АКТУАЛЬНІСТЬ ДОГОВОРУ МІНИ ЖИТЛА ЗА ПОДАТКОМ НА НЕРУХОМІСТЬ

ОЛЬГА РОЗГОН,
кандидат юридичних наук, доцент, доцент кафедри цивільно-правових дисциплін Харківського національного університету імені В.Н. Каразіна
АКТУАЛЬНІСТЬ ДОГОВОРУ МІНИ ЖИТЛА ЗА ПОДАТКОМ НА НЕРУХОМІСТЬ
Сьогодні в Україні практично вся житлова нерухомість приватизована і перебуває у власності громадян, а тому переважна більшість правочинів здійснюється шляхом купівлі-продажу. Договори обміну при операціях з нерухомістю укладаються досить рідко. Нині інститут обміну житла практично себе вичерпав. Проте наразі житлова проблема є чи не найбільш актуальною в нашій країні. Зростання цін на нерухомість, невидання банками кредитів на придбання житла, світова економічна криза, що негативно вплинула на розвиток економіки нашої країни та призвела до кризи в нашій державі, ― всі ці фактори стали причиною зростання злочинних проявів на ринку житла та унеможливлення придбання власного житлового приміщення.
Через свою неоднозначність проблема обміну житла спричинює полеміку серед вчених та практиків. Саме тому обмін житлової нерухомості набуває особливого значення в ситуації, що утворилася. Проте криза законодавчої системи України у цілому не могла не торкнутися і житлового законодавства.
Відповідно до ст. 47 Конституції України кожен громадянин має право на житло. Право на житло є елементом загальної (цивільної) правоздатності громадянина, яка виникає з моменту його народження. Натомість право (можливість) на обмін жилих приміщень може виникнути не раніше, ніж виникає право на володіння, користування й розпорядження певним жилим приміщенням, що може відбутися лише за наявності обставин, передбачених законом (юридичних фактів).
Отже, право на обмін житла, в тому числі жилих приміщень, слід розглядати як суб’єктивне житлове (цивільне) право, що є елементом житлових цивільних правовідносин. При розгляді питання про співвідношення норм спеціального житлового законодавства та спеціальних і загальних положень цивільного законодавства, які регулюють житлові відносини, зроблено висновок, що залежно від способу реалізації права на житло й переважання при цьому приватноправових чи соціально-правових засад має вирішуватися й питання про межі та обсяг застосування цивільного й спеціального житлового законодавства. Зокрема, відносини користування житлом, яке належить громадянину на праві приватної власності, безумовно, слід кваліфікувати як цивільно-правові (приватноправові), що є підставою застосування норм цивільного законодавства.
Договір найму (оренди) житла є цивільно-правовим договором про отримання майна (житла) в тимчасове користування. Разом із тим, зазначений цивільно-правовий договір має два різновиди: 1) договір найму соціального житла; 2) договір найму «несоціального» житла. На основі такого визначення поняття і сутності договору найму (оренди) житла право на обмін жилих приміщень, користування якими здійснюється на підставі договору, пропонується розглядати як елемент змісту відповідних договірних відносин.
З урахуванням положень Житлового кодексу України (далі — ЖК України) та характерних ознак відповідних відносин обміну житла (жилого приміщення), обмін житла може бути визначений як підстава зміни правовідносин, що зумовлює взаємну передачу (перехід) житлових прав і обов’язків від одного учасника таких відносин до інших зі збереженням при цьому об’єкта відносин і підстав користування ним.
Згідно зі ст. 715 Цивільного кодексу України (далі — ЦК України) за договором міни (бартеру) кожна зі сторін зобов’язується передати другій стороні у власність один товар в обмін на інший товар. Що стосується юридичної характеристики договору міни житла, то він є двостороннім, оплатним, консенсуальним. Отже, цей договір вважається укладеним, коли сторони досягнуть згоди за всіма істотними умовами в належній формі. Саме з цього моменту кожна зі сторін має належно (тобто відповідно до правочину) виконувати свої обов’язки за договором. Невиконання (неналежне виконання) умов договору породжує можливість кредитора захищати своє право у судовому порядку. Договір міни житла є оплатним тому, що хоча відчужувач і не отримує грошей від контрагента, але він отримує еквівалентне зустрічне надання у вигляді іншого, на його вибір, житлового приміщення чи іншого майна. Коли особа отримує житло у власність за договором міни, вона, у свою чергу, має також виконати певні зобов’язання на користь контрагента. Тому цей договір є двостороннім. Отже, одна річ, що відчужується за договором міни, має бути еквівалентною іншій, що виступає як зустрічне надання.
Аналіз співвідношення між договором міни, договором купівлі-продажу та обміном житла дозволив зробити висновок про наявність низки відмінностей між ними.

Ольга РОЗГОН отримати повну версію статті