CТИСЛИЙ АНАЛІЗ ОСТАННІХ НОВАЦІЙ У СФЕРІ ОЦІНКИ

Нові правила оцінки намагались запровадити ще з 2011 року, а саме після прийняття постанови Кабінету Міністрів України від 26.10.2011 № 1103 «Деякі питання визначення оціночної вартості нерухомості та об’єктів незавершеного будівництва, що продаються (обмінюються)» (втратила чинність), далі — постанова № 1103, якою було затверджено Тимчасовий порядок визначення оціночної вартості нерухомості та об’єктів незавершеного будівництва, що продаються (обмінюються), далі — Порядок, який почав діяти з 01.11.2011. Варто відзначити, що постановою № 1103 право на проведення оцінки для цілей оподаткування було надано всім суб’єктам оціночної діяльності, які мають право проводити роботу з оцінки на підставі закону. У постанові № 1103 ми вперше зіткнулися з поняттям «оціночна» вартість, яка визначалася для оподаткування та відповідала «ринковій» вартості майна (ринкова вартість — вартість, за яку можливе відчуження об’єкта оцінки на ринку подібного майна на дату оцінки за угодою, укладеною між покупцем та продавцем; оціночна вартість — вартість, яка визначається за встановленими алгоритмом та складом вихідних даних), і зобов’язувала всіх суб’єктів оціночної діяльності щомісяця звітувати перед Фондом держмайна про результати проведених робіт з оцінки для оподаткування, що на практиці так і не було реалізовано. Аналізуючи Порядок, можна зробити висновок, що оподаткуванню підлягали лише угоди з нерухомістю, за якими продавцем — платником податку була фізична особа, яка таку угоду уклала більше ніж один раз за звітний податковий рік, за винятком тих випадків, коли нерухомість, яку вона продавала (обмінювала), була отримана у власність менше ніж три роки тому. У такому випадку оподаткування доходів від продажу (обміну) нерухомості відбувалося відповідно до ст. 172 Податкового кодексу України (далі — ПК України), навіть якщо це була перша угода, укладена фізичною особою в податковому році. Дія Порядку не поширювалась на випадки укладення договорів дарування та у випадку спадкування.

Постановою № 1103 також було запроваджено довідки з Державного реєстру суб’єктів оціночної діяльності про право провадити практичну діяльність із визначення оціночної вартості об’єктів нерухомості та об’єктів незавершеного будівництва для цілей оподаткування (видавалися Фондом держмайна відповідно до порядку), які ми бачили в додатках до звітів. Порядок стосувався нотаріусів виключно в частині щодо окреслення переліку суб’єктів, які мали право визначати оціночну вартість для обчислення доходу, об’єктів оцінювання та у якій саме формі повинен був складатися звіт щодо визначення оціночної вартості без обов’язку перевірки нотаріусом методик та порядку розрахунків. Порядок мав діяти до моменту законодавчого врегулювання питання щодо визначення органу, уповноваженого проводити оцінку нерухомості та об’єктів незавершеного будівництва, дохід від продажу (обміну) яких оподатковується згідно зі ст. 172 ПК України.

Із цього моменту надування «мильної бульбашки» лише починалося!

Другим етапом становлення ринку оцінки рухомого та нерухомого майна для цілей оподаткування стало оприлюднення постанови Кабінету Міністрів України від 04.03.2013 № 231 «Деякі питання проведення оцінки для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов’язкових платежів, які справляються відповідно до законодавства» (далі — постанова № 231), яка набрала чинності 17.04.2013 (постанова втратила чинність). Відповідно до абз. 2 п.п. 3 п. 2 постанови № 231 до 31 липня 2013 року могли використовуватися звіти про оцінку, проведені суб’єктами оціночної діяльності за спеціалізаціями 1.1–1.7 в межах напрямку 1 і спеціалізаціями 2.1 та 2.2 в межах напрямку 2, тобто без урахування положень Порядку, затвердженого цією постановою. З 01.08.2013 строк для «старих звітів» було ще продовжено до 01.02.2014. Та невдовзі, як із боку оціночної спільноти, так і з боку користувачів, було висловлено обґрунтовану думку про негативні наслідки запровадження нового механізму оцінки для цілей оподаткування, передбаченого вказаним нормативно-правовим актом, а саме:

Вікторія НІКІТЕНКО отримати повну версію статті