ДОГОВІР ПІДНАЙМУ — ВИБУХ ЗА ВЛАСНИЙ РАХУНОК, АБО ЯК ЗАХИСТИТИ АРХІВ

ІННА БУРЯЧЕК,
приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу
ДОГОВІР ПІДНАЙМУ — ВИБУХ ЗА ВЛАСНИЙ РАХУНОК, АБО ЯК ЗАХИСТИТИ АРХІВ
Ідея написання цієї статті виникла не з теоретичних поглядів, а насамперед з практичних! Головна мета цієї статті — упереджувальна, тому, сподіваюся, вона стане корисною для колег.
Відповідно до Закону України «Про нотаріат» перш ніж розпочати нотаріальну діяльність, нотаріус зобов’язаний виконати певні дії щодо реєстрації нотаріальної діяльності та обрати робоче місце для здійснення нотаріальної діяльності. Не маючи приміщення у власності, нотаріус може укласти договір оренди приміщення, враховуючи його відповідність встановленим законом вимогам, зокрема, щодо забезпечення збереження недоторканим архіву приватного нотаріуса.
Окрім відповідності приміщення приватного нотаріуса встановленим законом вимогам, нота¬ріуса хвилюють також комфортні, безконфлікт¬ні та довгострокові умови оренди, що задовольнятимуть його як орендаря під час здійснення професійних обов’язків та громадян під час реалізації ними своїх прав. Сьогодні таким вимогам якості та комфортності, а також можливості вільного доступу громадян відповідають сучасні бізнес-центри з розвинутою інфраструктурою, зручним місцем розташування, професійними відділами оренди та менеджерським складом, які надають професійні послуги з оренди майна.
Серед власників сучасних бізнес-центрів з розвинутою інфраструктурою категорії якості В+ та А вельми розповсюджена практика укла¬дання договору найму будівель з управляючими компаніями. Управляючі компанії, які здійснюють управління нерухомим майном, застосовують комплексний підхід до розвитку і управління нерухомістю. В рамках управління нерухомим майном відбувається розмежування функцій власника і керівника, тобто власник передає в оренду об’єкти нерухомого майна, делегуючи функції оперативного управління наймачу та залишаючи за собою як за власником функції ухвалення стратегічних рішень і контролю за якістю виконання. Як правило, управляючі компанії, яким передані в оренду та довірче управління тисячі квадратних метрів у найм, обираються/призначаються самими власниками будівель або взагалі зазначені компанії є партнерами, дольовими власниками тисяч квадратних метрів, тому така концепція управління не викликає сумнівів щодо якості надання послуг з оренди приміщення та подальшої суборенди з потенційними піднаймачами.
Погодившись з такою концепцією управління нерухомим майном, нотаріус укладає договір піднайму приміщення. На вимогу нотаріуса компанія наймач може надати йому договір найму приміщення з власником приміщення, адже такий договір нотаріус зобов’язаний додати до договору суборенди для успішного проходження сертифікації приміщення.
Відповідно до ч. 3 ст. 774 Цивільного кодексу України (далі — ЦК України) до договору піднайму застосовуються положення про договір найму. Це означає, що наймач отримує відносно піднаймача всі права та обов’язки наймодавця. У свою чергу піднаймач має права та обов’язки наймача. Договір піднайму є похідним від договору найму. Строк договору піднайму не може перевищувати строку договору найму. Таким чином, укладаючи договір піднайму, ми керуємося загальними правами ЦК України, які надані наймачу.
У відносинах, породжених договорами найму та піднайму, завжди існує така теза: норми Закону України «Про оренду державного та комунального майна» на них не поширюються, тому до вказаних договірних відносин зазначений Закон НЕ може бути застосований як субсидіарний і до договірних відносин будуть застосовані ЛИШЕ норми ЦК України.

ІННА БУРЯЧЕК отримати повну версію статті