Щодо особливостей приватизації об’єктів незавершеного будівництва у світлі вимог ст. 331 ЦК України та законодавства про приватизацію
Директору ЮВПП «Страйд»
Косенко Г. І.
Ваш лист від 04.10.06 № 01-9928 розглянуто та повідомляємо наступне:
Частиною 3 ст. 331 Цивільного кодексу України (Набуття права власності на новостворене майно та об’єкти незавершеного будівництва) передбачено, що до завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).
У разі необхідності особа, зазначена в абзаці першому цієї частини, може укласти договір щодо об’єкта незавершеного будівництва, право власності на який реєструється органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно на підставі документів, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою для створення об’єкта нерухомого майна, проектно-кошторисної документації, а також документів, що містять опис об’єкта незавершеного будівництва.
У той же час, Цивільний кодекс України (У силу характеру врегульованих ним відносин) не містить положень, пов’язаних Із приватизацією.
Стаття 9 Цивільного кодексу України (далі – ЦК України), яка визначає застосування ЦК України до врегулювання відносин у сферах господарювання, використання природних ресурсів, охорони довкілля, а також до трудових та сімейних відносин, зокрема, встановлено, що законом можуть бути передбачені особливості регулювання майнових відносин у сфері господарювання (ч. 2 ст. 9 ЦК України).
Так, ч. 1 ст. 146 (Приватизація державних та комунальних підприємств) Господарського кодексу України встановлено, що майно єдиного цілісного майнового комплексу державного (комунального) підприємства або його окремих підрозділів, що є єдиними (цілісними) майновими комплексами і виділяються в самостійні підприємства, а також об’єкти незавершеного будівництва та акції (частини, паї), що належать державі у майні інших суб’єктів господарювання, можуть бути відчужені на користь громадян чи недержавних юридичних осіб і приватизовані цими особами відповідно до закону.
Законами, що регулюють відносини у сфері приватизації майна, зокрема, є Закон України «Про приватизацію державного майна» від 04.03.1992 р. (У редакції Закону України від 19.02.1997 р.), Закон України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» від 06.03.1992 р. (у редакції Закону України від 15.05.1996 р.), Закон України «Про Державну програму приватизації» від 18.05.2000 р.
Особливості приватизації окремих об’єктів визначаються окремими законами.
Так, Законом України «Про особливості приватизації об’єктів незавершеного будівництва» від 14.09.2000 р. визначаються особливості приватизації об’єктів незавершеного будівництва, що перебувають у державній власності, включаючи законсервовані об’єкти, а також за ініціативою органів, уповноважених управляти відповідним державним майном, об’єктів незавершеного будівництва, що утримуються на балансах підприємств, які не підлягають приватизації.
Відповідно до ст. 5 вказаного закону, включення об’єктів незавершеного будівництва до переліку об’єктів, що підлягають приватизації, не вимагає обов’язкової наявності документів, передбачених ч. 3 ст. 331 Цивільного кодексу України.
Статтею 11 вказаного закону встановлено, що порядок укладення договорів купівлі-продажу та оплати вартості об’єкта незавершеного будівництва і земельної ділянки, на якій розташований цей об’єкт, визначається законодавством.
Частиною 4 ст. 1 Закону України «Про особливості приватизації об’єктів незавершеного будівництва» встановлено, що до питань приватизації або відчуження об’єктів незавершеного будівництва, які перебувають у державній або комунальній власності, не врегульованих цим Законом, застосовуються положення законодавства України про приватизацію та місцеве самоврядування.
Законодавством України про приватизацію передбачено, що договір купівлі-продажу при приватизації підлягає нотаріальному посвідченню (наприклад, ч. 4 ст. 27 Закону України «Про приватизацію державного майна»; ч. 1 ст. 23 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)»).
Частиною 2 ст. 12 Закону України «Про особливості приватизації об’єктів незавершеного будівництва» передбачено, що право власності на об’єкт незавершеного будівництва виникає у покупця з моменту підписання акта приймання-передачі.
Виходячи з наведеного, стосовно питання укладення договору купівлі-продажу щодо об’єкта незавершеного будівництва просліджується колізія положень ч. 3 ст. 331 Цивільного кодексу України та приватизаційного законодавства (зокрема, Закону України «Про особливості приватизації об’єктів незавершеного будівництва») у частині надання документів, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою для створення об’єкта нерухомого майна та проектно-кошторисної документації.
Разом із тим, враховуючи, що
1) положення ч. 3 ст. 331 Цивільного кодексу України носять загальний характер і розповсюджують свою дію на всі об’єкти незавершеного будівництва, а положення Закону України «Про особливості приватизації об’єктів незавершеного будівництва» визначають лише особливості приватизації об’єктів незавершеного будівництва (ст. 1 вказаного закону), наведену правову колізію слід розглядати як колізію між загальною і спеціальною нормою,
2) відносини, висвітлені у вказаному листі, пов’язані зі здійсненням господарської діяльності,
3) основні засади господарювання в Україні визначає Господарський кодекс України, який регулює господарські відносини, що виникають у процесі організації та здійснення господарської діяльності між суб’єктами господарювання, а також між цими суб’єктами та іншими учасниками відносин у сфері господарювання і, який містить відповідну норму, присвячену приватизації (ст. 146),
4) особливості приватизації окремих об’єктів державної і комунальної власності визначаються спеціальним законодавством,
на нашу думку, необхідно виходити з того, що при вирішенні поставленого питання більш доцільним є застосування відповідних спеціальних норм, безпосередньо пов’язаних з приватизацією об’єктів незавершеного будівництва.
Однак, слід зауважити, що наявна колізія у поставленому питанні не знімає проблеми подальшого удосконалення законодавства у цій сфері.
Відповідь підготовлена доцентом кафедри цивільного права № 1 Янишеним В. П.
Завідувач кафедри
цивільного права № 1 В. І. Борисова

ВИСНОВОК
щодо можливості участі нотаріуса у судових справах з приводу визнання недійсним нотаріально посвідченого договору іпотеки
(з майновим поручителем)
З наданих матеріалів судової справи за позовом товариства з обмеженою відповідальністю «_______» до товариства з обмеженою відповідальністю «_____» та Закритого акціонерного товариства «_____» до Господарського суду Дніпропетровської області про визнання недійсним іпотечного договору та змін до нього вбачається наступне. Нотаріус посвідчує іпотечний договір із майновим поручителем між двома юридичними особами. Юридична особа, за яку виступали майновим поручителем і яка не була стороною договору іпотеки, звернулась до господарського суду про визнання цього договору недійсним з тієї підстави, що вона не була стороною договору.
Нотаріуса до участі у справі не притягували. Суд першої інстанції постановив рішення про задоволення позову, суд апеляційної інстанції – залишив рішення без змін. У зв’язку з цією та іншими подібними справами виникають наступні питання, що потребують вирішення:
1 Чи зобов’язаний нотаріус перевіряти наявність згоди боржника на те, щоб третя особа виступила його майновим поручителем в іпотечному договорі?
