НАУКОВО-ПРАВОВИЙ ВИСНОВОК ЩОДО ПРОБЛЕМ ВІДЧУЖЕННЯ НЕРУХОМОСТІ, ПОВ’ЯЗАНИХ З КАДАСТРОВИМИ НОМЕРАМИ ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК

НАУКОВО-ПРАВОВИЙ ВИСНОВОК
ЩОДО ПРОБЛЕМ ВІДЧУЖЕННЯ НЕРУХОМОСТІ, ПОВ’ЯЗАНИХ
З КАДАСТРОВИМИ НОМЕРАМИ
ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК
Прийняття змін до ст. 120 Земельного кодексу України (далі — ЗК України) та ст. 377 Цивільного кодексу України (далі — ЦК України) викликало у нотаріусів чимало питань, що обговорюються на форумах. Ознайомлення з матеріалами форумів свідчить не лише про гостру занепокоєність нотаріусів через внесені зміни (і небезпідставну), а й про намагання віднайти шлях вирішення тих проблем, які вони вбачають з цих редакцій статей. Позиції нотаріусів, як то часто буває, різні, майже протилежні. Але, не деталізуючи питання, порушені форумчанами, можна їх узагальнити наступним чином.
1. Щодо бачення кадастрового номера земельної ділянки в якості істотної умови договору. Відтак, відсутність кадастрового номера призводить до проблеми укладення або неукладення договору та наслідків, які це за собою тягне.
2. Чого саме стосуються вимоги про позначення в договорі кадастрового номера земельної ділянки: ділянок, які належать на праві власності, насамперед приватизованих, або всіх ділянок.
3. Що робити з тими договорами, які вже були укладені і зареєстровані?
4. Щодо зв’язку цього питання з набуттям права власності (користування або оренди) на земельну ділянку з моменту державної реєстрації відповідних прав.
Аналіз цих питань та аналіз відповідних норм ЗК і ЦК України дозволяє зробити такі висновки.
Насамперед слід звернути увагу на те, щó регулюють норми ст. 120 ЗК України та ст. 377 ЦК України. Сфера їх регулювання не безмежна, вони спрямовані на регулювання переходу права на земельну ділянку у разі набуття права на житловий будинок, будівлю або споруду, що розміщені на ній. Тобто законодавець цими статтями, по-перше, намагався комплексно врегулювати правову долю двох хоча й різних об’єктів, але тісно пов’язаних між собою; по-друге, унеможливити роз’єднання цих прав, тобто зробити так, щоб право на будинок не виникло в однієї особи, а на земельну ділянку — в іншої; по-третє, встановити пріоритет будинку (споруди або будівлі) над земельною ділянкою, адже, за ЦК та ЗК України, саме земельна ділянка слідує за будинком, а не навпаки; по-четверте, такий підхід запроваджує процес визначення земельних ділянок як об’єктів права шляхом (а) їх ідентифікації та (б) реєстрації прав на них.
Наведене вище є безперечно правильним та необхідним для цивільного обігу нерухомості, тобто вчинення з нею правочинів. Думаю, що заперечувати проти цього ніхто не насмілиться. Однак процес переходу до реалізації цих цілей створює низку проблем, оскільки цьому завадить як недосконалість законодавства, так і реалії в правозастосуванні, тобто в діяльності тих державних органів, які покликані виконувати закон.
Проблема полягає і в тому, щоб недоліки законодавства та огріхи в діяльності органів державної влади не відбивалися негативно на становищі власника, який хоче реалізувати своє право, що гарантується йому Конституцією України.
Отже, ми маємо не лише обирати такий шлях вирішення проблем, який цілком і повністю узгоджується з законодавством, а такий, що не заважатиме власнику земельної ділянки здійснювати своє право. Які ж це проблеми і чим вони викликані?
Віднині в договорі про відчуження будинку (будівлі, споруди) має позначатися кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв’язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду. І це є істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на ці об’єкти (крім багатоквартирних будинків). Таким чином:

Інна СПАСИБО-ФАТЄЄВА отримати повну версію статті