Відчуження права оренди.

Інна СПАСИБО-ФАТЄЄВА,
доктор юридичних наук, професор кафедри цивільного права № 1
Національної юридичної академії України імені Ярослава Мудрого,
член-кореспондент академії правових наук України
ВІДЧУЖЕННЯ ПРАВА ОРЕНДИ
1. Загальне уявлення про допустимість заміни сторони в зобов’язанні
За загальним правилом, зобов’язання укладаються і виконуються його сторонами, які мають відповідні права та обов’язки. З належним виконанням зобов’язання або зі спливом строку, на який його було укладено, воно припиняється. Тобто суб’єктний склад зобов’язання зберігається до його припинення.
Проте допускається й заміна осіб, які беруть у ньому участь, що пов’язано з різними причинами, викладеними у статтях 512 та 520 ЦК України.
До нового кредитора переходять всі права первісного кредитора в договорі (правда, в ст. 514 ЦК вказується, якщо інше не встановлено договором або законом). Відповідно, так само й з заміною боржника.
При цьому слід ураховувати таке:
1) норми про заміну кредитора та боржника в зобов’язанні регулюють заміну, відповідно, однієї сторони в зобов’язанні, тобто вони спрямовані на регулювання змін суб’єктного складу зобов’язання;
2) зміст зобов’язання зі зміною його суб’єктного складу не змінюється;
3) законом визначається порядок заміни кредитора та боржника в зобов’язанні (статті 516, 520 ЦК), що стосується всіх підстав такої заміни. Вимоги ж до оформлення процедури заміни сторони в зобов’язанні стосуються лише заміни кредитора і тільки в разі його заміни при переданні ним своїх прав іншій особі за правочином. Оформлення інших випадків заміни сторони в зобов’язанні не надається.
2. Хто може замінятися в зобов’язанні
Оскільки в зобов’язанні є кредитор та боржник, то може поставати питання про заміну як того, так і другого.
Між тим слід мати на увазі таке. Як правило, цивільні зобов’язання двосторонні, тобто кожна зі сторін має як права, так і обов’язки. Відтак, іноді важко з’ясувати те, хто в зобов’язанні кредитор, а хто боржник, бо кожна зі сторін на певному етапі існування зобов’язання може виступати в різній якості.
З цього робляться різні висновки:
а) може відступити право лише та сторона, яка виконала свій обов’язок за договором, тобто в неї залишилося лише право (наприклад, вимоги виплат певної суми);
б) якщо мають місце триваючі правовідносини (наприклад, поставки, оренди, лізингу), то відступлення права та переведення боргу може мати місце стосовно певного етапу цих відносин (наприклад, переведення боргу оплатити за отриману партію товару зі збереженням в нового боржника всіх прав та обов’язків стосовно наступних етапів правовідносин — поставки інших партій товару);
в) в певних випадках можливо й одночасне відступлення права та переведення боргу.
3. Підстави заміни кредитора
в зобов’язанні
У ст. 512 ЦК викладаються різні підстави заміни кредитора в зобов’язанні, серед яких позначені: (а) правочин про відступлення права вимоги; (б) правонаступництво (внаслідок, наприклад, реорганізації юридичної особи або спадкування після смерті фізичної особи); (в) виконання зобов’язання поручителем або (г) третьою особою.
У ч. 2 ст. 512 ЦК вказується, що перелік підстав заміни кредитора в зобов’язанні не вичерпний, тобто законом можуть передбачатися й інші підстави для цього.
Тобто є родове поняття «заміна кредитора в зобов’язанні» і є перелічені вище його різновиди.
4. Загальні підходи до заміни орендаря
в договорі оренди
Практика заміни орендаря в договорі оренди земельної ділянки в Україні досить поширена, і в практичній площині обговорюються лише механізми заміни орендаря або орендодавця, тобто того, як оформляється ця заміна і як це пов’язано з договором, сторона якого замінюється.
