до іншої особи або припинилися, якщо в реєстрі містяться відповідні відомості.
При цьому відповідно до ч. 3 ст. 10 Закону відомості, що містяться в Державному реєстрі прав, мають відповідати даним реєстраційної справи, яка містить документовані записи щодо прав на нерухоме майно та їх обтяжень. У разі їх невідповідності пріоритет мають дані реєстраційної справи.

ДЕНИС СПЄСІВЦЕВ отримати повну версію статті