ЗАДОВОЛЕННЯ ВИМОГ ІПОТЕКОДЕРЖАТЕЛЯ ЗА РАХУНОК ПРЕДМЕТА ІПОТЕКИ — ПОЗАСУДОВЕ ВРЕГУЛЮВАННЯ. ВНЕСЕННЯ ЗМІН ДО ІПОТЕЧНИХ ДОГОВОРІВ

НАТАЛІЯ САУТЕНКО,
Світлана ГАВРИЛОВА,
приватні нотаріуси Харківського міського нотаріального округу, м. Харків
ЗАДОВОЛЕННЯ ВИМОГ ІПОТЕКОДЕРЖАТЕЛЯ ЗА РАХУНОК ПРЕДМЕТА ІПОТЕКИ — ПОЗАСУДОВЕ ВРЕГУЛЮВАННЯ.
ВНЕСЕННЯ ЗМІН ДО ІПОТЕЧНИХ ДОГОВОРІВ
Розвиток іпотечних відносин усе більше запитань ставить перед їхніми учасниками та породжує проблеми в нотаріальній практиці. Законодавство, що регулює передачу нерухомості як забезпечення виконання зобов’язання, змушує нотаріусів розв’язувати такі проблемы: із застосуванням якого конкретно закону сторонам доводиться мати справу, що саме передається в іпотеку. Спробуємо з ними розібратися.
Спеціальними законами, що регулюють іпотечні відносини, є Закон «Про іпотеку», Закон «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», а також Закон України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», які й дозволяють отримати уявлення про предмет в кожному конкретному випадку.
Закон «Про іпотеку» у визначенні, що саме в розумінні цього Закону відноситься до нерухомості, встановив, що нерухомим майном є земельні ділянки, а також об’єкти, розташовані на земельній ділянці і невід’ємно пов’язані з нею, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Крім того, Закон установив, що застава повітряних і морських суден, суден внутрішнього плавання, космічних об’єктів, майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершене, регулюється правилами, установленими цим Законом. Таке формулювання дає можливість розуміти, що майнові права, безумовно, не є нерухомістю, а лише регулюється правилами, визначеними в цьому Законі.
Передача в іпотеку незавершеного будівництва
Зміни, внесені до ст. 16 Закону України «Про іпотеку», розширили предмет іпотеки у випадку передачі незакінченого будівництва. В іпотекодавця з’явилося право вибрати з можливих варіантів: право на земельну ділянку, на якій розташовано об’єкт незакінченого будівництва (нюанси будуть висвітлені нижче), сам об’єкт незакінченого будівництва і майнові права на них. Дуже хочеться вірити, що «і» може ототожнюватися з «або», та в цьому випадку маються на увазі все ж таки майнові права як самостійний предмет, а не зобов’язує іпотекодавця разом з недобудовою передавати й майнові права на неї.
Передача в іпотеку нерухомого майна, що стане власністю в майбутньому
Передача в іпотеку нерухомого майна, що стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, ставить чимало запитань перед учасниками іпотечних відносин. Обов’язковою умовою є необхідність документального підтвердження права на придбання іпотекодавцем нерухомості у власність у майбутньому. Зі змісту Закону України «Про іпотеку» виходить, що йдеться про нерухоме майно, яке існує у фізичному розумінні, але на момент укладення іпотечного договору є власністю іншої особи. При цьому в майбутньому право власності перейде до іпотекодавця, що підтверджується відповідним документом, який і має бути наданий нотаріусу для укладення іпотечного договору. Законодавець
у ст. 5 Закону України «Про іпотеку» назвав предметом іпотеки об’єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця в майбутньому. Це означає, що будівництво останнього завершене, воно існує, але ще належить комусь іншому. Ще більш чітко про цю категорію предмета іпотеки зазначено в ст. 5 Закону України «Про іпотечне кредитування, операцію з консолідованим іпотечним боргом і іпотечні сертифікати», яка встановлює, що іпотечний договір, предметом іпотеки за яким є нерухомість, що належить третім особам і стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, посвідчується нотаріусом до моменту оформлення права власності іпотекодавця на нерухомість, більше того, до моменту оформлення встановленого законодавством документа про право власності іпотекодавця на нерухомість
(ст. 55 Закону України «Про нотаріат»). А який це випадок? До внесення змін до Земельного кодексу України (далі — ЗК) щодо документів, які підтверджують право власності на земельну ділянку, саме земельні ділянки до моменту видачі Державного акта на право власності підпадали під всі перелічені критерії, та зі змінами, що сталися, на вторинному ринку окремого документа не передбачається, а лише відповідна реєстрація прав у вигляді напису встановлює, з якого моменту майно належить власникові. Чи в розумінні закону оформлення документа про право власності ототожнюється з реєстрацією права у вигляді відмітки, яка проставляється на документі, наприклад, про відчуження? З викладеного вище можна дійти висновку, що передача такого особливого предмета іпотеки не може бути здійснена без ризиків щодо правильності визначення об’єкта.
Іпотека майнових прав
Майнові права — ще один предмет іпотеки. Як самостійний об’єкт майнові права як предмет іпотеки передаються при реалізації відносин, які регулюються законами України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» і «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати». Так, Закон «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати», що регулює відносини в системі іпотечного кредитування, а також перетворення платежів за іпотечними активами на виплати за іпотечними сертифікатами із застосуванням механізмів керування майном, хоча й не містить визначень нерухомого майна й майнових прав на нерухомість, але встановлює особливості при передачі в іпотеку зазначеного майна. Варто враховувати сферу застосування цього Закону, тому що

Наталія Саутенко отримати повну версію статті