Головне, що приваблює в конструкції заміни сторони в зобов’язанні, це те, що договірне зобов’язання зберігається, тобто його сутність та зміст не змінюються. Це набуває особливого значення для орендних відносин, адже укладення договору оренди пов’язане з чималими складнощами об’єктивного та суб’єктивного характеру. Тому розірванню договору оренди з наступним укладенням нового договору (з іншим орендарем) практика віддає перевагу заміні орендаря, що відбувається на договірних підставах.
Однак варто звернути увагу на те, що в ст. 141 ЗК і в ч. 3 ст. 7 Закону України «Про оренду землі» вказується на припинення права користування земельною ділянкою (а отже, припинення договору оренди) з відчуженням об’єкта нерухомості, який на ньому розташовано. Практики питають: як слід розуміти такі розбіжності? Дійсно, договір про відчуження нерухомості є підставою припинення права користування земельною ділянкою тим орендарем, який укладав договір оренди цієї земельної ділянки, тобто припинення договору оренди земельної ділянки. Але це не стосується припинення договору оренди. Так, ст. 141 ЗК має назву «Підстави припинення права користування земельною ділянкою», і в п. «е» цієї статті встановлюється в якості такої підстави набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці. Правда, редакція ч. 3 ст. 7 Закону «Про оренду землі» явно недосконала — в ній ідеться про припинення договору оренди, хоча й в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований відчужений житловий будинок або споруда. З цього тексту випливає, що про припинення договору оренди земельної ділянки взагалі тут не йдеться, а щодо припинення його в частині, то це суперечить ЦК і ЗК.
Тобто договір оренди не припиняється, а припиняється лише право користування земельною ділянкою саме в цієї особи-орендаря, оскільки воно переходить до іншої особи. Цей висновок виходить також з гл. 50 ЦК, яка не містить як підставу припинення зобов’язань ту підставу, на яку вказується в ч. 3 ст. 7 Закону України «Про оренду землі». Слід також не забувати про загальні підходи до прав та правовідносин, які можуть припинятися з правонаступництвом та без правонаступництва. Отже, в цьому разі слід вести мову про припинення прав з правонаступництвом. Такий підхід абсолютно вірно відображає ситуацію із заміною сторони (орендаря) в договорі оренди.
Отже, виходячи з потреб практики, що пов’язана з орендою земельних ділянок, потребують відповіді такі три питання:
1. Чи можлива заміна сторони в договорі оренди (насамперед це стосується орендаря) на підставі правочину?
2. Якщо відповідь буде позитивною, то як оформлятиметься заміна орендаря?
3. Чи варто вносити зміни до договору оренди, сторону якого замінено?
Для відповіді на перше питання слід звернутися до ст. 512 ЦК України, в якій ідеться про заміну кредитора в зобов’язанні. Тоді треба з’ясувати, хто в договорі оренди земельної ділянки є кредитором і які підстави його заміни.
З приводу цього варто застерегти, що згідно зі ст. 13 Закону України «Про оренду землі» та ст. 792 ЦК України договір оренди землі — це договір, за яким орендодавець зобов’язаний передати за плату орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк. Тим самим як зобов’язана сторона встановлюється орендодавець, а орендар, відповідно, буде уповноваженою особою, тобто кредитором. Хоча орендар і має сплачувати оренду плату, тобто в нього є свій обов’язок, але видається, що наголос у вказаних статтях на орендодавця як зобов’язану сторону зроблено не випадково. Це пов’язано і з тим, що орендар за договором набуває право оренди і саме про можливість переходу цього права йдеться в ст. 7 Закону України «Про оренду землі». Тобто, по-перше, йдеться про право, а не про обов’язок, а по-друге, про перехід права. І сама термінологія говорить за себе: законодавець орієнтує сторони договору оренди про можливість заміни орендаря як кредитора в зобов’язанні.
5. Підстави заміни орендаря

Інна СПАСИБО-ФАТЄЄВА отримати повну версію статті