АЛЕАТОРНИЙ (РИЗИКОВИЙ) ХАРАКТЕР ІНВЕСТИЦІЙНИХ ДОГОВОРІВ У БУДІВНИЦТВІ ЖИТЛА: ПОСТАНОВКА ПРОБЛЕМИ

Нинішня кризово-економічна ситуація в Україні та низький рівень платоспроможності більшої частини її населення посилює пошук найбільш оптимальних та доступних способів отримання житла. Серед яких першою сходинкою є придбання квартир у будинках, що будуються, так званих новобудовах. Тому цілком зрозуміло, чому одними із найпопулярніших договорів у будівництві житла тривалий час є та залишаються інвестиційні договори. Адже купити об’єкт якомога дешевше на стадії, коли він ще будується, а продати, коли вже будинок збудовано і введено в експлуатацію, і при цьому значно знизити податковий тиск — ось проста інвестиційна схема. Разом із тим, відважившись на таке придбання, майбутні власники ризикують так ніколи і не відсвяткувати новосілля, адже реальних гарантій для інвесторів, які вкладають кошти у будівництво житла, майже немає ні в законі, ні в договорах, які забудовники укладають з ними.

Тому метою цієї статті є дослідження особливостей правової природи інвестиційних договорів у будівництві житла як актуального різновиду ризикових (алеаторних) договорів та з’ясування підстав їх віднесення до цієї категорії договорів, а також визначення сутності ризику інвесторів як основного елемента цього виду договірних зобов’язань.

У ч. 1 ст. 1 Закону України «Про інвестиційну діяльність» [1] зазначено, що інвестиціями є всі види майнових та інтелектуальних цінностей, що вкладаються в об’єкти підприємницької та інших видів діяльності, в результаті якої створюється прибуток (дохід) або досягається соціальний ефект. Основним правовим документом, який регулює взаємовідносини між суб’єктами інвестиційної діяльності, є договір (угода) (ч. 1 ст. 9 зазначеного Закону).

Інвестиційний договір на будівництво житла — це двостороння угода між особою, яка володіє правами на об’єкт будівництва (забудовником), та інвестором. Відповідно до умов такого договору інвестор зобов’язаний вносити інвестиції в порядку, передбаченому договором, та має право отримати у власність житло після закінчення будівництва, а забудовник несе обов’язок спрямовувати інвестиції, отримані від інвестора, на будівництво житла або збудувати житло за рахунок інвестицій, наданих інвестором.

Варто зауважити, що договори фізичних осіб з організаціями, які залучають грошові кошти фізичних осіб для будівництва багатоквартирних житлових будинків, мають найрізноманітніші назви: підряду, дольової участі у будівництві, спільної діяльності тощо. Однак зміст таких договорів (предмет, умови участі, взаємні права та обов’язки) є практично однаковим: на фізичну особу (інвестора) покладається обов’язок сплати фактичної вартості будівництва житлового приміщення, а організація (інвестиційно-будівельна компанія, інвестиційна компанія, забудовник, підрядник тощо) приймає на себе функції замовника будівництва певного об’єкта нерухомості (самостійно або за допомогою третіх осіб) із зобов’язанням передати фізичній особі у власність обумовлене договором житлове приміщення після закінчення будівництва і здачі будинку в експлуатацію.

Таким чином, можна дійти висновку, що за своєю суттю це договір купівлі-продажу з наданням товару (житла) в майбутньому. Зрештою, мета, якої бажають досягти сторони шляхом укладення інвестиційного договору у житловому будівництві, — побудова об’єкта нерухомості із зазначенням його характеристик та отримання права власності на об’єкт нерухомості або продаж збудованих площ та отримання грошових коштів.

На практиці механізм здійснення житлових проектів забудовником виглядає так:

Аріна Савченко отримати повну версію статті