2 Чи може виникати відповідальність нотаріуса у випадку, коли при посвідченні іпотечного договору він не встановив факт такої згоди боржника?
3 Яким чином нотаріус може захищати свої права та інтереси в разі виникнення судового процесу (цивільного, господарського, адміністративного)? Яким чином визначається його процесуальне становище у таких справах?
4 Чи може в такій ситуації нотаріус подати апеляційну (касаційну) скаргу? Які для цього є підстави?
1 Вирішення першого питання має базуватися на визначенні правових особливостей укладення договору іпотеки за участю майнового поручителя. Правове становище майнового поручителя по договору застави врегульовано в законодавстві України надто лаконічно. Як визначається у ст. 1 Закону України «Про іпотеку», це особа, яка передає в іпотеку нерухоме майно для забезпечення виконання зобов’язання іншої особи – боржника. Згідно з ч. 1 ст. 583 ЦК, ст. 1 Закону України «Про заставу», ст. 1 Закону України «Про іпотеку» майновий поручитель посідає місце заставодавця, хоча називається третьою особою.
Внаслідок такого визначення виникло перше непорозуміння з тим, чи є майновий поручитель стороною договору, чи він є третьою особою. На це питання слід відповісти наступним чином: для основного договору, забезпечуваного заставою, він є третьою особою, а для договору застави (іпотеки) він є його стороною – іпотекодавцем.
Тобто майновий поручитель і третя особа – поняття різні. Майновий поручитель є стороною договору застави, а не третьою особою.
Друге непорозуміння викликане термінологією: чи одне й те є саме майновий поручитель та поручитель? Відомо, що поручитель є стороною в договорі поруки, а майновий поручитель – у договорі застави. Чи означає це, що крім договору застави слід укладати ще й договір поруки або що у випадку, коли заставляється майно не боржника по основному договору, а іншої особи, то договір застави стає комплексним, що включає в себе елементи як застави, так і поруки?
Відповіді на ці питання слід надати негативні. Ані договору поруки не слід укладати поряд із договором застави, ані договір застави не стає комплексним. Як вказав Вищий господарський суд України (ВГСУ): порука і застава є різними самостійними способами забезпечення виконання зобов’язань . Сенсу в укладенні двох договорів на забезпечення виконання основного зобов’язання (поруки та застави) взагалі немає. Правового становища майнового поручителя вистачає для забезпечення належного виконання зобов’язань по основному договору. Поручитель відповідає усім своїм майном, на яке може звертатися стягнення, а майновий поручитель відповідає предметом застави – конкретно визначеною річчю або майновим правом. Звичайно, що це не свідчить про підвищені гарантії відповідальності поручителя, бо відповідати всім майном ще не значить повністю погасити заборгованість, адже цього майна може або не вистачити, або ж і взагалі не існувати. Тому поруку і відносять до особистих способів забезпечення зобов’язань, на відміну від застави, яка є майновим способом такого забезпечення.
Різниться й відповідальність поручителя і боржника, які є солідарними відповідачами (ст. 554 ЦК), та майнового поручителя, який сам відповідає перед заставодержателем, і не тільки тому, що він є стороною в договорі застави (бо і поручитель є стороною в договорі поруки), а тому, що він відповідає своїм майном, яке ним заставлене. Саме він обтяжує своє конкретно визначене майно, роблячи це з метою забезпечення виконання зобов’язання, стороною якого є не він, а інша особа (наприклад, по кредитному договору). І таке забезпечення встановлюється на користь кредитора, який має право у випадку невиконання зобов’язання, забезпеченого заставою майна, належного майновому поручителю, задовольнити свою вимогу за його рахунок.
Це слугує й відсутності підстав до встановлення 6-місячного строку пред’явлення вимоги до нього, бо він є основною фігурою, яка має відповідати, і тому ніяких обмежених строків для притягнення його до відповідальності бути не може.
Третє непорозуміння викликане неврегульованістю того, яким чином виникають відносини між майновим поручителем та кредитором, чому майновий поручитель опікується погашенням боргу якоїсь особи, вступаючи заради цього до правовідносин з кредитором останньої.
Формально відповідь можна надати таку: підставою для вступу майнового поручителя до правовідносин застави є укладення ним договору застави, стороною якого він і виступає. Це не підлягає спростуванню, адже договір завжди розглядається і як документ, і як правовідносини, і як юридичний факт, з яким пов’язується виникнення останніх. Проте така відповідь не може нас влаштовувати по суті, адже вона не розкриває стимулів для особи, яка виступає майновим поручителем.
Якщо з цих позицій розглянути договір застави, то мета заставодержателя (який є кредитором по основному зобов’язанню) зрозуміла – він прагне повернути кошти (або інші матеріальні ресурси), які він надав боржнику. І це буде зроблено якщо не самим боржником, то майновим поручителем.
Слід визначитись і з метою майнового поручителя, з тим, як він потрапляє до відносин застави, тобто, що їм передує. Очевидно, домовленість про це з боржником по основному зобов’язанню, тобто договір між майновим поручителем та боржником. Втім, це не є ані договором застави, ані договором поруки. Та й взагалі, як правило, цей договір не оформлюється між цими особами.
Іноді відносини між боржником і майновим поручителем оформлюються як договір на користь третьої особи – кредитора за основним зобов’язанням або договір застави укладається між трьома особами: майновим поручителем, кредитором та боржником. При цьому вважають, що такий договір носить змішаний характер.
Слід вказати, що це не ґрунтується на чинному законодавстві. Всі три позначені особи не є сторонами договору застави, між ними не виникають заставні відносини, адже між майновим поручителем та боржником заставних правовідносин не існує. Той же факт, що при виконанні майновим поручителем обов’язку за боржника або при зверненні стягнення на заставлене поручителем майно останній набуває права кредитора по основному зобов’язанню (ст. 11 Закону України «Про іпотеку») також не свідчить про заставні відносини між цими особами. Їх як не було до задоволення вимог заставодержателя за рахунок предмета застави, так і не з’явилися вони й після цього.
Таким чином, відносини між майновим поручителем і боржником по основному зобов’язанню заставними не є, однак між ними може укладатися договір, яким визначаються права третьої особи на отримання відшкодування у випадку звернення стягнення на заставлене майно. У відсутність подібного договору заставодавець (тобто, майновий поручитель) вправі вимагати від боржника відшкодування збитків за правилами про набуття, збереження майна без достатньої правової підстави (гл. 83 ЦК України).
Стосовно відповіді на питання про те, як з’являється майновий поручитель, чому він укладає договір застави, чи потрібна при цьому згода боржника на те, щоб в іпотечному договорі виступила стороною (заставодавцем) третя особа – майновий поручитель, слід вказати наступне.
