ДОГОВОРИ ВІДЧУЖЕННЯ НЕРУХОМОСТІ У 2013 РОЦІ: НОВИЙ ТЕКСТ, НОВИЙ ЗМІСТ

ГАЛИНА ПОДГОРНА, Інна КАРНАУХОВА,
приватні нотаріуси Краснодонського міського нотаріального округу Луганської області
ДОГОВОРИ ВІДЧУЖЕННЯ НЕРУХОМОСТІ У 2013 РОЦІ: НОВИЙ ТЕКСТ, НОВИЙ ЗМІСТ
З 1 січня 2013 року набули чинності зміни в ряді нормативних актів, що викликало необхідність частково змінювати тексти нотаріально посвідчуваних правочинів, зокрема договорів купівлі-продажу та дарування нерухомого майна.
Розглянемо варіанти таких змін в тексті договору.
Однією з важливих умов договору відчуження нерухомого майна є момент переходу права власності. Наприклад, п. «з» ч. 2 ст. 132 Земельного кодексу України (далі — ЗК України) прямо встановлює, що угоди про перехід права власності на земельні ділянки повинні містити момент переходу права власності на земельну ділянку.
За загальним правилом договори щодо відчуження нерухомого майна підлягають нотаріальному посвідченню.
Відповідно до ч. 3 ст. 334 Цивільного кодексу України (далі — ЦК України) право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає в набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним.
Згідно зі ст. 722 ЦК України право власності обдаровуваного на дарунок виникає з моменту його прийняття.
Водночас чинне законодавство містить вимоги щодо обов’язковості державної реєстрації права власності на нерухоме майно (ст. 182 ЦК України та пп. 1 п. 1 ст. 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 № 1952-ІV).
За ч. 1 ст. 2 цього Закону «державна реєстрація речових прав на нерухоме майно» — це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Згідно з ч. 9 ст. 15 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація прав, їх обтяжень у результаті вчинення нотаріальної дії (наданні відмови в ній) проводиться одночасно з вчиненням такої дії.
Однак «одночасно» тут не означає «в один момент».
Статтею 52 Закону України «Про нотаріат» від 02.09.1993 № 3425-ХІІ встановлено, що про всі нотаріальні дії, вчинені нотаріусами, робиться запис у реєстрах для реєстрації нотаріальних дій після того, як нотаріус зробить посвідчувальний напис на документі або підпише документ, що ним видається. Запис у реєстрі є доказом вчинення нотаріальної дії.
Датою і часом державної реєстрації прав уважається дата і час реєстрації відповідної заяви (ч. 12 ст. 15 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).
Отже, моменти завершення вчинення нотаріальної дії (нотаріального посвідчення договору) та державної реєстрації прав є різними. Момент прийняття дарунку за договором дарування також може фактично не співпадати з будь-яким з цих моментів.
Зупинимось на тому, як чинним законодавством визначається момент виникнення права власності саме на нерухоме майно.
Частина 4 ст. 334 ЦК України діє в редакції Закону України від 11.02.2010 № 1878-VI та встановлює, що права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.
Частина 3 ст. 3 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» діє також в редакції Закону України від 11.02.2010 № 1878-VI зі змінами, внесеними згідно із Законом від 04.07.2012 № 5037-VI, і звучить так: «Права на нерухоме майно та їх обтяження, які підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації». Слід зазначити, що аналогічно виписано текст ст. 125 ЗК України, а саме: право власності на земельну ділянку виникає з моменту державної реєстрації цих прав.
Згідно з листом Міністерства юстиції України від 26.12.2008 № 758-0-2-08-19 «Щодо практики застосування норм права у випадку колізії» неузгодженість між чинними нормативно-правовими актами, їхнє протиріччя з одного й того самого предмета регулювання, а також суперечність між двома або більше формально чинними нормами права, прийнятими з одного і того ж питання, в теорії права відомі як колізія норм права. У разі існування неузгодженості між нормами, виданими одним і тим самим нормотворчим органом, застосовується акт, виданий пізніше, навіть якщо прийнятий раніше акт не втратив своєї чинності. При розбіжності між загальним і спеціальним нормативно-правовим актом перевага надається спеціальному, якщо він не скасований виданим пізніше загальним актом.
Таким чином, з урахуванням вищенаведеного моментом виникнення права власності в набувача за будь-яким з договорів відчуження нерухомого майна є саме момент державної реєстрації цього права.

Галина Подгорна отримати повну версію статті