ЗЕМЕЛЬНІ ПИТАННЯ В НОТАРІАЛЬНІЙ ПРАКТИЦІ

ЛЮДМИЛА СПІЦИНА,
перший заступник начальника Головного управління Держкомзему в Запорізькій області
ЗЕМЕЛЬНІ ПИТАННЯ В НОТАРІАЛЬНІЙ ПРАКТИЦІ
1. У меня есть земля для ведения товарного сельскохозяйственного производства. Мне сообщили, что на эти земли распространяется мораторий, и отчуждать их нельзя. Скажите, пожалуйста, могу ли я передать эту землю под залог?
Відповідно до ст. 133 Земельного кодексу України (далі — ЗК) у заставу можуть передаватися земельні ділянки приватної власності, якщо інше не встановлено законом. Заставодержателем земельних ділянок сільсько­господарського призначення та прав на них (оренди, емфітевзису) можуть бути лише банки. Таким чином, громадяни можуть надавати в заставу земельні ділянки сільгосппризначення, але тільки банківським установам.
З приводу земельних ділянок сільгосппризначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва можна сказати, що відповідно до п. 15 Перехідних положень ЗК України до набрання чинності законом про обіг земель сільськогосподарського призначення, але не раніше 1 січня 2016 року, не допускається купівля-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок і зміна цільового призначення (використання) земельних ділянок, які перебувають у власності громадян та юридичних осіб для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельних часток (паїв), крім передачі їх у спадщину, обміну земельної ділянки на іншу земельну ділянку відповідно до закону та вилучення (викупу) земельних ділянок для суспільних потреб.
Угоди (у тому числі довіреності), укладені під час дії заборони на купівлю-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок та земельних часток (паїв) в частині їх купівлі-продажу та іншим способом відчуження, а так само в частині передачі прав на відчуження цих земельних ділянок та земельних часток (паїв) на майбутнє, є недійсними з моменту їх укладення (посвідчення).
Закони України «Про заставу» (ст. 4) і «Про іпотеку» (ст. 5) визначають поняття предмета застави та іпотеки так: майно, яке відповідно до законодавства України може бути відчужено заставодавцем (іпотекодавцем) та на яке може бути звернено стягнення. Але, як було зазначено вище, земельна ділянка сільськогосподарського призначення підпадає під дію мораторію.
Отже, земельна ділянка сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва не може бути відчужена інакше, ніж способами, зазначеними вище. Тому така земельна ділянка не може бути предметом застави (іпотеки) до припинення дії мораторію. На сайті Держземагентства України опубліковано проект Закону України «Про обіг земель сільськогосподарського призначення», положеннями якого сформульовано порядок відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
Іноземна особа має право надавати в заставу землі сільгосппризначення для ведення товарного сільгоспвиробництва, оскільки вона має право на їх відчуження, але не більше ніж на встановлений Законом термін.
2. Если участок приватизирован в браке, нужно ли согласие супруги на продажу?
Відповідно до ст. 65 Сімейного кодексу України (далі — СК) дружина, чоловік розпоряджаються майном, що є об’єктом права спільної сумісної власності подружжя, за взаємною згодою. Для укладення одним із подружжя договорів, які потребують нотаріального посвідчення, згода другого з подружжя має бути подана письмово. Згода на укладення договору, який потребує нотаріального посвідчення і (або) державної реєстрації, має бути нотаріально засвідчена.
Об’єктом права спільної сумісної власності подружжя є майно, набуте подружжям за час шлюбу. У ст. 61 СК України наведено перелік об’єктів права спільної сумісної власності. Законом «Про розмежування земель державної та комунальної власності» від 05.02.2004 № 1457-IV, який на сьогодні втратив чинність, були внесені зміни до ст. 61 СК України. Її було доповнено ч. 5, за якою земельні ділянки, приватизовані одним із подружжя в період їх шлюбу, були віднесені до об’єктів спільної власності. На цей час ч. 5 статті 61 виключено на підставі Закону від 17.05.2012 № 4766-VI. Крім того, ст. 57 СК України Законом від 17.05.2012 № 4766-VI доповнено окремою нормою, яка визначає приватизовані земельні ділянки як особисту власність дружини, чоловіка.
Аналогічною є позиція суду. Верховний Суд України листом від 29.10.2008 № 19-3767/0/8-08, який складено за матеріалами вивчення судових справ, що виникають із земельних правовідносин, надає висновок із питання спільної власності подружжя на приватизовану ділянку: земельна ділянка, право власності на яку набуто шляхом приватизації, є особистою приватною власністю того із подружжя, кому вона безоплатно передана у власність, та не є спільною сумісною власністю подружжя (п. 10 листа).
Оскільки земельні ділянки, набуті громадянами в порядку безоплатної приватизації, не є об’єктами спільної власності подружжя, то і письмова згода одного із них при відчуженні ділянки не потребується.
3. На землі державної та комунальної власності немає документів, що підтверджують право власності. Виходячи зі ст. 791 ЗК можна зробити висновок, що, перш ніж оформляти нотаріально документи на такі землі, власникам необхідно отримати свідоцтво про право власності на земельну ділянку. Але це є проблемою, оскільки органи виконавчої влади та місцевого самоврядування такі свідоцтва не видають. Аналогічна ситуація виникає при оформленні договорів оренди земель державної чи комунальної власності. Просимо роз’яснити порядок посвідчення таких договорів.

Людмила СПІЦИНА отримати повну версію статті