Майновий поручитель самостійно укладає договір застави, оскільки він є його стороною. Боржник не має ніякого відношення до договору застави і тому ставити його укладенні в залежність від волі боржника не допустимо. Тому позовні вимоги про визнання недійсним договору застави, укладеного майновим поручителем без згоди боржника, що, на думку останнього, «безпосередньо впливає на його матеріальні інтереси і більш того, прямо посягає на них», не мають під собою правових підстав.
На обґрунтування порушень своїх прав боржником робиться посилання на ст.11 ЦК, згідно з якою виникнення цивільних прав та обов’язків, як правило, пов’язується з правочинами, тобто вольовою дією особи. Поза її волею такі права та обов’язки виникати не можуть. У відсутність виразу волі особа (боржник) вважає наявним порушення принципу свободи договору (ст.3 ЦК), адже кожна особа сама має право визначати, які обов’язки вона приймає на себе та щодо кого саме.
З матеріалів справи вбачається, що така позиція знайшла підтримку в судових інстанціях (першій та апеляційній), які, посилаючись на ст. 11, ч. 3 ст. 203 та ст. 215 ЦК, визнали договір застави, укладений з майновим поручителем, недійсним.
Разом із тим слід виходити насамперед з того, що боржник, не будучи стороною договору застави, не може стверджувати, що у нього виникли договірні відносини поза його волею. Він як був стороною договору, забезпечуваного заставою (кредитного), так ним і залишається. І вступив він до цих відносин абсолютно усвідомлено і за власною волею.
Той факт, що було укладено договір застави, про який боржник не знав (припустимо, що це так), не впливає ані на його становище сторони договору кредиту, ані не покладає на нього додаткових обов’язків, які б виникли поза його волею. Дійсно, з домовленості одних осіб не можуть виникати обов’язки для інших. І вони й не виникають. Боржник як був зобов’язаний погасити борг по кредитному договору, так і залишився таким. Інша справа, що виконання ним здійснюватиметься вже не кредитору, з яким він вступав до правовідносин по договору кредиту, а іншій особі – майновому поручителеві, на майно якого було звернено стягнення або який сам погасив борг.
Тобто внаслідок такої схеми правовідносин відбувається заміна сторони в зобов’язанні. Замінюється кредитор. Тому слід застосовувати ст. 512 ЦК, за якою кредитор у зобов’язанні може бути замінений іншою особою внаслідок, зокрема, виконання обов’язку заставодавцем (майновим поручителем). Згідно з ч. 1 ст. 516 ЦК заміна кредитора у зобов’язанні здійснюється без згоди боржника, якщо інше не встановлено договором або законом. Законодавство про заставу таких виключень не містить. У випадку відсутності договору між боржником та майновим поручителем, звичайно, також не може бути подібних заборон. Можна припустити, що це сторони були би взмозі передбачити в основному, тобто кредитному договорі. Якщо ж він такої заборони не містить, то немає жодних перешкод для укладення договору застави з майновим поручителем.
Інша справа, якщо майновий поручитель розраховує на досягнення якоїсь іншої мети, а не на забезпечення належного виконання зобов’язань, наприклад, намагається вплинути на боржника, включивши цей крок до схеми його поглинання або ліквідації. Але в будь-якому разі слід додержуватися загального цивілістичного підходу про презумпцію правомірності правочинів, а в противному випадку ці дії можна розцінити (за наявності достатніх підстав для цього) як фіктивний (ст. 234 ЦК), удаваний (ст. 235 ЦК) або вчинений під впливом обману (ст. 230 ЦК), при порушенні публічного порядку (ст. 228 ЦК) та, можливо, інших підстав, якщо вони будуть встановлені в законодавстві для запобігання порушень прав добросовісних осіб – сторін договірних відносин.
Здається, що в цьому разі ситуація зворотня – з визнанням недійсним договору застави основний договір залишився незабезпеченим і це робить становище кредитора не стабільним, а його вимоги повернути борг практично нездійсненними.
Цікаво ще й те, що в якості аргументу визнання договору застави недійсним боржник позначає на свої сподівання в лояльності банку, з яким ним було укладено договір кредиту. Це ним розуміється як очікування від банку відстрочення розрахунків, зменшення неустойки або взагалі відмову від її стягнення тощо. Від нового ж кредитора (майнового поручителя, який виконав вимоги банку і замінив його в кредитному договорі) цього очікувати не приходиться і в цьому боржник вбачає порушення своїх прав.
Крім того, що це є очевидно надуманим твердженням, яке до того ж, абсолютно не відповідає ані законодавству про заставу, ані ст. 516 ЦК, перебіг часу свідчить, що зловживання слід очікувати не від змови між банком та майновим поручителем, який бажав би знищити боржника, а від змови останнього з майновим поручителем, який погодився з такими, м’яко кажучи, дивними міркуваннями боржника й підтримав його вимогу про визнання договору застави недійсним, що й було зроблено в судовому порядку.
Однак для такої схеми залучається й нотаріус, який посвідчує договір іпотеки. Чи можна його звинуватити в порушеннях, яких він припустився при цьому? Очевидно, що ні, бо ніяких порушень при укладенні договору іпотеки з майновим поручителем внаслідок проведеного вище аналізу аргументів всіх осіб, втягнутих в це, не було. Якщо так, то і про будь-яку майнову відповідальність нотаріуса не може йтися, бо у відсутність порушення і вини відповідальність не настає.
Інша річ, чи може нотаріус якимось чином вплинути на судовий розгляд цієї справи в касаційному порядку, якщо його не було залучено в першій та апеляційній інстанції?
Необхідність перевірки наявності чи відсутності певних юридичних фактів для вчинення тієї чи іншої нотаріальної дії є безумовним обов’язком нотаріуса, що випливає із загальних правил вчинення нотаріальних дій, зокрема, з вимог ст. ст. 42, 46, 49 Закону України «Про нотаріат» (далі – Закон). Особливість нотаріального процесуального законодавства полягає в тому, що склад фактів, встановлення яких є необхідною підставою для вчинення конкретної нотаріальної дії та перелік документів-доказів на підтвердження цих фактів міститься у нормах, що закріплюють спеціальні правила вчинення такої нотаріальної дії. Це означає, що нотаріуси мають право вимагати від учасників нотаріальної дії тільки ті документи, необхідність надання яких передбачена законодавством.
Згідно зі ст. 39 Закону порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами встановлюється цим Законом та іншими актами законодавства України.
При вирішенні питання щодо необхідності перевірки згоди боржника на укладення договору іпотеки та визначення його суб’єктного складу слід виходити із спеціальних правил нотаріального законодавства, що визначають процесуальний порядок посвідчення договорів іпотеки і викладені у розділі 7 глави ІІІ Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженої наказом Міністерства юстиції України від 3 березня 2004 р (далі – Інструкція). Ці правила не передбачають обов’язку нотаріуса витребувати зазначену згоду боржника. При цьому слід наголосити, що всі випадки, коли для посвідчення договору іпотеки вимагається згода якого-небудь суб’єкту, чітко визначені у відповідних нормах (наприклад, див. п. п. 97, 99, 100 Інструкції).
