Ю. М. СТЕПАНЕНКО
здобувач кафедри цивільного права Київського національного університету імені Тараса Шевченка
ОСОБЛИВОСТІ ПРОЛОНГАЦІЇ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ НЕРУХОМОСТІ: ТЕОРІЯ І ПРАКТИКА
У статті здійснено правовий аналіз норм чинного законодавства у сфері продовження дії договору оренди нерухомого майна, наведено приклади судових справ у цій категорії спорів з метою встановлення єдиного способу пролонгації орендних правовідносин. Виділено проблемні аспекти категорії «пролонгація договору оренди», запропоновано нові підходи до розкриття цього поняття.
Ключові слова: договір оренди, нерухоме майно, пролонгація договору.
В статье осуществлен правовой анализ норм действующего законодательства в сфере продления договора аренды недвижимого имущества, приведены примеры судебных дел по данной категории споров с целью установления единого способа пролонгации арендных правоотношений. Кроме того, предлагаются новые подходы к раскрытию понятия «продления срока действия договора аренды» и выделено признаки его отличия от «заключения нового договора аренды».
Ключевые слова: договор аренды, недвижимое имущество, пролонгация договора.
In the article the legal analysis of norms of current legislation is conducted in the field of extension of contract of tenancy of the real estate, the examples of cases are resulted on this category of disputes with the purpose of establishment of single method of prolongation of leasing legal relationships. In addition, the new going is offered to opening of concept «extensions of term of action of contract of tenancy» and the signs of its difference are selected from the «conclusion of new contract of tenancy».
Keywords: contract of tenancy, real estate, prolongation of contract.
Метою цієї статті є визначення особливостей процедури продовження строку дії договору оренди нерухомого майна як одного з етапів виконання такого договору, вирішення спірного питання існування орендних правовідносин щодо об’єкта нерухомості після закінчення строку дії договору оренди.
Оренда нерухомості є простим і вигідним видом господарської діяльності, а отже, і поширеним серед власників нерухомого майна.
Так, у зв’язку з укладенням великої кількості договорів оренди нерухомого майна виникає багато спірних ситуацій, адже деякі суб’єкти орендних правовідносин досить часто нехтують важливими умовами договору, вважаючи саме факт укладання договору пріоритетним для себе завданням, сподіваючись на добросовісне його виконання та не замислюючись над тим, що неважливі, на перший погляд, умови допоможуть в майбутньому уникнути спірних ситуацій. Для того, щоб уникнути більшості таких непорозумінь, потрібно чітко встановлювати в договорі норми, що регулюють проблемні відносини, які виникають між орендодавцем та орендарем.
Саме тому вважаємо необхідним детально зупинитися на питанні визначення та продовження строку дії договору оренди нерухомого майна.
Як відомо, строк володіння і користування переданим в оренду майном завжди, принаймні на практиці, визнавався істотною умовою договору оренди.
Зі змісту статті 759 Цивільного кодексу Украї­ни (далі — ЦК України) випливає, що за договором найму наймодавець передає або зобов’язується передати наймачеві майно в користування за плату та на певний строк [1].
Так, приходимо до висновку про те, що орендар за цим договором набуває статусу титульного володільця на певний строк, тривалість якого визначається домовленістю сторін, законом (у тому випадку, коли законом установлені максимальні (граничні) строки, а орендодавець і орендар не встановили строк оренди чи встановили більший строк) та їх волею про розірвання договору. Таким чином, умова про строк користування майном обумовлена суттю самих відносин оренди [2].
Досвід юристів-практиків свідчить про те, що строк дії договору оренди об’єктів нерухомого майна перш за все є однією з умов виконання даного договору, а отже, має бути передбачений у договорі задля юридично коректного притягнення до відповідальності винної у результаті невиконання чи неналежного виконання сторони.
