ДОГОВІР З РОЗСТРОЧЕННЯМ (ВІДСТРОЧЕННЯМ) ПЛАТЕЖУ: СПРОБУЄМО ДІЙТИ ІСТИНИ

ОЛЕНА ЧУЄВА,
приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу, член Консультативно-методичної ради при Департаменті нотаріату, фінансового моніторингу юридичних послуг та реєстрації адвокатських об’єднань при Міністерстві юстиції України, член Кваліфікаційної комісії нотаріату Головного управління юстиції в Харківській області
ДОГОВІР З РОЗСТРОЧЕННЯМ (ВІДСТРОЧЕННЯМ) ПЛАТЕЖУ: СПРОБУЄМО ДІЙТИ ІСТИНИ
Можливість існування у цивільному правообігу України договорів з розстроченням (відстроченням) платежу не ставиться під сумнів. Цивільний кодекс України (далі — ЦК України) 2003 року надає право сторонам правочину узгодити його умови та порядок їх виконання на власний розсуд. Саме в цьому і полягає свобода договору, закріплена ст. 627 цього Кодексу. Також ст. 6 ЦК України передбачено, що сторони мають право врегулювати у договорі, який перед­бачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами.
У свою чергу, можливість укладання договору купівлі-продажу з розстроченням платежу прямо передбачена ч. 2 ст. 692 ЦК України, а правові наслідки такого договору законодавець закріпив у ст. 694 цього ж Кодексу.
Незважаючи на те, що порядку відчуження нерухомості законодавством України відведено особливу роль, все ж таки не можна стверджувати, що правові відносини щодо купівлі-продажу нерухомості не підпадають під регулювання вищезазначених норм. Отже, сторонами може бути укладено договір купівлі-продажу нерухомості з розстроченням або відстроченням платежу, а нотаріус, відповідно, має його посвідчити.
Як відомо, з 1 січня 2013 року ситуація на ринку нерухомості в Україні кардинально змінилася, оскільки право на реєстрацію прав на нерухомість поряд з державними реєстраторами одержали і нотаріуси як спеціальні суб’єкти у разі виникнення права в результаті нотаріально посвідченого правочину. Тому і постало питання: ким і коли повинно бути зареєстровано право власності покупця за таким договором у разі укладання сторонами договору з відстроченням (розстроченням) платежу? Спробуємо знайти відповідь.
Частиною 3 ст. 334 ЦК України встановлено, що право власності за договором, що підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення. Але в ч. 4 цієї ж статті зазначено, що права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.
Згідно з абз. 3 ч. 5 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що державна реєстрація прав у результаті вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, об’єктом незавершеного будівництва проводиться нотаріусом, яким вчинено таку дію. У свою чергу, ч. 9 ст. 15 цього ж Закону встановлює, що державна реєстрація прав, їх обтяжень у результаті вчинення нотаріальної дії (надання відмови в ній) проводиться одночасно з вчиненням такої дії.
Отже, Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» чітко регламентує порядок виникнення права власності за договорами, що підлягають нотаріальному посвідченню, а саме: договір нотаріально посвідчується нотаріусом, який одночасно реєструє право у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, відповідно право власності у Покупця на куплене, але не оплачене майно виникає одночасно з нотаріальним посвідченням та держреєстрацією.
Однак не правильно було б стверджувати, що право власності у цьому випадку не можна залишити за продавцем. Зокрема, ст. 697 ЦК України прямо передбачена така можливість. У цьому разі нотаріус повинен посвідчити договір купівлі-продажу, а право власності після виконання покупцем умов про оплату буде зареєстроване державним реєстратором державної реєстраційної служби.

Олена Чуєва отримати повну версію статті