2 Враховуючи вищевикладене, той факт, що нотаріус не встановив згоди боржника на укладення іпотечного договору за участю майнового поручителя, не може бути підставою для притягнення нотаріуса до відповідальності, оскільки таку ситуацію не можна розглядати як порушення процесуального порядку вчинення даної нотаріальної дії і взагалі жодні вимоги закону при цьому нотаріусом не порушуються.
3 У випадку виникнення судового процесу у справі, що виникає з нотаріально посвідченого договору іпотеки, нотаріус може брати в ній участь в якості третьої особи, що не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору або свідка залежно від наявності або відсутності у нього процесуальної заінтересованості у розгляді такої справи. При цьому слід виходити зі складу фактів, що становлять предмет доказування у тій чи іншій справі.
Підставами визнання нотаріально посвідченого правочину недійсним можуть бути обставини двох груп. До першої групи належать обставини матеріально-правового характеру, передбачені в цій якості у Цивільному кодексі, і, як правило, не пов’язані із діяльністю нотаріуса: наприклад, обман (ст. 230 ЦК), насильство (ст. 231 ЦК), зловмисна домовленість представника однієї сторони з другою стороною (ст. 232 ЦК), фіктивність правочину (ст. 234 ЦК) тощо. До другої групи відносяться обставини, що виникають внаслідок незаконних чи недбалих дій нотаріуса і є наслідком порушення процесуального порядку вчинення тієї чи іншої нотаріальної дії: не з’ясування питання про дієздатність особи, про згоду співвласників на відчуження майна, що перебуває у спільній власності, незабезпечення права переважної купівлі для співвласників, недотримання вимог до документів, інші порушення норм законодавства, що представляють собою загальні та спеціальні правила вчинення нотаріальних дій.
Якщо нотаріальна дія визнається незаконною на підставах першої групи, це, здебільшого, не тягне за собою для нотаріуса жодних правових наслідків. Отже, у таких справах він заінтересованості не має взагалі й тому може брати участь у них тільки як свідок (виключаючи господарські справи).
Якщо ж підставами скасування правової сили нотаріального акту стануть обставини другої групи (як це є у досліджуваній справі), то в таких випадках завжди є потенційна можливість пред’явлення до нотаріуса позову про відшкодування шкоди, заподіяної його незаконними або недбалими діями. Це свідчить про заінтересованість нотаріуса в розгляді первісного позову і наявність підстав для його участі в якості третьої особи, що не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору.
Визначення його як такого суб’єкту судового процесу надає нотаріусу певного правового статусу й можливість власними діями внаслідок реалізації наданих йому процесуальних прав відстоювати свою правову позицію та впливати на рух справи, зокрема, оскаржувати незаконні судові рішення в апеляційному та касаційному порядку. Третя особа, що не заявляє самостійних вимог на предмет спору, може вступити у справу на стороні позивача або відповідача до ухвалення судом рішення за своєю ініціативою або бути залучена до участі у справі також за клопотанням сторін, інших осіб, які беруть участь у справі, або з ініціативи суду. Щоправда, слід зазначити, що правила вступу чи притягнення до участі у справі третьої особи, що не заявляє самостійних вимог на предмет спору, визначені цивільним процесуальним та господарським процесуальним законодавством, залишають вирішення цього питання на розсуд суду. Це означає, що в кожному конкретному випадку суд вирішує питання про наявність або відсутність підстав для участі того чи іншого суб’єкта в якості третьої особи, що не заявляє самостійних вимог на предмет спору, і притягнення такої третьої особи розглядати як безумовний обов’язок суду не можна (цей висновок базується на положеннях ч. 3 ст. 27 ГПК, ст. ст. 35, 36 ЦПК).
4 Якщо ж нотаріус про судову справу, що виникла з нотаріально посвідченого правочину, дізнався після постановлення судового рішення, то можливість стати у цій справі третьою особою, що не заявляє самостійних вимог на предмет спору, ним втрачається. У такому випадку постає питання про можливість оскарження цього рішення суду в апеляційному (у цивільному процесі) та касаційному (у цивільному та господарському процесах) порядку. З цього приводу слід зауважити наступне. Цивільне процесуальне законодавство наділяє правом на апеляційне та касаційне оскарження, а господарське процесуальне – правом на касаційне оскарження осіб, яких не було залучено до участі у справі, якщо суд вирішив питання про їх права та обов’язки (ст. ст. 292, 324 ЦПК) або прийняв рішення чи постанову, що стосується їх прав та обов’язків (ст. 107 ГПК). Зазначені положення не є підставою для звернення нотаріуса до суду в апеляційному (касаційному) порядку з огляду на те, що законодавчі формулювання «судове рішення може вплинути на права або обов’язки» і «суд вирішив питання про права та обов’язки (або рішення стосується прав та обов’язків)» не є тотожними за своїм змістом.
Судове рішення у справі між первісними сторонами не покладає на нотаріуса жодних обов’язків і не наділяє його жодними правами. Визнання договору (наприклад, іпотеки) недійсним ще не є безумовною підставою для визнання дій нотаріуса незаконними і, як наслідок, притягнення його до матеріальної відповідальності. Питання про це суд завжди має вирішувати в окремому самостійному процесі, де позивачем буде учасник нотаріальної дії, який вважає, що незаконними діями нотаріуса йому спричинено шкоду, а відповідачем – нотаріус. Отже, в аспекті оскарження рішення суду про визнання недійсним договору іпотеки нотаріус не є особою, питання про права чи обов’язки якої вирішується цим рішенням.
Слід зазначити, що всі вищевикладені питання тотожнім чином вирішуються в межах цивільного та господарського судочинства. Розгляд же подібних питань в межах адміністративного судочинства за правилами Кодексу адміністративного судочинства представляється неможливим з урахуванням правил визначення адміністративної юрисдикції, закріплених у ст. 17 КАС, оскільки нотаріус не є суб’єктом владних управлінських повноважень.

Професор кафедри цивільного права № 1
Національної юридичної академії України
імені Ярослава Мудрого,
доктор юрид. наук І. В. Спасибо-Фатєєва
Доцент кафедри цивільного процесу
Національної юридичної академії України
імені Ярослава Мудрого,
канд. юрид. наук В. В. Баранкова
5 лютого 2007 р.

