ДЕРЖАВНА РЕЄСТРАЦІЯ ПРАВ НА НЕРУХОМІСТЬ: ДОСВІД ТА ПЕРСПЕКТИВИ

ВАСИЛЬ КРАТ,
кандидат юридичних наук, доцент кафедри цивільного права № 1 Національного університету «Юридична академія України імені Ярослава Мудрого»
ДЕРЖАВНА РЕЄСТРАЦІЯ ПРАВ НА НЕРУХОМІСТЬ: ДОСВІД ТА ПЕРСПЕКТИВИ
І. ЗАГАЛЬНІ ЗАУВАГИ
Активний розвиток іммобіліарного обороту в Україні стимулює формування відповідно й системи державної реєстрації прав на нерухомість для забезпечення його міцності та стабільності. В світі вона складалася історично, поступово набуваючи все більших ступенів надійності. Від її ефективності та дієвості залежать як правові конструкції, так і економічні. Це пов’язано з тим, що завдяки системі державної реєстрації прав забезпечується прозорість ринку нерухомості, знижуються економічні ризики, впорядковуються стягнення податків та зборів. Відтак можна стверджувати про сприятливий інвестиційний клімат у країні, що приваблює інвесторів і дозволяє збільшувати обсяг капітало¬вкладень. У свою чергу, це є стимулом до зростання економічних показників.
Система державної реєстрації прав на нерухоме майно покликана укріпити цивільний оборот, що є публічним інтересом, і тому законодавство, яке її регулює, є публічним. Водночас воно нерозривно пов’язане із суто цивілістичними конструкціями — укладенням договорів, набуття права власності на нерухоме майно, захистом прав добросовісного набувача тощо. Наявність відповідного балансу між приватними та публічними елементами в такій системі забезпечує її функціональну ефективність.
Звичайно, процесові формування системи державної реєстрації прав на нерухоме майно в Україні іманентно притаманні труднощі та перешкоди, зумовлені багатьма чинниками, зокрема відсутністю ринку нерухомого майна протягом багатьох десятиліть та, як наслідок, теоретично обґрунтованих напрацювань, на основі яких могла би бути вироблена національна система державної реєстрації прав на нерухоме майно.
Саме це й обумовлює потребу дослідження систем реєстрації прав на нерухомість, що сформувалися у світовій практиці. Важливість такого аналізу викликана необхідністю виокремлення основних засад певних систем, що використовуються в тих чи інших державах. Окрім цього, актуальність напрацювання ефективних механізмів реєстрації прав на нерухоме майно доводить і створення некомерційної неурядової міжнародної організації — Міжнародного центру реєстраційного права (CINDER) з штаб-квартирою в Мадриді (Іспанія) з метою об’єднання зусиль різних держав для уніфікації підходів до реєстрації прав на нерухомість.
ІІ. ІСТОРИЧНИЙ АСПЕКТ
Ретроспективний аналіз свідчить, що історично застосовувалися різноманітні способи укріплення прав на нерухомість, які еволюціонували від найпримітивніших до сучасних. Свого часу таку функцію виконували межові знаки та проголошення клятв, нині система державної реєстрації прав на нерухомість припускає відпрацьовані юридичні механізми.
Традиційно прийнято виокремлювати дві системи державної реєстрації прав на нерухомість , що застосуються в різних державах: а) титульна система, в основу якої покладено державну реєстрацію прав на нерухомість; б) акто¬ва система, в її основі — державна реєстрація правочинів .
Однак видається, що наведений «примусовий» поділ є досить умовним і в жодній мірі не відображає власну самобутність та оригінальність певної системи реєстрації прав на нерухоме майно, обумовленої впливом на її формування як основних засад цивільного законодавства конкретної держави, так і власне самої правової системи. У зв’язку з цим вбачається за необхідне перш за все простежити сутність світових систем державної реєстрації прав на нерухоме майно в контексті їх історичного генезису.