Проте, навіть не зважаючи на таку альтернативну та суперечливу природу категорії «строк оренди», гадаємо, що істотність її визначається в залежності від особливостей кожного договору оренди нерухомості, а також добропорядності суб’єктів його виконання.
Розкриття сутності поняття строку дії договору оренди як умови його виконання дає змогу зробити висновок про можливість існування орендних правовідносин і після закінчення договору оренди.
Зокрема у частині 2 статті 17 Закону України «Про оренду державного і комунального майна» [3] встановлено, що в разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
На думку О. М. Вінник, зазначене положення закону забезпечує стабільність орендних правовідносин [4, с. 190]. Дещо подібна умова передбачена й у ст. 764 ЦК України, де визначено, що, якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.
Строк «один місяць», на думку деяких науковців, має обраховуватися з моменту закінчення строку договору [5].
Як бачимо, істотність умови про строк договору оренди (найму) нерухомого майна полягає ще й у необхідності його встановлення для подальшої пролонгації такого договору.
Відповідно до зазначених вище статей ЦК України, якщо орендар продовжує користуватися майном після закінчення строку договору оренди, то за відсутності заперечень орендодавця протягом одного місяця договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором. Таким чином, підставою для продовження відносин найму стосовно орендо­давця є, по суті, його мовчазна згода, яка виявляється у відсутності заперечень і вимог до орендаря повернути орендоване майно протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди, з боку ж орендаря бажання продовжувати відносини оренди висловлюється активними діями — шляхом продовження користування майном після закінчення строку договору оренди. Зазначене питання видається доволі спірним і дискусійним.
Звертаючись до практичного значення поняття «пролонгації договору оренди нерухомості», зауважимо, що позовні заяви про спонукання щодо пролонгації (продовження) договорів оренди нерухомого майна ґрунтуються переважно на положеннях ст. 777 ЦК України, а також положеннях ч. З ст. 17 Закону України «Про оренду державного і комунального майна», згідно з якими орендар, який належним чином виконує свої зобов’язання за договором найму (оренди), після закінчення строку найму має переважне право перед іншими особами на укладення договору на новий строк.
Зокрема аналіз наведених норм чинного законодавства, а також судової практики вирішення спорів, пов’язаних з продовженням строку дії договорів оренди об’єктів нерухомого майна, дає змогу зробити висновок про низку проблемних та неоднозначних питань у цій сфері правовідносин.
Так, зіставляючи науковий, законодавчий та практичний погляди на поняття «продовження строку дії» договору оренди нерухомості, вважаємо за необхідне розглянути її в кількох аспектах:
• пролонгація як законодавчо встановлене продовження дії договору протягом строку, на який його було укладено (т. зв. автоматична пролонгація).
Як відомо, у статті 764 ЦК України визначено, що, якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму (оренди), то за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.
Зазначена норма закону розкрита також і в згаданій вище ч. 2 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», якою передбачено, що в разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
За таких обставин очевидною є можливість автоматичної пролонгації договору найму в разі відсутності заперечень як зі сторони наймодавця, так і зі сторони наймача. У даному випадку мова йде про те, що в юридичній практиці прий­нято називати «мовчазною згодою» [6].
Натомість така нормативно встановлена спрощена схема продовження орендних правовідносин породжує ряд суперечностей та колізій при застосуванні її на практиці.
Для прикладу звернімо увагу на рішення господарського суду за справою №16/457 [7], при винесенні якого суд дійшов висновку про правомірність автоматичної пролонгації спірних договорів, посилаючись на продовження позивачем користування орендованим майном, сплату ним орендної плати, а також прийняття такої плати відповідачем.
