ЗМІНИ ДО ІПОТЕКИ. ДІЇ НОТАРІУСА В СПЕЦРОЗДІЛІ ДЕРЖАВНОГО РЕЄСТРУ ПРАВ НА НЕРУХОМЕ МАЙНО В РАЗІ, КОЛИ ПРАВО ВЛАСНОСТІ НА МАЙНО В ДРРП НЕ ЗАРЕЄСТРОВАНО, РОЗДІЛ НА НЕРУХОМЕ МАЙНО НЕ ВІДКРИТИЙ. ПЕРЕНЕСЕННЯ ЗАПИСІВ

МАРИНА ЄЛЬКІНА,
приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу
ЗМІНИ ДО ІПОТЕКИ. ДІЇ НОТАРІУСА В СПЕЦРОЗДІЛІ ДЕРЖАВНОГО РЕЄСТРУ ПРАВ НА НЕРУХОМЕ МАЙНО В РАЗІ, КОЛИ ПРАВО ВЛАСНОСТІ НА МАЙНО В ДРРП НЕ ЗАРЕЄСТРОВАНО, РОЗДІЛ НА НЕРУХОМЕ МАЙНО НЕ ВІДКРИТИЙ. ПЕРЕНЕСЕННЯ ЗАПИСІВ
Внесення змін до іпотечного договору сьогодні є поширеною нотаріальною дією. При посвідченні додаткового договору або договору про внесення змін до іпотечного договору, в разі коли зміни стосуються суттєвих умов договору, виникає питання щодо внесення інформації про такі зміни до Державного реєстру прав. Адже не завжди майно, право на яке обтяжено іпотекою, вже зареєстроване в Державному реєстрі прав та їх обтяжень та на нього відкритий відповідний розділ в реєстрі прав. В такому випадку перед нотаріуcом постає завдання: перенести запис про іпотеку з реєстрів до 2013 року до Державного реєстру прав та внести відповідні зміни до запису про обтяження майна іпотекою.
Постановою Кабінету Міністрів України від 26.10.2011 № 1141 «Про затвердження Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно» (далі — Порядок) врегульований, зокрема, порядок внесення записів, внесення змін до записів Державного реєстру прав, внесення записів про скасування державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі — державна реєстрація прав), скасування записів Державного реєстру прав.
Відповідно до вказаного Порядку державний реєстратор під час розгляду заяви здійснює пошук у Державному реєстрі прав відомостей про іпотеку та суб’єкта цього права; обтяження прав на нерухоме майно та суб’єкта цих прав. На підставі прийнятого рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень державний реєстратор відкриває розділ Державного реєстру прав та вносить записи до Державного реєстру прав.
У випадках, установлених законодавством, державний реєстратор на підставі прийнятого рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень вносить записи до спеціального розділу Державного реєстру прав (п. 16 Порядку).
Порядком встановлено, що у разі проведення державної реєстрації виникнення іншого речового права на нерухоме майно, відмінного від права власності, до спеціального розділу Державного реєстру прав вносяться відомості, передбачені пунктами 20, 22 і 23 Порядку; у разі проведення державної реєстрації виникнення обтяжень речових прав на нерухоме майно до спеціального розділу Державного реєстру прав вносяться відомості, передбачені пунктами 20 і 24 Порядку; у разі взяття на облік безхазяйного нерухомого майна до спеціального розділу Державного реєстру прав вносяться відповідні відомості, перелічені в п. 28 Порядку (пункти 26, 27, 28 Порядку).
«У випадках, передбачених законодавством, державний реєстратор вносить до записів Державного реєстру прав відомості про перенесення записів про нерухоме майно, про право власності та суб’єкта цього права, про інші речові права та суб’єкта цих прав, про обтяження прав на нерухоме майно та суб’єкта цих прав із розділів, які закриваються, або спеціального розділу Державного реєстру прав, інформаційних систем, у яких до 1 січня 2013 р. відповідно до законодавства здійснювалася державна реєстрація прав (далі — інформаційна система).
Під час перенесення записів із розділів або спеціального розділу Державного реєстру прав державний реєстратор вносить такі відомості: номер запису, що переноситься; дата та час перенесення запису.
Під час перенесення записів з інформаційних систем державний реєстратор вносить такі відомості: назва відповідної інформаційної системи; реєстраційний номер, дата і час реєстрації запису у відповідній інформаційній системі; дата та час перенесення запису.
Під час перенесення записів дата та час державної реєстрації таких речових прав на нерухоме майно, їх обтяжень відповідає даті та часу їх державної реєстрації у відповідних розділах / інформаційних системах і залишається незмінною» (п. 29 Порядку).
В навчально-методичному посібнику Реєстраційної служби «Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» детально розглянуто питання особливості внесення даних про іпотеки, майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершене, обтяжень речових прав на нерухоме майно, право власності на яке не зареєстроване у Державному реєстрі прав.
Порядок перенесення записів, проведення змін, реєстрації іпотеки в спецрозділі достатньо повно розглянутий в Інструкції нотаріуса — державного реєстратора (Державний реєстр речових прав на нерухоме майно) (далі — Інструкція).
«8.3 Перенесення запису про інше речове право з Реєстру прав власності на нерухоме майно
Для введення даних про інше речове право до обраного розділу шляхом перенесення даних з Реєстру прав власності на нерухоме майно необхідно у навігаційному дереві вибрати Інше речове право → Додаткова інформація. Відобразиться форма пошуку та перенесення даних, зареєстрованих до набрання чинності закону.
Послідовність дій пошуку та перенесення даних, зареєстрованих до набрання чинності закону, описана у п. 4.3.2 Інструкції.
Після перенесення даних здійснюється заповнення полів форми реєстрації іншого речового права згідно обраного запису про інше речове право з Реєстру прав власності на нерухоме майно».
У п. 9 Інструкції встановлений перелік щодо проведення державної реєстрації та обліку іпотек, реєстрації прийнятих рішень щодо зміни, припинення, скасування записів про іпотеки, в тому числі щодо реєстрації іпотеки в спеціальному розділі; реєстрації іпотеки до обраного розділу; перенесення запису про іпотеку з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно; реєстрації змін запису про іпотеку; реєстрації виправлення запису про іпотеку; погашення запису про іпотеку; припинення іпотеки; скасування державної реєстрації запису про іпотеку; видалення помилкового запису про іпотеку; формування витягу в процедурі реєстрації іпотеки.
При роботі з іпотеками можливе виконання таких дій: пошук іпотек; перегляд запису про іпотеку; перегляд операцій запису про іпотеку; скасування реєстраційної дії; відміна помилкової операції іпотеки.
Питання реєстрації іпотеки в спеціальному розділі розглянуто в п. 9.1 Інструкції, де запропонований алгоритм для реєстрації запису про іпотеку в спеціальному розділі.
1. Вибрати пункт головного меню Спецрозділ → Реєстрація іпотек — вкладка Іпотека.
2. На вкладці Іпотека у навігаційному дереві вибрати Реєстрація та вказати дані — підставу виконання операції (п. 4.1.1 Інструкції).
3. Вказати дані про іпотеку вручну (п. 9.1.1 Інструкції) або перенести дані про іпотеку з Державного реєстру іпотек (п. 9.3).
Натиснути кнопку [Прийняти].
4. Задовольнити заяву.