НАУКОВИЙ ВИСНОВОК
з питання застосування переважного права
купівлі частки у праві спільної часткової власності
(ст. 362 Цивільного кодексу України)
Відповідно до ст. 362 ЦК у випадку продажу частки у праві спільної часткової власності співвласник мас переважне право перед іншими особами на її купівлю за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах, крім випадку продажу з публічних торгів,
Із змісту вказаної правової норми випливає, що переважне право, будучи умовою оплатного відчуження частки у спільній частковій власності, належить виключно співвласнику, однак виникає в останнього лише у випадку купівлі-продажу такої частки іншим особам, які не є співвласниками. Сутність цього права полягає у наданні можливості придбання частки у праві спільної часткової власності переважно перед аналогічними можливостями інших, тобто третіх осіб. Переважне право, передбачене ст. 362 ЦК, є невідчужуваним (таким, що не може бути передане іншій особі) суб’єктивним правом, яким наділяються у рівній мірі усі співвласники відносно частки, що продається.
Із переважним правом співвласника на купівлю частки у праві спільної часткової власності безпосередньо пов’язується закріплений ч. 2 ст. 362 ЦК обов’язок продавця повідомити усіх носіїв переважного права купівлі про намір продати свою частку сторонній (третій) особі.
Враховуючи, що за смислом ч. 1. ст. 362 ЦК та ч. 3 ст. 362 ЦК переважне право виникає у співвласника лише при сплатній передачі частки у праві спільної власності іншим (стороннім) особам, юридично некоректно вести мову про наявність переважного права купівлі частки у випадку її відчуження іншому співвласнику. Цивільне законодавство наділяє співвласника переважним правом лише перед третіми особами, але не перед іншими співвласниками. Тому відповідно до ч. 3 ст. 362 ЦК при визначенні покупця серед декількох співвласників право вибору покупця належить продавцеві, без надання будь-яких юридичних переваг кожному з цих співвласників.
Отже, виходячи з того, що при передачі за договором купівлі-продажу частки у праві спільної часткової власності від одного співвласника до іншого, у решти співвласників право переважної купівлі не виникає, тому письмове повідомлення останніх про намір продати частку, із вказівкою ціни та інших умов продажу, не є обов’язковим. Приймаючи до уваги викладене, у разі продажу частки у праві спільної часткової власності одним співвласником іншому учаснику спільної власності правила ч. 2 ст. 362 ЦК України не застосовуються.
Необхідно додати, що таке розуміння сутності переважного права купівлі частки у праві спільної часткової власності не тільки логічно випливає зі змісту ст. 362 ЦК, а й міститься в Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусам України, затвердженій наказом Міністерства юстиції України від 3 березня 2004 р. № 20/5, зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 3 березня 2004 р. за № 283/8882, Відповідно до п. 54 Інструкції обов’язок перевірки доказів повідомлення учасників спільної власності про подальший продаж частки в спільному майні покладається на нотаріуса лише у разі, якщо один з учасників спільної часткової власності продає належну йому частку сторонній особі, а не співвласнику. ■

Кандидат юридичних наук, доцент кафедри цивільного права
Національної юридичної академії України ім. Я. Мудрого О. П. Печений
Печатка канцелярії, штамп:
Підпис Печеного О. П.
Засвідчую нач. ВК (підпис)
17.11 2006 р.

ПРАВОВИЙ ВИСНОВОК
щодо неправомірності притягнення до адміністративної або іншої
відповідальності нотаріусів за використання житлового приміщення
для здійснення нотаріальної діяльності
При підготовці цього правового висновку були використані наступні нормативно-правові акти:
1. Конституція України від 26 червня 1996 року.
2. Закон України «Про власність» № 697-XII від 7 лютого 1991 року.
3. Цивільний кодекс України № 435-ІV від 16.01.2003 року.
4. Господарський кодекс України № 436-IV від 16 січня 2003 року.
5. Житловий кодекс УРСР № 5464-Х від 30 червня 1983 року.
6. Кодекс України про адміністративні правопорушення № 8073-Х від 07 грудня 1984 року.
7. Указ Президента України «Про врегулювання діяльності нотаріату в Україні» № 932/98 від 23 серпня 1998 року.
8. Постанова Кабінету Міністрів України від 8 жовтня 1992 р. № 572 (в редакції постанови Кабінету Міністрів України від 24 січня 2006 р. № 45) «Про механізм впровадження Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду».
14 листопада 2006 року до приватного нотаріуса (надалі – нотаріус) рекомендованим листом надійшло попередження (надалі – попередження), в якому було зазначено, що в результаті комісійного обстеження 27 жовтня 2006 року квартири нотаріуса, яка належить йому на праві приватної власності, було виявлено, що ця квартира використовується під офіс, чим порушуються норми ст.ст. 6, 10, 189 Житлового кодексу УРСР № 5464-Х від 30 червня 1983 року (надалі – ЖК), ст.ст. 379, 382 Цивільного кодексу України № 435-ІV від 16.01.2003 року (надалі – ЦК). Крім того, у попередженні містилися:
– припис про необхідність поновлення в 3-денний строк використання квартири за призначенням – для проживання фізичних осіб,
– попередження про можливість притягнення власника квартири до адміністративної відповідальності за ст. 150 Кодексу України про адміністративні правопорушення № 8073-Х від 07 грудня 1984 року (далі за текстом – КУпАП) у випадку, якщо ця вимога не буде виконана. При комісійному обстеженні квартири її власник був поза межами міста.
Проаналізувавши викладену ситуацію та чинне законодавство України, приходимо до висновку, що ствердження, які містяться у попередженні, стосовно порушення нотаріусом ст.ст. 6, 10, 189 ЖК, ст.ст. 379, 382 ЦК необґрунтовані. Тому підстав для притягнення нотаріуса до кримінальної, адміністративної або іншої відповідальності немає. Такий експертний висновок підтверджується наступними доводами:
Конституція України гарантує непорушність права приватної власності (ст. 41);
Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. Він може використовувати майно для здійснення господарської та іншої не забороненої законом діяльності. Усім власникам забезпечуються рівні умови здійснення своїх прав. Держава не втручається у здійснення власником права власності (ст. 319 ЦК, ч. 2 ст. 4, ч. 1 ст. 19 Закону України «Про власність» № 697-XII від 7 лютого 1991 року (надалі – Закон про власність));
В той же час, власник житлового будинку (квартири) має право, а не зобов’язаний, використовувати помешкання для власного проживання, проживання членів своєї сім’ї, інших осіб і не має права використовувати його для промислового виробництва (ст. 383 ЦК). Аналогічне правило міститься в Правилах користування приміщеннями житлових будинків, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 8 жовтня 1992 р. № 572 (в редакції постанови Кабінету Міністрів України від 24 січня 2006 р. № 45), відповідно до яких використовувати житлові приміщення для провадження господарської діяльності промислового характеру заборонено, та в ст. 6 ЖК, яка зазначає, що надання приміщень у жилих будинках для потреб промислового характеру забороняється.
