Науково-правовий висновок щодо можливості одночасного укладення договору купівлі-продажу нерухомого майна й договору іпотеки

Неузгодженість українських законів є тією проблемою, яка постійно обговорюється фахівцями і правниками як загальним чином, так і з точки зору конкретних питань, що постають на практиці. Одним із таких питань є можливість одночасного укладення різних договорів із приводу нерухомого майна. Незважаючи на постійне обговорення цього питання на сторінках юридичної преси й неодноразові звернення до Міністерства юстиції з цього приводу, воно залишається проблемним і неоднозначним. Це наочно доводять постійно змінювані позиції Мін’юсту, що викладаються ним у своїх листах на запит різних кіл осіб.
Дійсно, шлях розв’язання цього питання не з легких і потребує доктринального тлумачення нашого законодавства. Ураховуючи наявність численних варіантів, які можуть мати місце в подібних випадках та різноманітну аргументацію на користь тієї чи іншої відповіді на поставлене питання, висловлю власне бачення його вирішення.
Можливість одночасного укладення договорів купівлі-продажу та іпотеки слід розглядати в кількох аспектах:
1.1. Укладається договір купівлі-продажу нерухомого майна, яке одночасно заставляється.
1.2. Укладається договір іпотеки, в якому зазначається, що у випадку невиконання основного зобов’язання, забезпеченого іпотекою, право власності на предмет іпотеки переходить до іпотекодержателя.
З приводу другого питання мною вже неодноразово надавалися відповіді , тому зосередимося на першому питанні.
Регулювання цих відносин здійснюється:
▪ Цивільним кодексом України;
▪ Законами України: «Про іпотеку», «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень», «Про іпотечне кредитування»;
▪ підзаконними нормативно-правовими актами: Тимчасовим порядком державної реєстрації правочинів, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України № 671 від 26 травня 2004 р.; Інструкцією про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженою Міністерством юстиції України 3 березня 2004 року за № 20/5 та зареєстрованою в Міністерстві юстиції України 3 березня 2004 року за № 283/8882; Тимчасовим порядком державної реєстрації іпотек, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України № 410 від 31 березня 2004 р.
Основні питання, навколо яких точаться дискусії та які викликають проблеми:
▪ форма договору;
▪ момент переходу права власності
▪ значення державної реєстрації.
Аргументація відповідей на питання стосується:
▪ проблем співвідношення загальної та спеціальної норм;
▪ дії законів у часі.
Зазначені вище нотатки необхідні для подальшого ходу міркувань, щоб постійно їх тримати на увазі.
Отже, існує дві протилежні позиції стосовно одночасного укладення договорів купівлі-продажу та іпотеки.

Інна Спасибо-Фатєєва отримати повну версію статті