ВИНИКНЕННЯ ПРАВА ВЛАСНОСТІ НА ОБ’ЄКТИ НЕЗАВЕРШЕНОГО БУДІВНИЦТВА

СВЯТОСЛАВ СЛІПЧЕНКО,
кандидат юридичних наук, доцент, професор кафедри охорони інтелектуальної власності, цивільного права та процесу Харківського національного університету внутрішніх справ
ВИНИКНЕННЯ ПРАВА ВЛАСНОСТІ НА ОБ’ЄКТИ НЕЗАВЕРШЕНОГО БУДІВНИЦТВА
Процес застосування норм права передбачає: повне та всебічне з’ясування фактичних обставин у кожному конкретному випадку; вміння безпомилково розбиратися у фактичних обставинах дійсності, давати їм правильну оцінку (кваліфікацію). Неправильна юридична оцінка фактів призводить до того, що одним обставинам не надається належного правового значення, інші, навпаки, наділяються не властивими їм якостями.
Дослідженню однієї з таких обставин і присвячена ця стаття. В її межах будуть розглянуті питання, пов’язані з виникненням права власності на новостворюване нерухоме майно, яке відповідно до закону підлягає прийняттю його в експлуатацію та державній реєстрації.
Як вказано у ч. 2 ст. 331 Цивільного кодексу України (далі — ЦК України), право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо ж договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, то право власності на такі об’єкти виникає з моменту його прийняття до експлуатації. У тому випадку, коли право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, воно виникає з моменту державної реєстрації.
Оскільки законодавством встановлено необхідність державної реєстрації права власності на нерухоме майно, набуття цього права відбувається тільки з моменту державної реєстрації. Разом з тим між початком будівництва і завершенням створення нерухомості неминучим є певний проміжок часу. Аналіз ст. 331 ЦК України дозволяє умовно розділити вказаний проміжок часу на декілька етапів створення нерухомості. При цьому для кожного з етапів характерним є свій об’єкт зі своїм правовим режимом.
Розглядаючи етапи виникнення нерухомого майна, можна стверджувати, що ст. 331 ЦК Украї¬ни дозволяє чітко окреслити дві крайні точки на шляху до створення нової нерухомої речі. Перша — початок будівництва і друга — закінчення будівництва (створення майна). На першому етапі мають місце такі речі, як матеріали, обладнання у рухомому стані, тобто коли вони ще не використані у будівництві, а тільки призначені для цього. Наприклад, будматеріали, що знаходяться на земельній ділянці, виділеній під будівництво житла. Для таких об’єктів характерним є режим рухомого майна. На останньому етапі з’являється новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо).
У проміжок між першим і останнім етапами з’являється особливий об’єкт з певним правовим режимом. Як зазначається у ч. 3 ст. 331 ЦК України, з початку і до завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна). Таким чином, в результаті використання будматеріалів та обладнання виникає новий об’єкт — це матеріали, обладнання тощо, використані під час будівництва. Саме таким поняттям у законодавстві визначається об’єкт до моменту реєстрації права власності на нього. При цьому в назві та ч. 3 ст. 331 ЦК України зустрічаємо ще один термін — об’єкт незавершеного будівницт¬ва. Оскільки і перше, і друге поняття використані для позначення недобудованої нерухомості, вважаємо, що в цьому випадку вони можуть розглядатись як абсолютно синонімічні.
Вказівка у ЦК України про те, що до завершення будівництва (створення майна) право власності виникає лише на матеріали, використані в процесі будівництва, нерідко призводить до неправильного сприйняття цих об’єктів. Їх інколи помилково продовжують вважати будматеріалами. Разом з тим, це не так. Сам законодавець визначив особливість таких об’єктів. Це не просто матеріали та обладнання, а такі матеріали та обладнання, які вже використані в процесі будівництва. Інакше кажучи, факт їх використання вже відбувся.
Використання будматеріалів, обладнання за їх цільовим призначенням породжує виникнення нової речі та зникнення матеріалу, з якого вона створена (створюється). Цемент, пісок, вода, які використані для приготування суміші, зникають, але з’являється нова річ — розчин. Розчин, цегла, використані для зведення стіни, зникають, але з’являється нова річ — стіни («коробка») будинку. Зрозуміло, що фундаментні блоки та той фундамент, для зведення якого вони були використані, — це різні об’єкти. Вони різні за функціональним призначенням, за правовим режимом, за ступенем індивідуалізації, за здатністю до подільності, за вартістю тощо.
Фундаментні блоки як речі можна охарактеризувати таким чином. Це матеріал для фундаменту, рухома, подільна річ, зазвичай наділена родовими ознаками, тощо. Фундамент — це новий стан матеріалів — конструкція, складна річ. Зростає і вартість, тому що до вартості фундаментних блоків додалась вартість інших матеріалів (наприклад, арматури), а також робіт (наприклад, з установки блоків, вирівнювання їх, армування, гідроізоляції і т. д.). Його призначення — опора (основа) для наступних конструкцій (стін, підлоги). Фундамент має інші, відмінні від блоків характеристики. Це індивідуально визначена річ і неподільна. На відміну від фундаментних блоків, фундамент невідривно пов’язаний із землею. Його переміщення у просторі неможливе без знищення та знецінення, оскільки відбувається втрата вартості робіт, армування, цементу тощо.
Зрозуміло, що фундамент, стіни, будь-який інший стан незавершеного будівництва — ще не річ, призначена до кінцевого використання. Вони, в динаміці будівництва, самі є матеріалом. Але, розглядаючи їх у статичному стані, можна стверджувати, що це нове майно, яке має ряд самостійних (відмінних) ознак. Інакше кажучи, з одного боку, фундамент, стіни — це нова річ відносно будматеріалів, з іншого боку, — це матеріал відносно наступних конструкцій.
Таким чином, матеріали, обладнання, які були використані у будівництві та про які йдеться у ч. 3 ст. 331 ЦК України, і будматеріали — це різні речі, і це очевидно. Ступінь завершеності (незавершеності) будівництва значення не має.
З приводу правового режиму об’єктів незавершеного будівництва у правовій літературі можна зустріти дві протилежні точки зору. Одна з них виходить з того, що законодавець розповсюджує на таке майно режим рухомих речей , друга — нерухомих .
На підтвердження першої точки зору зазвичай наводяться такі аргументи. Стаття 331 ЦК України є спеціальною відносно ст. 181 ЦК України. А як відомо, за наявності спеціальної норми, загальна не застосовується. Спеціальна норма стосовно нерухомості, на думку прихильників цієї точки зору, вказує, що юридичне право на нерухоме майно з’являється тільки з моменту державної реєстрації створеного майна чи при державній реєстрації незавершеного будівницт¬ва. До цього часу матеріали, обладнання тощо, які були використані в процесі будівництва, юридично вважаються рухомим майном.
З такою позицією важко погодитись. Вбачається, що матеріали, які використані у будівництві, все ж є нерухомим майном (і фактично, і юридично), незалежно від їх державної реєстрації. Як не важко помітити, абз. 1 ч. 3 ст. 331 ЦК України не зазначає, матеріали та обладнання є рухомими чи нерухомими речами. Для того, щоб визначити до якого майна їх віднести — до нерухомого чи рухомого — необхідно встановити, по-перше, чи підпадає це благо під встановлені ознаки нерухомості з огляду на його природні властивості, і, по-друге, чи віднесено воно до нерухомості законодавством України.

Святослав СЛІПЧЕНКО отримати повну версію статті