Вчинення нотаріальних дій не є підприємницькою діяльністю і не має на меті одержання прибутку (Указ Президента України «Про врегулювання діяльності нотаріату в Україні» № 932/98 від 23 серпня 1998 року). В той же час, з аналізу статей 3, 259, 261 Господарського кодексу України № 436-IV від 16 січня 2003 року (надалі – ГК) слідує, що промислове виробництво є різновидом підприємницької діяльності та представляє собою господарську діяльність в певних галузях, направлену на створення, відновлення або знаходження матеріальних благ (продукції, енергії, природних ресурсів), а також на продовження виробництва у сфері обігу (реалізації) шляхом переміщення, зберігання, сортування, пакування продукції чи інших видів діяльності, та на одержання прибутку.
Таким чином, нотаріус який здійснює нотаріальні дії у власній квартирі, використовує її у відповідності із встановленими законодавчими нормами на свій розсуд, не здійснює в ній господарської діяльності промислового характеру (промислового виробництва і т.п.), а отже підстав для притягнення нотаріуса до кримінальної, адміністративної (встановленої ст. 150 КУпАП) або іншого виду відповідальності немає.
Вважаємо за необхідне зазначити, що відповідно до ст. 30 Конституції України проникнення до житла чи до іншого володіння особи, проведення в них огляду чи обшуку інакше як за вмотивованим рішенням суду не допускається. Згідно із положенням ст. 19 Конституції України посадові особи органів місцевого самоврядування зобов’язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України. Враховуючи, що норми Конституції, як Основного закону держави, є нормами прямої дії, а будь-яких законів, які б зазначали підстави проведення огляду/перевірки використання певної квартири за призначенням, не існує, у випадку візиту перевіряючих осіб, нотаріус має право перевірити наявність у вищезазначених осіб вмотивованого рішення суду щодо проведення огляду/перевірки використання певної квартири за призначенням, та документів, що підтверджують повноваження перевіряючих на перевірку квартири та складання протоколу про адміністративне правопорушення саме за статтею 150 КУпАП (надалі – Протокол), надані виконавчими комітетами сільських, селищних, міських рад. У випадку відсутності зазначених вище документів, нотаріус, посилаючись на ст.ст. 19, 30 Конституції України, має право зазначити, що він, як власник квартири, в проведенні огляду/перевірки його квартири, відмовляє.
У випадку проведення огляду/перевірки квартири, яка належить нотаріусу на праві приватної власності, за призначенням нотаріус має право:
– перевірити у осіб, які прийшли на перевірку, наявність відповідних документів: вмотивованого рішення суду щодо проведення огляду/перевірки використання квартири нотаріуса за призначенням, та документів, що підтверджують повноваження перевіряючих на перевірку квартири та складання протоколу про адміністративне правопорушення саме за статтею 150 КУпАП (надалі – Протокол), надані виконавчими комітетами сільських, селищних, міських рад, які безпосередньо надають їм право огляду/перевірки використання квартири нотаріуса за призначенням;
– переконатися, що перевіряючі, тобто посадові особи, які уповноважені виконавчими комітетами сільських, селищних, міських рад на перевірку квартири та складання Протоколу, дійсно складають Протокол (ст. 254, 256, 258 КУпАП);
– підписати Протокол у випадку його складання відповідними особами, або відмовитися від його підписання;
– переконатися, що Протокол підписали особи, що здійснювали перевірку, а у випадку відмови нотаріуса від підпису Протоколу, переконатися, що в Протоколі є відповідний запис про його відмову від підпису (ст. 256 КУпАП);
– подати пояснення і зауваження щодо змісту Протоколу, які додаються до Протоколу, а також викласти мотиви відмови від його підписання (ст. 255 КУпАП).
Необхідно звернути увагу, що:
– у випадку відсутності законних підстав для проведення огляду/перевірки використання квартири нотаріуса за її призначенням, якщо особи, які прийшли на вищезазначену перевірку, все ж таки розпочинають огляд/перевірку квартири, їхні дії можна оскаржити в порядку Кодексу адміністративного судочинства України або подати заяву до міліції чи прокуратури з метою порушення кримінальної справи за ст. 162 Кримінального кодексу України – Порушення недоторканності житла;
– справи про адміністративні правопорушення, передбачені ст. 150 КУпАП, розглядаються відповідними органами: адміністративними комісіями при виконавчих органах міських рад (ст. 218 КУпАП). Порядок, строки розгляду справ про адміністративні правопорушення передбачений главами 22, 23 КУпАП. Розглянувши справу про адміністративне правопорушення, відповідний орган (посадова особа) виносить постанову по справі (ст. 283 КУпАП). Слід зазначити, що оскарження постанови по справі про адміністративне правопорушення може бути здійснено протягом десяти днів з дня її винесення у виконавчий комітет відповідної ради або в районний, районний у місті, міський чи міськрайонний суд, рішення якого є остаточним. Загальний порядок оскарження та опротестування постанови про адміністративне правопорушення передбачений главою 24 КУпАП.
Президент ЗАТ «ІНЮРПОЛІС»,
Кандидат юридичних наук Т. С. Гавриш
Директор Департаменту інвестиційного
консалтингу ЗАТ «ІНЮРПОЛІС»,
Кандидат юридичних наук І. А. Селіванова
Юрисконсульт Департаменту інвестиційного
консалтингу ЗАТ «ІНЮРПОЛІС» С. І. Круторогова ■

Галина ГРИЦЕНКО,
юрисконсульт Центру аналітичних досліджень
з питань права та безпеки «ЮКОН», м. Харків
ТАРИФИ НА ЕЛЕКТРОЕНЕРГІЮ ДЛЯ НОТАРІУСА1
У журналі «Мала енциклопедія нотаріуса» № 6 за 2004 рік уже публікувався лист НКРЕ № 02-33-13/1144 від 19.03.2004 року, у якому НКРЕ роз’яснила, що: «у випадку якщо будинок, офіс або квартира, в якій нотаріус або адвокат здійснюють свою практику, знаходиться у житловому фонді (який призначений для забезпечення побутових потреб громадян), то плата за електроенергію справляється з них за тарифами, встановленими для категорії споживачів «населення»… у випадку, якщо будинок або офіс знаходиться поза межами житлового фонду, то плата за електроенергію справляється з них за тарифами, встановленими для категорії «інші споживачі» на відповідному класі напруги».
У тому ж році, тобто 09.11.2004 року НКРЕ, відповідаючи на запит ВАТ «ЕК «Житомиробленерго» у листі № 03-34-09/4939 «Щодо тарифів на електроенергію для адвокатів та нотаріальних контор», робить наступний висновок: «Оплата електричної енергії, спожитої на будь-які інші потреби споживачів, здійснюється виходячи із рівня роздрібного тарифу на електричну енергію, який розраховують енергопостачальні компанії відповідно до закріпленого Законом України «Про електроенергетику» ринкового порядку ¬формування. При цьому рівні тарифів не диференціюються за належністю споживачів до тієї чи іншої галузі економіки або сфери діяльності. Наявність прибутку від здійснення своєї діяльності (господарської, підприємницької, професійної тощо) споживачем також не є визначальним фактором для застосування тарифів на електричну енергію».