У той самий час при розгляді справи № 11/419 [8] господарський суд наголосив на тому, що положення окреслених вище норм права не передбачають порядку автоматичного поновлення договору оренди, а лише визначають, що в цьому разі договір підлягає поновленню (а не є поновленим).
Досить широко розкрито зміст указаних вище норм права у постанові Вищого господарського суду України за справою №2-17/4594 [9]. Так, касаційним судом зроблено висновок про те, що ст. 764 ЦК України та ч. 2 ст. 17 Закону Украї­ни «Про оренду державного та комунального майна» не покладають на орендаря додаткових обов’язків погоджувати пролонгацію договору оренди з будь-якими іншими юридичними особами, а тому відповідні передбачені договором оренди застереження з цього приводу не породжують юридичних наслідків до спірних орендних правовідносин.
Оскільки відповідно до ст. ст. 2, 3 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» правовою підставою користування державним майном є договір оренди, а позивач не надав доказів направлення орендарю щорічно в установлений місячний строк заяв про припинення договору оренди, то цей договір на даний час є пролонгованим, а тому в товариства наявні достатні підстави для подальшого перебування у займаному приміщенні.
Гадаємо при вирішенні спорів досліджуваної категорії з окресленими вище особливостями варто керуватися поняттям «пролонгація за законом», а сторонам договорів оренди об’єктів нерухомого майна діяти в межах процедури, установленої таким законом.
Наступний аспект поняття «продовження строку дії» договору оренди нерухомості може бути сформульований таким чином:
• пролонгація як продовження орендного правовідношення шляхом оформлення повторного погодження орендодавця.
Даний аспект ставиться в залежність від суб’єкт­ного складу таких правовідносин, оскільки мова йде про договори оренди нерухомого майна, які укладаються з органом місцевого самоврядування. За такого виду пролонгації доцільним для сторін буде вирішення питання необхідності отримання документального підтвердження повторного волевиявлення орендодавця.
Звертаючись до статті 116 Земельного кодексу України (далі — ЗК України), слід зазначити, що громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влад або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом [10].
Згідно із статтею 125 ЗК України право власнос­ті та право постійного користування земельною ділянкою виникає після одержання її власником або користувачем документа, що посвідчує право власності чи право постійного користування земельною ділянкою, та його державної реєстрації.
Відповідно до статті 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки. Проте стаття 33 Закону України «Про оренду землі» передбачає, що після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов’язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У разі поновлення договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням [11].
На сьогоднішні наведені норми закону застосовуються судами в комплексі для обґрунтування необхідності отримання повторного рішення органу місцевого самоврядування для продовження орендних правовідносин з останнім.
Наприклад, при вирішенні спору за справою №32/158 [12] господарський суд керувався положеннями ст. 188 Господарського кодексу України, а також фактом непідписання радою запропонованого позивачем проекту угоди до договору оренди без надіслання протоколу розбіжностей або певних заперечень.
Постановою Вищого господарського суду в указаній справі рішення було скасовано, а справу передано на новий розгляд. При цьому суд касаційної інстанції зазначив, що способом волевиявлення ради, яка здійснює право власності від імені відповідної територіальної громади, щодо регулювання земельних відносин є прий­няття рішення сесії. Відповідно ж до положень земельного законодавства необхідною умовою укладення, зміни та поновлення договору оренди земельної ділянки, яка перебуває у державній або комунальній власності, є наявність відповідного рішення органу місцевого самоврядування. А відтак визнання укладеної додаткової угоди про зміну умов договору оренди, зокрема щодо її строку, за відсутності такого рішення є порушенням виключного передбаченого Конституцією України права цього органу на здійснення права власності від імені Українського народу та управління землями, яке підлягає захисту.