Як вбачається, у всіх запропонованих алгоритмах дій щодо зміни іпотеки (як в Інструкції, так і в навчально-методичному посібнику Реєстраційної служби) йдеться тільки про дії у відкритому розділі на нерухоме майно. Так, підкреслюючи те, що операція «Реєстрація зміни іпотеки» призначена для введення та збереження у програмі змін до запису про іпотеку в разі наявності відповідних юридичних підстав, Інструкція додає, що «внесення змін до запису про іпотеку доступне, якщо іпотека має стан «зареєстровано», відповідний розділ має стан «відкрито», об’єкт нерухомого майна має стан «зареєстровано» та для іпотеки відсутні заставна / дублікат заставної у стані «зареєстровано».
За таких умов все просто і зрозуміло. У відкритому розділі алгоритм реєстрації зміни запису про іпотеку запропонований Інструкцією.
1. Відкрити для перегляду запис про іпотеку (за номером реєстрації).
2. На вкладці Іпотека № у списку операцій вибрати Реєстрація зміни іпотеки (відобразиться форма «Реєстрація змін»).
3. На формі «Реєстрація змін» вказати дані — підставу виконання операції.
4. Змінити дані про іпотеку. Під час виконання операції раніше зареєстровані дані про іпотеку можна змінити в доступних для цього полях. Всі інші поля будуть заблоковані. Для редагування даних на деяких формах необхідно натиснути кнопку [Змінити]. Поля будуть розблоковані.
Для вилучення даних необхідно натиснути кнопку [Вилучити] або [Видалити].
Натиснути кнопку [Прийняти].
В результаті виконання операції «Реєстрація зміни іпотеки» відобразиться повідомлення про збереження внесених змін до запису.
5. Реєстрація задоволення заяви.

Проблема в тому, що у випадках, коли в Державному реєстрі прав розділ на нерухоме майно не відкритий, зміни до іпотеки можуть бути внесені тільки до спеціального розділу. На відміну від державного реєстратора, нотаріус не може відкривати розділ на нерухомість без вчинення нотаріальної дії саме з цим нерухомим майном.
Порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 17.10.2013 за № 868, пунктом 2 встановлює, що державну реєстрацію прав шляхом внесення записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (далі — Державний реєстр прав) проводять орган державної реєстрації прав та нотаріус як спеціальний суб’єкт, на якого покладаються функції державного реєстратора прав на нерухоме майно (далі — нотаріус).
Нотаріус, яким вчинено нотаріальну дію з нерухомим майном, проводить державну реєстрацію прав, набутих виключно у результаті вчинення такої дії. Відмовити у вчиненні нотаріальної дії в зв’язку з тим, що на нерухоме майно, що знаходиться в іпотеці, не відкритий розділ в ДРРП, нотаріус підстав не має.
Вважаю, що приклад алгоритму, наведений Інструкцією, можна хоча б частково використовувати при проведенні роботи в спецрозділі. Тому дії нотаріуса можуть бути такими: якщо в спецрозділі іпотека не перенесена, то ми робимо це самостійно, або ж якщо в спецрозділі інформація про іпотеку вже перенесена, то шукаємо запис про іпотеку та працюємо з ним.
Ще на початку роботи з Державним реєстром прав колегами було створено низку алгоритмів, які жваво обговорювались та пропонувались для використання на сторінках форуму «Юридичного радника». Тому, не змінюючи форми, посилаюсь на цитату колеги, який запропонував стислий порядок перенесення даних про іпотеку до спецрозділу.

МАРИНА ЄЛЬКІНА отримати повну версію статті