НАУКОВИЙ ВИСНОВОК щодо державної реєстрації права власності за договором купівлі­продажу нерухомості з відстроченням (розстроченням) платежу

НАУКОВИЙ ВИСНОВОК
щодо державної реєстрації права власності за договором купівлі­продажу нерухомості з відстроченням (розстроченням) платежу
ОПИСОВА ЧАСТИНА
Набрання чинності 01.01.2013 Законом Украї­ни «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» детермінує появу численних питань, пов’язаних із його застосуванням. Одним із них є питання стосовно можливості (неможливості) нотаріуса при нотаріальному посвідченні договору купівлі-продажу нерухомого майна, умовами якого передбачено відстрочення (розстрочення) платежу, не проводити одночасно державну реєстрацію в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно переходу права власності до покупця, а здійснення державної реєстрації права власності після проведення повного розрахунку за нерухоме майно.
При з’ясуванні допустимості (недопустимості) не проводити одночасно державну реєст­рацію в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно переходу права власності до покупця необхідно проаналізувати:
(а) концептуальні зміни у сфері державної реєстрації речових прав;
(б) конструкцію договору купівлі-продажу нерухомого майна в кредит;
(в) правила державної реєстрації права власності при укладанні договору купівлі-продажу нерухомого майна в кредит.
АНАЛІТИЧНА ЧАСТИНА
І. Концептуальні зміни у сфері державної реєстрації речових прав
1. У ч. 3 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» встановлено, що права на нерухоме майно та їх обтяження, які підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації. Тобто:
запроваджується загальна модель виникнення прав та обтяжень на нерухоме майно з дня державної реєстрації. Як наслідок, державна реєстрація є остаточним юридичним фактом, з яким пов’язується виникнення права (обтяження);
перелік прав та обтяжень на нерухомість, які підлягають державній реєстрації, повинен встановлюватися згідно з Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»;
відбувається скасування державної реєстрації правочинів із нерухомим майном.
2. Потрібно зауважити, що Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» неузгоджений з Цивільним кодексом України . Зокрема:
право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації (ч. 1 ст. 182 ЦК України);
права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону (ч. 4 ст. 334 ЦК України);
право користування нерухомим майном, яке виникає на підставі договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менш як три роки, підлягає державній реєстрації відповідно до закону (ст. 794 ЦК України);
Тлумачення цих норм дозволяє стверджувати, що:
(а) ЦК України відносить до прав на нерухоме майно право власності (у тому числі й право довірчої власності) та інші речові права (суперфіцій, володіння, емфітевзис, сервітут);
(б) такі права на нерухоме майно підлягають державній реєстрації;
(в) право власності та інші речові права виникають із моменту державної реєстрації. Незважаючи на те, що положення про виникнення прав на нерухомість з моменту державної реєстрації встановлені в нормі, яка присвячена визначенню моменту виникнення права власності за договором (ст. 334 ЦК України), вони мають загальне значення. Тобто, поширюються на всі випадки набуття прав.
(г) до прав на нерухоме майно, згідно з ЦК України, не належить право користування нерухомим майном, яке виникає на підставі договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менш як три роки. Проте, відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» обов’язковій дер­жавній реєстрації підлягає право користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами. Тобто встановлюється необхідність здійснювати державну реєстрацію незалежно від строку, на який укладено договір найму. При вирішенні цієї колізії норм, видається, потрібно враховувати, що ЦК України є основним актом цивільного законодавства (ст. 4 ЦК України), і його норми мають вищу юридичну силу.
ІІ. Конструкція договору купівлі-продажу нерухомого майна в кредит

МИЦА ЮРІЙ отримати повну версію статті