ЗЕМЕЛЬНА ДІЛЯНКА СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКОГО ПРИЗНАЧЕННЯ ЯК ПРЕДМЕТ ІПОТЕКИ

НЕЛЛІ ПОБІЯНСЬКА,
приватний нотаріус Ватутінського міського нотаріального округу
ОЛЕКСІЙ ЯКОВЕНКО,
аспірант Уманського національного університету садівництва
ЗЕМЕЛЬНА ДІЛЯНКА СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКОГО ПРИЗНАЧЕННЯ ЯК ПРЕДМЕТ ІПОТЕКИ
Найбільшим багатством будь-якого народу є земля, її надра, водойми та ліси. Зараз в Україні стрімко зростає кількість міського населення: сільське — зменшується, села просто зникають з карти України. Крім того, що ми втрачаємо певний соціально-культурний прошарок населення, найменш асимільований, безпосередньо¬го носія української мови, традицій, звичаїв та обрядів, які ідентифікують нас як націю, ми також спостерігаємо процес урбанізації, який вивільняє під товарне сільськогосподарське виробництво тисячі гектарів землі, на яких раніше знаходились житлові будинки з господарськими будівлями та спорудами, школи, технікуми, дороги, магазини, будинки культури, лікарні тощо. На сьогодні ми не можемо спостерігати жодного дієвого процесу, який би сприяв реальному збереженню населення в селах.
Найбільш поширеною практикою нашого часу є визначення цільового призначення земельної ділянки «для ведення особистого селянського господарства» при реалізації права особи на безоплатну приватизацію. Я вважаю, що це свідчить про мету використання цих земельних ділянок для сільського господарства. Адже нинішній розвиток науки і техніки дозволяє родині з 6–8 чоловік обробляти самостійно до 1000 га землі. У майбутньому, на мій погляд, ми прийдемо до такої моделі обробітку землі, як одна родина, обійстя якої складається з 3–4 будинків, господарських будівель і споруд, на декілька сотень гектарів землі. Чинне законодавство України містить обмеження щодо того, що у власності однієї особи не може бути більше 100 га землі, проте кожен із членів родини шляхом укладення договору купівлі-продажу може отримати у власність таку кількість землі, але немає обмежень у кількості земельних ділянок, узятих в оренду, а також отриманих у спадщину, що, у свою чергу, теж може суттєво збільшити кількість землі «в одних руках».
На мою думку, міцного фермерського шару в Україні не буде. Замість цього утворюється група великих землевласників. Це й не дивно. Склад нинішньої Верховної Ради — багаті люди, які обстоюють інтереси великих агрохолдингів. Сільське господарство на основі великих агро¬фірм призведе до зростання цін на сільгосппродукцію. Уже були стрибки цін на соняшникову олію у 2008 і гречку — у 2010 році. Купівля урядом України цього року китайської гречки свідчить про те, що Кабмін погано контролює ситуацію в Україні в сільському господарстві й не хоче або не може змусити агрохолдинги вирощувати те, що потрібно широким верствам населення, відтак останні займаються тим, що дорого і добре продається — ріпак, кукурудза.
Хто може сьогодні купувати землю? Великі агрохолдинги. Ті власники паїв, які самі обробляють землю, зараз беруть кредити у зернотрейдерів для наступного врожаю, тобто грошей для купівлі землі в них немає. Прибічники продажу землі сільськогосподарського призначення кажуть, що на довготерміновій оренді не можна отримати великі врожаї. Це не так. У Китаї після запровадження довготермінової оренди вже за два роки врожайність зернових зросла з 260 млн тонн до 400 млн тонн. Крім того, навіть різке зростання врожайності населенню України нічого не дасть, оскільки надлишки зерна підуть на експорт і прибуток від нього отримають зернотрейдери. Сьогодні великих орендарів поділено на дві групи — тих, які займаються комплексним землеробством, у тому числі овочівництвом, тваринництвом, і тих, які займаються малотрудомістким сільським господарством: посіяв, викосив, продав. Такі господарства не потребують багато робочої сили. Села, розташовані в зоні дії таких агрохолдингів, стають пустками.
У разі можливого переходу землі у приватну власність потрібно відпрацювати питання збереження чорноземів. Уже зараз у газетах можна побачити оголошення про продаж чорнозему як будівельного матеріалу для ландшафтного дизайну. Необхідно заборонити вивезення чорнозему на експорт. У Західній Європі сільське господарство базується на малому і середньому фермерстві (до 300 га). В Україні потрібно дозволити місцевим сільрадам збільшувати до 300 га паї тих людей, які самі обробляють їх за рахунок покинутих земель — таких в областях близько семи відсотків.
Звичайно, це в свою чергу звільнить державний бюджет від необхідності утримувати школи, лікарні, дороги, інші соціальні об’єкти для декількох сотень мешканців. Світова практика довела, що такий шлях розвитку не є безперспективним, адже саме власник готовий вкладати в земельну ділянку і думати про перспективу, а не тільки про швидке отримання вигоди: закладати сади та виноградники, вкладати кошти в селекцію рослин і худоби тощо.
Окрім усього вищезазначеного ми отримаємо новий об’єкт цивільних відносин, зокрема, новий предмет договорів іпотеки. Саме укладення договорів іпотеки дозволить залучити кошти в розвиток сільського господарства й опосередковано його контролювати. Адже визначені умови кредитування, пільги при визначені відсоткових ставок, будуть стимулювати ті чи інші сегменти сільського господарства.
Про іпотеку, іпотечне кредитування написано багато статей і наукових праць. А мені хотілося б зупинитися на таких моментах:
іпотекодержатель;
предмет договору;
встановлення обмежень в договорі іпотеки, щодо користування предметом іпотеки;
реєстрація обтяження.
1. Іпотекодержателем, на мою думку, може бути будь-який банк, засновники якого — фізичні особи — громадяни України чи юридичні особи, юридичні особи, місце знаходження яких — Украї¬на, засновані громадянами України. Окрім цього, одним із статутних завдань цього банку буде ведення сільського господарства, селекція рослин тощо (тобто усі види с/г робіт, які цей банк кредитуватиме), адже саме це стане законною підставою для обробітку земельних ділянок, від роботи на яких із тих чи інших підстав усунено їх власників, і виключить необхідність їх негайного продажу за заниженою вартістю, дозволить попереднім власникам зібрати врожай (а також дозволить скоротити чисельність корупційних схем). Окрім того, варто дозволити цьому банкові розробити схеми, за якими погашення кредитів здійснюватиметься с/г продукцією, що буде спрямована на поповнення запасів Укрдержрезерву.
2. Предметом договорів іпотеки, на мою думку, мають бути (як окремими об’єктами, так і разом, оскільки є нерозривно пов’язаними між собою):

НЕЛЛІ ПОБІЯНСЬКА отримати повну версію статті