Протилежною є точка зору Вищого господарського суду України, викладена при розгляді справи № 36/60 [13], де суд зазначив, що посилання на те, що поновлення з позивачем договірних відносин оренди земельної ділянки можливе лише шляхом прийняття відповідного рішення Київською міською радою, ґрунтується на помилковому ототожненні правовідносин укладення договору оренди земельної ділянки та правовідносин поновлення дії (продовження на той самий строк і на тих самих умовах) вже укладеного договору оренди земельної ділянки. Водночас не враховано приписів ч. З ст. 33 Закону України «Про оренду землі», яка чітко та вичерпно регулює порядок та підстави пролонгації договору оренди земельної ділянки.
Разом з цим Судова палата у господарських справах Верховного суду України в постанові від 12.08.2008 р. [14] вказала на те, що необхідною умовою укладення договору оренди земельної ділянки, яка перебуває у державній або комунальній власності, є наявність рішення відповідного органу про надання земельної ділянки, зобов’язання цього органу укласти такий договір або ж продовжити дію договору за відсутності вказаного рішення є порушенням його виключної, передбаченої Конституцією компетенції на здійснення права власності від імені Українського народу та управління землями.
На нашу думку, задля коректного застосування норм матеріального права при вирішенні справ цієї категорії слід мати на увазі, що в даному випадку відносини підпорядкованості відсутні, оскільки орган місцевого самоврядування виступає як рівний суб’єкт орендного правовідношення і бажання останнього припиняти чи продовжувати договірні стосунки з орендарем розкривається через його мовчазну згоду, яка висловлюється відсутністю заперечень і вимог до наймача повернути орендоване майно протягом одного місяця після закінчення строку договору найму. Установлення обов’язковості повторного прийняття органом місцевого самоврядування рішення про продовження стосунків з орендарем щодо користування об’єктом нерухомості не може вважатися пролонгацією, бо мова йде про переукладення договору оренди нерухомості, а не про продовження його дії.
Звертаючись до третього аспекту категорії «продовження строку дії договору», звернімо увагу на суб’єкта ініціативи такого продовження, а саме:
пролонгація як подовження дії основного договору оренди через набуття переважного права.
Як уже було зазначено вище, у ст. 777 ЦК України визначено, що наймач, який належно виконує свої обов’язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.
Можливість використання переважного права визначено й вже наведено ст. 33 Закону України «Про оренду землі», де вказано, що після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов’язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У разі поновлення договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк, і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням.
Сьогодні більшість науковців-правників для розкриття сутності переважного права орендаря звертає увагу на такі питання:
• чи повідомляв орендар орендодавця у встановленому порядку про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк;
• чи заперечував орендодавець у строк, визначений законом, проти поновлення договору;
• чи мали місце пропозиції інших потенційних орендарів прийняти в оренду об’єкт нерухомості.
Звертаючись до практичного аспекту, зазначимо, що характер поняття «переважного права» доволі чітко окреслений у рішенні господарського суду, залишеному без змін Вищим господарським судом України, у вже згаданій справі № 11/419, де визначено, що поняття переважного права орендаря означає надання йому переваги в разі наявності пропозицій інших господарюючих суб’єктів, що містять умови, рівні з умовами особи, що наділена переважним правом. При цьому наймодавець не зобов’язаний укладати новий договір на тих самих умовах, що і попередній договір найму.
