ЗАМІНА ОРЕНДОДАВЦЯ В ДОГОВОРІ ОРЕНДИ – ПОРЯДОК ОФОРМЛЕННЯ

Цивільний кодекс (надалі – ЦК) України надає регулювання численним відносинам, встановлюючи механізми їхнього безперешкодного існування через здійснення прав та виконання обов’язків їхніми сторонами, а також захисту прав та інтересів у випадку їхнього порушення. При цьому важливим є належний рівень узгодження такого регулювання. Це надто складне питання, яке охоплює принципи регулювання, проблематику законодавчої техніки тощо. Продемонструємо це на прикладі співвідношення права власності, права оренди та цесії.
З укладенням договору оренди, звичайно, право власності обмежується, оскільки власник вже не може користуватись тим майном, яке він передав в оренду іншій особі. Однак він не позбавляється права на розпорядження цим майном. Тобто він може його продати, подарувати тощо. Це право він здійснює на свій розсуд. При цьому постає питання про співвідношення цього права з правом орендаря, яке також виникає на це ж саме майно.
Орендар має наступні права:
– користування майном власника;
– переважне право на придбання майна, відчужуваного власником (ч. 2 ст. 777 ЦК України) та інші.
Право користування майном у орендаря ґрунтується на договорі оренди. Це право триває весь час дії договору оренди, незважаючи ні на які обставини, у тому числі на зміну власника. Згідно з ч. 1 ст. 770 ЦК України у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов’язки наймодавця. І лише в договорі оренди може бути передбачено інше, тобто що у разі відчуження наймодавцем речі договір найму припиняється (ч. 2 ст. 770 ЦК України).
Крім того, право користування орендаря настільки захищається законом, що навіть законодавець наділяє орендаря переважним правом перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк (ч. 1 ст. 777 ЦК України).
Отже, за загальним правилом зміна власника не впливає на договір оренди. Внаслідок продажу орендованого майна відбувається заміна наймодавця (який є власником). У такому разі постає питання про співвідношення цієї статті із ч. 1 ст. 512 ЦК України про заміну кредитора в зобов’язанні. При цьому, на перший погляд, підходять дві підстави такої заміни: 1) передання кредитором своїх прав іншій особі за правочином (відступлення права вимоги) та 2) правонаступництво.
Аналіз цих підстав дає можливість стверджувати про неприйнятність першої для механізму продажу орендованого майна, оскільки предметом договору купівлі-продажу буде майно, а не право вимоги. При цесії ж продаєтсья (або дарується) право вимоги як майнове право. Тобто ми маємо різні об’єкти – майно і майнове право (право вимоги). Відтак, залишається друга підстава заміни осіб в зобов’язанні. Це – правонаступництво. Дійсно, купівля-продаж є похідним способом набуття права власності, який характеризується правонаступністю нового власника від попереднього.
Стаття 513 ЦК України врегульовує форму правочину щодо заміни кредитора у зобов’язанні, тобто вона застосовуєтсья лише у випадку, коли йдеться про першу підставу заміни особи в зобов’язанні – про відступлення права вимоги. І навпаки – ця стаття не застосовується при другій підставі – правонаступництві.
Таким чином, якщо ми маємо правонаступництво, що тягне за собою заміну осіб в зобов’язанні, то воно не облікається в правочин, а існує в інших правових механізмах. Правонаступництво само по собі достатнє, щоб стверджувати про те, що змінилася сторона правочину. Так, зазвичай, при спадкуванні має місце правонаступництво і при цьому цього вже достатньо, щоб до спадкоємців перейшли всі права та обов’язки спадкодавця, у тому числі за укладеними останнім договорами, в яких він був стороною. Не потрібно ще укладати якісь правочини на підтвердження заміни сторони в тих зобов’язаннях, в яких перебував спадкодавець. Так само це є при реорганізації юридичної особи і так само при відчуженні предмета оренди.
Тобто є купа правовідносин, за якими виникає правонаступнитво та які не потребують укладення окремого правочину про заміну сторони.
Тепер інша справа: як це відіб’ється на самому договорі оренди? Чи потребує він переукладення чи зміни, чи якого іншого оформлення факту заміни сторони в ньому?
З цього приводу слід вказати на наступне.

Інна Спасибо-Фатєєва отримати повну версію статті