Щодо особливостей приватизації об’єктів незавершеного будівництва у світлі вимог ст. 331 ЦК України та законодавства про приватизацію

Щодо особливостей приватизації об’єктів незавершеного будівництва у світлі вимог ст. 331 ЦК України та законодавства про приватизацію
Директору ЮВПП «Страйд»
Косенко Г. І.
Ваш лист від 04.10.06 № 01-9928 розглянуто та повідомляємо наступне:
Частиною 3 ст. 331 Цивільного кодексу України (Набуття права власності на новостворене майно та об’єкти незавершеного будівництва) передбачено, що до завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).
У разі необхідності особа, зазначена в абзаці першому цієї частини, може укласти договір щодо об’єкта незавершеного будівництва, право власності на який реєструється органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно на підставі документів, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою для створення об’єкта нерухомого майна, проектно-кошторисної документації, а також документів, що містять опис об’єкта незавершеного будівництва.
У той же час, Цивільний кодекс України (У силу характеру врегульованих ним відносин) не містить положень, пов’язаних Із приватизацією.
Стаття 9 Цивільного кодексу України (далі – ЦК України), яка визначає застосування ЦК України до врегулювання відносин у сферах господарювання, використання природних ресурсів, охорони довкілля, а також до трудових та сімейних відносин, зокрема, встановлено, що законом можуть бути передбачені особливості регулювання майнових відносин у сфері господарювання (ч. 2 ст. 9 ЦК України).
Так, ч. 1 ст. 146 (Приватизація державних та комунальних підприємств) Господарського кодексу України встановлено, що майно єдиного цілісного майнового комплексу державного (комунального) підприємства або його окремих підрозділів, що є єдиними (цілісними) майновими комплексами і виділяються в самостійні підприємства, а також об’єкти незавершеного будівництва та акції (частини, паї), що належать державі у майні інших суб’єктів господарювання, можуть бути відчужені на користь громадян чи недержавних юридичних осіб і приватизовані цими особами відповідно до закону.
Законами, що регулюють відносини у сфері приватизації майна, зокрема, є Закон України «Про приватизацію державного майна» від 04.03.1992 р. (У редакції Закону України від 19.02.1997 р.), Закон України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» від 06.03.1992 р. (у редакції Закону України від 15.05.1996 р.), Закон України «Про Державну програму приватизації» від 18.05.2000 р.
Особливості приватизації окремих об’єктів визначаються окремими законами.
Так, Законом України «Про особливості приватизації об’єктів незавершеного будівництва» від 14.09.2000 р. визначаються особливості приватизації об’єктів незавершеного будівництва, що перебувають у державній власності, включаючи законсервовані об’єкти, а також за ініціативою органів, уповноважених управляти відповідним державним майном, об’єктів незавершеного будівництва, що утримуються на балансах підприємств, які не підлягають приватизації.
Відповідно до ст. 5 вказаного закону, включення об’єктів незавершеного будівництва до переліку об’єктів, що підлягають приватизації, не вимагає обов’язкової наявності документів, передбачених ч. 3 ст. 331 Цивільного кодексу України.
Статтею 11 вказаного закону встановлено, що порядок укладення договорів купівлі-продажу та оплати вартості об’єкта незавершеного будівництва і земельної ділянки, на якій розташований цей об’єкт, визначається законодавством.
Частиною 4 ст. 1 Закону України «Про особливості приватизації об’єктів незавершеного будівництва» встановлено, що до питань приватизації або відчуження об’єктів незавершеного будівництва, які перебувають у державній або комунальній власності, не врегульованих цим Законом, застосовуються положення законодавства України про приватизацію та місцеве самоврядування.
Законодавством України про приватизацію передбачено, що договір купівлі-продажу при приватизації підлягає нотаріальному посвідченню (наприклад, ч. 4 ст. 27 Закону України «Про приватизацію державного майна»; ч. 1 ст. 23 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)»).
Частиною 2 ст. 12 Закону України «Про особливості приватизації об’єктів незавершеного будівництва» передбачено, що право власності на об’єкт незавершеного будівництва виникає у покупця з моменту підписання акта приймання-передачі.
Виходячи з наведеного, стосовно питання укладення договору купівлі-продажу щодо об’єкта незавершеного будівництва просліджується колізія положень ч. 3 ст. 331 Цивільного кодексу України та приватизаційного законодавства (зокрема, Закону України «Про особливості приватизації об’єктів незавершеного будівництва») у частині надання документів, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою для створення об’єкта нерухомого майна та проектно-кошторисної документації.
Разом із тим, враховуючи, що
1) положення ч. 3 ст. 331 Цивільного кодексу України носять загальний характер і розповсюджують свою дію на всі об’єкти незавершеного будівництва, а положення Закону України «Про особливості приватизації об’єктів незавершеного будівництва» визначають лише особливості приватизації об’єктів незавершеного будівництва (ст. 1 вказаного закону), наведену правову колізію слід розглядати як колізію між загальною і спеціальною нормою,
2) відносини, висвітлені у вказаному листі, пов’язані зі здійсненням господарської діяльності,
3) основні засади господарювання в Україні визначає Господарський кодекс України, який регулює господарські відносини, що виникають у процесі організації та здійснення господарської діяльності між суб’єктами господарювання, а також між цими суб’єктами та іншими учасниками відносин у сфері господарювання і, який містить відповідну норму, присвячену приватизації (ст. 146),
4) особливості приватизації окремих об’єктів державної і комунальної власності визначаються спеціальним законодавством,
на нашу думку, необхідно виходити з того, що при вирішенні поставленого питання більш доцільним є застосування відповідних спеціальних норм, безпосередньо пов’язаних з приватизацією об’єктів незавершеного будівництва.
Однак, слід зауважити, що наявна колізія у поставленому питанні не знімає проблеми подальшого удосконалення законодавства у цій сфері.
Відповідь підготовлена доцентом кафедри цивільного права № 1 Янишеним В. П.
Завідувач кафедри
цивільного права № 1 В. І. Борисова