Більш категорична думка наведена Вищим господарським судом України при розв’язанні спору за справою №12/100/09 [15]. Так, суд касаційної інстанції прийшов до висновку, що наявність у добросовісного орендаря переважного права на поновлення договору також не означає його обов’язкове поновлення за будь-яких умов.
Отже, говорячи про переважне право орендаря на укладення договору оренди нерухомого майна, фактично маємо на увазі переукладення договору оренди, адже однією з необхідних умов використання переважного права на об’єкт оренди є ініціатива інших суб’єктів господарських правовідносин щодо такого об’єкта та, безпосередньо, проведення конкурсу щодо прийняття в оренду самого об’єкта, а отже, прийняття орендодавцем нового рішення укладати чи не укладати договір оренди нерухомості з чинним орендарем [16].
Як висновок, зауважимо, що проблематика наукового підходу до поняття «пролонгації договору оренди нерухомого майна» полягає у відсутності єдиного підходу до розкриття даної юридичної категорії, що породжує некоректне ототожнення її з поняттям «перекладення договору оренди нерухомого майна» на практиці, а тому, гадаємо, доречним буде зробити такі висновки:
• як свідчать результати аналізу, пролонгація договору оренди об’єкта нерухомого майна, зокрема, не є належним способом захисту в розумінні цивільного та господарського практичного судочинства. Вирішуючи справи даної категорії, суди звертаються до понять «поновлення», «переукладення» та «укладення нового договору» в залежності від особливостей об’єкта оренди та суб’єкт­ного складу такого договору. Разом з тим орендар не позбавлений права запропонувати орендодавцю продовжити відносини оренди;
• строк договору є його істотною умовою (принаймні істотною для сторін договору, які мають намір у майбутньому захистити свій інтерес). Продовження дії договору оренди шляхом укладення нового договору передбачає зміну вказаної істотної умови, а отже, говоримо про нові правовідносини на нових умовах. У такому разі називати таку процедуру пролонгацією видається некоректним;
• з метою уникнення ускладнень між поняттями переукладення та продовження договору зауважимо, що пролонгація договору оренди об’єктів нерухомого майна в тому вигляді, у якому вона запропонована нормами чинного законодавства, можлива за умови її ініціювання під час дії самого договору.
Список використаної літератури
1. Цивільний кодекс України // Відомості Верховної Ради України (ВВР). – 2003. – № 40–44. – Ст. 356.
2. Брагінський М. І. Договірне право: Загальні положення : навч. посіб. / М.: Статут, 2005. – 842 с.
3. Закон України «Про оренду державного і комунального майна» / Відомості Верховної Ради України (ВВР). – 1992. – № 30. – Ст. 416.
4. Вінник О. М. Науково-практичний коментар Закону України «Про оренду державного та комунального майна» / К.: Юрінком Інтер, 2010. – 352 с.
5. Борщевський І. В. Договір найму (оренди) нерухомого майна / Інститут держави і права імені В. М. Корецького Національної академії наук України. – Київ, 2004.
6. Дзера О. В., Кузнєцова Н. С. Науково-практичний коментар Цивільного кодексу України : у 2 т. / К.: Юрінком Інтер, 2005. – 1008 с.
7. Єдиний державний реєстр судових рішень [Електронний ресурс]. – Режим доступу : http://reyestr.court.gov.ua
8. Там само.
9. Там само.
10. Земельний кодекс України / Відомості Верховної Ради України (ВВР). – 2002. – № 3–4. – Ст. 27.
11. Пейчев К. П. Науково-практичний коментар до Закону України «Про оренду землі». – X.: Фактор, 2011. – 304 с.
12. Єдиний державний реєстр судових рішень [Електронний ресурс]. – Режим доступу : http://reyestr.court.gov.ua
13. Там само.
14. Там само.
15. Там само.
16. Кухар В. І., Афанасьєв В. В., Селіванова І. А. Узагальнення судової практики вирішення господарськими судами спорів у справах, пов’язаних із пролонгацією договорів оренди державного і комунального майна. А також земельних ділянок (паїв) / Актуальні питання цивільного та господарського права. – №1. – 2011.