Маємо надію, що в листі від 26.03.2006 року НКРЕ (зміст якої наводиться нижче) вже остаточно визначилася із тарифами та порядком сплати нотаріусами за користування електроенергією. Більш детально щодо комунально-побутових та особистих потреб населення див. статтю у Малій енциклопедії нотаріуса №2 за 2006 рік.
Таким чином, споживання електроенергії у приміщеннях житлового фонду громадянами (нотаріусами), що не є суб’єктами підприємницької діяльності, здійснюється на підставі договору про користування електричною енергією, укладеного відповідно до правил користування електричною енергією для населення (Постанова КМУ від 26.07.1999р. №1357) і відповідно плата за електроенергію справляється з нотаріуса за тарифами, встановленими для категорії «населення». ■
НАЦІОНАЛЬНА КОМІСІЯ РЕГУЛЮВАННЯ ЕЛЕКТРОЕНЕРГЕТИКИ УКРАЇНИ
Л И С Т
28.03.2006 № 01-39-09/1538
Ліцензіати з постачання
електричної енергії за регульованим тарифом
ЩОДО ТАРИФІВ НА ЕЛЕКТРИЧНУ ЕНЕРГІЮ ДЛЯ ПРИВАТНИХ НОТАРІУСІВ
Національна комісія регулювання електроенергетики України у межах компетенції повідомляє щодо тарифів на електричну енергію для приватних нотаріусів.
Згідно з положеннями Закону України «Про нотаріат», Указу Президента України «Про врегулювання діяльності нотаріату в Україні» діяльність нотаріусів не належить до підприємницької діяльності.
При цьому, відповідно до статті 24 «Реєстрація приватної нотаріальної діяльності. Реєстраційне посвідчення» Закону України «Про нотаріат» в реєстраційному посвідченні вказуються територія діяльності приватного нотаріуса (нотаріальний округ) та адреса розташування його робочого місця.
Згідно з Порядком застосування тарифів на електроенергію, що відпускається населенню і населеним пунктам, затвердженим постановою НКРЕ від 10.03.1999 № 309 (у редакції постанови НКРЕ від 25 лютого 2004 р. № 188, відпуск електроенергії населенню проводиться за тарифом 13,0 коп. за 1 кВт. год. За вказаним тарифом оплачується електроенергія, яка споживається населенням для різних побутових потреб у житлових будинках, квартирах, гуртожитках; для потреб особистих підсобних господарств, присадибних і садових ділянок, дач; освітлення гаражів та боксів для особистих автомобілів, човнів.
Відносини між громадянами (споживачами електричної енергії) та енергопостачальниками регулюються Правилами користування електричною енергією для населення, затвердженими постановою Кабінету Міністрів України від 26.07.99 № 1357 (ПКЕЕН).
Відповідно до пункту 3 ПКЕЕН, споживання електричної енергії здійснюється на підставі договору про користування електричною енергією між споживачем і енергопостачальником, що розробляється енергопостачальником згідно з Типовим договором про користування електричною енергією (Додаток 1) і укладається на три роки. При цьому, згідно з пунктом 5 ПКЕЕН у разі розташування об’єктів споживача за різними адресами споживач повинен укласти окремий договір щодо кожного об’єкта. У багатоквартирному будинку енергопостачальник укладає договори з кожним наймачем (власником) квартири.
Таким чином, споживання електроенергії у приміщеннях житлового фонду громадянами, що не є суб’єктами підприємницької діяльності, здійснюється на підставі договору про користування електричною енергією, укладеного відповідно до ПКЕЕН.
З іншого боку, становлення взаємовідносин, які виникають в процесі продажу і купівлі електричної енергії між виробниками або постачальниками електричної енергії та споживачами (на роздрібному ринку електричної енергії) регламентуються Правилами користування електричною енергією, затвердженими постановою НКРЕ від 31.07.96 № 28 (у редакції постанови НКРЕ від 17.10.2005 № 910 (ПКЕЕ). Звертаємо увагу на те, що дія ПКЕЕ поширюється на всіх юридичних осіб та фізичних осіб (крім населення). Норми розділів «Загальні положення», «Межі балансової належності та експлуатаційної відповідальності сторін» та «Особливості постачання електричної енергії для населених пунктів» поширюються на всіх споживачів без винятку.
Крім цього, пунктом 1.2 ПКЕЕ наводиться визначення поняття «населення», а саме населення це споживачі електричної енергії – фізичні особи, які з метою задоволення власних побутових або господарських потреб споживають електричну енергію для потреб електроустановок, що належать їм за ознакою права власності або користування, за винятком електроустановок, які використовуються для здійснення в установленому законодавством порядку підприємницької діяльності.
Згідно з пунктом 1.3 ПКЕЕ постачання електричної енергії для забезпечення потреб електроустановки здійснюється на підставі договору про постачання електричної енергії, що укладається між власником цієї електроустановки (уповноваженою власником особою) та постачальником електричної енергії за регульованим тарифом, або договору про купівлю-продаж електричної енергії, що укладається між власником цієї електроустановки (уповноваженою власником особою) та постачальником електричної енергії за нерегульованим тарифом.
З огляду на викладене, споживання електричної енергії у приміщеннях житлового фонду фізичними особами, які не здійснюють господарську діяльність та не зареєстровані відповідно до закону як підприємці, здійснюється на підставі договору про користування електричною енергією, що укладається відповідно до вимог ПКЕЕН.
Взаємовідносини ж споживачів (юридичних осіб та фізичних осіб – суб’єктів підприємницької діяльності) та постачальників електричної енергії за регульованим тарифом регулюються ПКЕЕ та виникають на підставі договору про постачання електричної енергії.
На нашу думку, оплата за спожиту електроенергію повинна справлятися з приватних нотаріусів, що не є суб’єктами підприємницької діяльності, з урахуванням їх місцезнаходження.
З огляду на викладене, споживання електричної енергії приватними нотаріусами у приміщеннях житлового фонду здійснюється на підставі договору про користування електричною енергією, що укладається відповідно до ПКЕЕН, з оплатою за електричну енергію за тарифами, встановленими для населення.
Якщо для здійснення діяльності приватного нотаріуса використовується нежиле приміщення, яке відповідно не входить до житлового фонду, взаємовідносини таких споживачів з постачальниками електричної енергії регулюються на підставі договорів про постачання електричної енергії, які укладаються відповідно до положень Типового договору про постачання електричної енергії (додаток 3 ПКЕЕ.
Постачальник має право отримувати від споживача плату за поставлену електричну енергію за роздрібними тарифами, розрахованими згідно з Умовами та Правилами здійснення підприємницької діяльності з постачання електричної енергії за регульованим тарифом. При цьому, розрахунки споживачів за використану електричну енергію здійснюються відповідно до умов договору.
Роз’яснення щодо застосування тарифів для приватних нотаріусів, надані НКРЕ листом від 09.11.2004 № 03-34-09/4939, вважати недійсними.