Зародження в сучасному розумінні систем державної реєстрації на нерухоме майно пов’язується з трансформацією економічних відносин, зокрема з розвитком кредитування під іпотеку земельних ділянок та, як наслідок, із необхідністю забезпечення стабільності обороту. В основу вироблення певних механізмів для дер¬жавної реєстрації прав на нерухоме майно було покладено мету забезпечення балансу між правами добросовісного набувача й власника та створення можливості для доступності інформації про права інших осіб на нерухомість.
Початково в цивільному обороті використовувалася вироблена римським приватним правом необмежена віндикація (ubi rem meam invenio, ibi vindico), що базувалася на правилі nemo ad alium plus juris transferre potest, quam ipse habet (ніхто не може передати більше прав, ніж має сам). Внаслідок цього набувач, що набув майно від особи, якій воно не належало, не ставав його власником, хоча б і діяв при цьому добросовісно (bоnа fide) і на законній підставі (ex justo titulo) .
Звісно, такий підхід не дозволяв захищати інтереси добросовісного набувача, особливо в контексті швидкого розвитку цивільного обороту і необхідності забезпечення його стабільності. І тому йому на зміну почав використовуватися давньонімецький принцип — Hand muss Hand wahren (рука за руку відповідає), на підставі якого з’являються межі застосування віндикаційного позову.
Окрім цього, виникає необхідність створити можливість для осіб, які надавали кредити під іпотеку нерухомості, ознайомлюватися з правами інших осіб на земельну ділянку. Для задоволення цієї потреби в кінці XVIII століття в Європі виникає інститут іпотечних книг, в основі ведення яких знаходилося правило, що будь-яке заставне право на нерухомість має юридичну силу для третіх осіб тільки тоді, якщо воно записане в особливі книги, що велися офіційними установами і були відкритими для довідок всіх зацікавлених осіб . Першим актом, в якому знайшла втілення іпотечна система, був Прусський іпотечний статут 1783 р. Засади, закріплені в цьому акті, «коренилися» у давньому юридичному побуті німців, у яких відчуження і застава нерухомості відбувалися завжди гласно, за участі влади і супроводжувалася урочистими формальностями .
Саме іпотечні книги й стали прообразом перших у сучасному розумінні систем державної реєстрації прав на нерухоме майно. Згодом зміст іпотечних книг розширюється і в них починають відображати й відомості про інші речові права. Внаслідок того, що в основному до іпотечних книг вносилися записи, пов’язані з речовими правами щодо земельних ділянок, вони отримали назву поземельних книг.
Внесення записів до поземельних книг базувалося на двох принципах — публічності та достовірності. Публічність полягала в тому, що поземельні книги повинні були відображати на певний момент точне юридичне становище будь-якої нерухомості, що входила до складу округу. Для досягнення цієї мети встановлювалося правило, що кожен акт, який має речово-правове значення (передача права власності, встановлення застави або сервітуту тощо), повинен бути записаний у поземельну книгу, і лише з цього моменту він отримував юридичну силу для всіх третіх осіб. У свою чергу сутністю принципу достовірності було те, що всякий запис у книзі мав повну юридичну силу для третіх осіб навіть тоді, коли він не відповідав дійсності .
Внаслідок встановлення цих правил забезпечувалася безповоротність прав добросовісного набувача нерухомого майна. Оскільки за умов внесення до поземельної книги запису про речове право майно не могло бути витребуване за допомогою віндикаційного позову.
Для ілюстрації сучасного стану проведення державної реєстрації прав на нерухомість варто проаналізувати досвід держав романо-германської та англосаксонської системи права. Причому в першу чергу слід проаналізувати системи державної реєстрації країн континентальної системи права (Німеччини, Франції), оскільки це зумовлено історичним «тяжінням» української правової системи до континентальної правової сім’ї. Корисним буде врахування й особливостей державної реєстрації прав на нерухоме майно в державах загального права (Австралії, Англії, США).
ІІІ. ДЕРЖАВНА РЕЄСТРАЦІЯ В НІМЕЧЧИНІ

Василь КРАТ отримати повну версію статті