Голова Комісії В. Кальченко

КАБІНЕТ МІНІСТРІВ УКРАЇНИ
ПОСТАНОВА
від 24 січня 2006 р. № 45 Київ
Про внесення змін до постанови
Кабінету Міністрів України від 8 жовтня 1992 р. № 572
Кабінет Міністрів України постановляє:
1. Внести до постанови Кабінету Міністрів України від 8 жовтня 1992 р. № 572 «Про механізм впровадження Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» (ЗП України, 1992 р., № 11, ст. 270) зміни, що додаються.
2. Ця постанова набирає чинності з дня опублікування.
Прем’єр-міністр України Ю. ЄХАНУРОВ
ЗАТВЕРДЖЕНО
постановою Кабінету Міністрів України
від 24 січня 2006 р. № 45
ЗМІНИ,
що вносяться до постанови Кабінету Міністрів України
від 8 жовтня 1992 р. № 572
1. У пункті 2 слова «Правила користування приміщеннями житлових будинків і прибудинковими територіями» замінити словами «Правила користування приміщеннями житлових будинків».
2. Правила користування приміщеннями житлових будинків і прибудинковими територіями, затверджені зазначеною постановою, викласти у такій редакції:
«ПРАВИЛА
користування приміщеннями житлових будинків
1. Ці Правила визначають порядок користування приміщеннями житлових будинків.
2. Користування приміщеннями житлових будинків здійснюється згідно з свідоцтвом на право власності або договором найму (оренди).
3. Використовувати житлові приміщення для провадження господарської діяльності промислового характеру заборонено.
4. Власники, наймачі (орендарі) приміщень житлових будинків мають право на:
– своєчасне отримання житлово-комунальних послуг належної якості згідно із законодавством;
– відшкодування збитків, завданих їх майну та/або приміщенням, шкоди, заподіяної їх життю чи здоров’ю внаслідок незадовільного утримання будинку або ненадання чи надання не в повному обсязі послуг, відповідно до законодавства;
– переобладнання і перепланування житлових і підсобних приміщень, балконів і лоджій за відповідними проектами без обмеження інтересів інших громадян, які проживають у будинку, з дозволу власника будинку (квартири) та органу місцевого самоврядування, виданого в установленому порядку.
5. Власник квартири має право за погодженням з членами сім’ї здавати внайм (в оренду) квартиру або кімнату квартири та укладати інші договори відповідно до законодавства. Користування наймачем (орендарем) квартири (кімнати) здійснюється згідно з договором найму (оренди).
6. З метою виконання функцій із забезпечення утримання та використання власного, неподільного і загального майна власники квартир можуть утворювати об’єднання співвласників багатоквартирного будинку відповідно до законодавства.
7. Власник та наймач (орендар) квартири зобов’язаний:
– укласти договір на надання житлово-комунальних послуг, підготовлений виконавцем відповідно до типового договору;
– оплачувати надані житлово-комунальні послуги у строки, встановлені договором або законом;
– дотримуватися вимог нормативно-правових актів у сфері житлово-комунальних послуг, пожежної і газової безпеки, санітарних норм і правил;
– проводити за власні кошти ремонт квартири (наймач (орендар) – згідно з договором найму (оренди);
– використовувати приміщення житлового будинку за призначенням, забезпечувати збереження житлових і підсобних приміщень та технічного обладнання;
– не допускати виконання робіт та інших дій, що викликають псування приміщень, приладів та обладнання будинку, порушують умови проживання громадян;
– дотримуватися правил утримання тварин у домашніх умовах; утримувати тварин у квартирі, де проживають співвласники або наймачі (орендарі), за погодженням з ними;
– не захаращувати сходові клітки, позаквартирні коридори, колясочні, ліфтові шахти, горища, підвали та інші допоміжні приміщення будинку, підтримувати чистоту і порядок в ньому.
8. Ремонт квартири, викликаний проведенням ремонту житлового будинку, встановленням додаткового обладнання або іншими причинами, не залежними від власника, наймача (орендаря) квартири, здійснюється власником будинку.
9. У приміщеннях житлових будинків заборонено:
– зберігати вибухонебезпечні чи екологічно шкідливі речовини і предмети;
– голосно співати і кричати, користуватися звуковідтворювальною апаратурою та іншими джерелами побутового шуму з двадцять другої до восьмої години;
– проводити у робочі дні з двадцять першої до восьмої години, а у святкові та неробочі дні цілодобово ремонтні роботи, що супроводжуються шумом. Власник, наймач (орендар) приміщення, в якому передбачається проведення ремонтних робіт, зобов’язаний повідомити мешканців прилеглих квартир про початок зазначених робіт. За згодою мешканців усіх прилеглих квартир ремонтні та будівельні роботи можуть проводитися також у святкові та неробочі дні. Рівень шуму, що утворюється під час проведення будівельних робіт, не повинен перевищувати санітарних норм;
– утримувати на балконах і лоджіях тварин, зокрема птицю, і бджіл.
10. Мешканці квартири, в якій проживає два і більше співвласники, наймачі (орендарі):
– мають рівні права на користування підсобними приміщеннями і обладнанням;
– можуть обирати відповідальну за виконання встановлених правил особу;
– встановлюють за узгодженням порядок використання підсобних приміщень, а також черговість їх прибирання;
– розподіляють за узгодженням загальні витрати на оплату житлово-комунальних та інших послуг.
У разі коли між мешканцями квартири відсутня згода щодо оплати житлово-комунальних та інших послуг плата розподіляється:
– за електроенергію при загальному лічильнику – пропорційно потужності побутового електричного обладнання кожного співвласника, наймача (орендаря);
– за газ, водопостачання та водовідведення, освітлення підсобних приміщень – за чисельністю членів сім’ї, що проживають у квартирі, та осіб, які проживають у квартирі більше ніж місяць;
– за послуги з централізованого опалення, утримання житлових будинків і споруд та прибудинкових територій – за встановленими тарифами відповідно до опалювальної та загальної площі приміщення, яким користується співвласник, наймач (орендар).
11. Власники, наймачі (орендарі) приміщень житлових будинків несуть відповідальність згідно із законодавством.
12. Балансоутримувач житлового будинку або уповноважена ним особа несе відповідальність перед власником, наймачем (орендарем) приміщення житлового будинку в разі:
– ненадання або надання не в повному обсязі послуг, що призвело до збитків, завданих його майну та/або приміщенню, шкоди, заподіяної його життю чи здоров’ю, – шляхом відшкодування збитків;
– зниження якісних показників послуг, порушення встановлених договором строків усунення несправностей або перевищення допустимих перерв у наданні послуг – шляхом зменшення розміру плати та виплати споживачеві компенсації в розмірі, встановленому законодавством.
13. Спори, що виникають під час користування приміщеннями житлових будинків, розв’язуються шляхом проведення переговорів між учасниками спору або у судовому порядку». ■