25 березня 2015 року набули чинності зміни до Закону України «Про державну реєс­трацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», якими, зокрема, передбачено, що державна реєстрація речових прав, похідних від права власності, на земельні ділянки сільськогосподарського призначення може здійснюватися нотаріусом незалежно від нотаріального посвідчення договору, на підставі якого виникає таке право (абз. 4 ч. 5 ст. 3 вказаного Закону).

Ці зміни встановлені Законом України від 05.03.2015 № 247-VІІІ «Про внесення змін до деяких законів України щодо уточнення повноважень нотаріусів та особливостей реєс­трації похідних речових прав на земельні ділянки сільськогосподарського призначення».

У цьому матеріалі спробуємо розглянути алгоритм дій нотаріуса при реєстрації права оренди на земельні ділянки сільськогосподарського призначення.

На попередньому етапі нотаріусу необхідно з’ясувати ключові питання щодо реєстрації права оренди конкретної земельної ділянки та пересвідчитись, чи наявні всі необхідні документи для вчинення вказаної реєстраційної дії.

Ключові питання

Щодо територіальності

Відповідно до наказу Міністерства юстиції України «Про внесення змін до наказу Міністерства юстиції України від 28 травня 2014 року № 845/5» від 31.03.2015 № 463/5, який набув чинності 07.04.2015, встановлено, що державна реєстрація прав на землі сільськогосподарського призначення проводиться нотаріусом за місцем розташування земельної ділянки або у межах відповідної області, де розташована така земельна ділянка.

Щодо заявника

Згідно зі ст. 4-2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» заявниками можуть бути:

власник (Орендодавець);

набувач похідного права (Орендар);

уповноважена ними особа.

Заявники подають документи, що посвідчують їх особи, зокрема, для фізичних осіб — паспорт, реєстраційну картку обліку платника податку. Уповноважена особа подає як свої документи, так і засвідчені належним чином документи особи, що її уповноважила.

Щодо виду реєстрації

Право власності на земельну ділянку реєструється у разі якщо:

подана заява від власника земельної ділянки або уповноваженої ним особи;

подана заява від набувача права оренди або уповноваженої ним особи — у такому разі право власності реєструється на підставі заяви Орендаря про реєстрацію іншого речового права. Детальніше про це — далі.

Право оренди земельної ділянки реєструється без попередньої реєстрації права власності у разі якщо:

право власності на земельну ділянку вже зареєстровано в ДРРП;

не подано правовстановлюючого документа на земельну ділянку і немає відповіді на запит від Держгеокадастру, сформованого в порядку, встановленому п. 8-1 ч. 2 ст. 9 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», протягом передбаченого ч. 5 ст. 15 цього Закону строку, у який має проводитись державна реєстрація права власності на земельну ділянку (5 робочих днів). У такому разі реєстрація права оренди земельної ділянки проводиться у спеціальному розділі ДРП на підставі абз. 2 п. 43 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 17.10.2013 № 868.

Отже, якщо до нотаріуса звертається власник земельної ділянки (уповноважена ним особа), проводиться реєстрація права власності на підставі його заяви про державну реєс­трацію права власності, а потім проводиться реєстрація права оренди на підставі його заяви про реєстрацію іншого речового права. Це ідеальний варіант.

Якщо до нотаріуса звертається набувач права оренди земельної ділянки (уповноважена ним особа), державна реєстрація за рекомендаціями Міністерства юстиції України, викладеними у листі від 02.04.2015 № 13-32/114, проводиться таким чином: орендар подає заяву про державну реєстрацію іншого речового права, а нотаріус в електронному вигляді формує заяву про державну реєстрацію права власності, а також заяву про державну реєстрацію іншого речового права, а потім послідовно проводить реєстраційні дії за цими заявами. При цьому витяг про державну реєстрацію права власності не видається.

Щодо об’єкта реєстрації

ІРИНА СВЯТЕЦЬКА,
приватний нотаріус Полтавського міського нотаріального округу
Управління спадщиною
(стаття 1285 Цивільного кодексу України)
Договір на управління спадщиною — новий вид договору, що був невідомий раніше в юридичній практиці. Метою укладання цього договору є забезпечення збереження спадкового майна до прийняття спадщини спадкоємцями або до визнання спадщини відумерлою за рішенням суду. Розглянемо це питання докладніше.
Перш за все, договір на управління спадщиною може охоплювати як все майно спадкодавця, так і певну його частину. Єдиною вимогою до майна є необхідність його охорони, утримання, догляду, вчинення інших фактичних чи юридичних дій для підтримання його в належному стані. Це можуть бути цінні папери, нерухоме майно, в тому числі земельні ділянки, приватні підприємства, худоба тощо.
Законодавець чітко передбачив, хто саме є установником управління:
нотаріус;
відповідний орган місцевого самоврядування, якщо в населеному пункті немає нотаріуса.
Нотаріусом може виступати як державний, так і приватний нотаріус, єдиною вимогою до якого є те, що він повинен здійснювати нотаріальну діяльність за місцем відкриття спадщини.
Договір на управління спадщиною може бути укладений за наявності таких умов:
смерть спадкодавця та пред’явлення свідоцтва про смерть;
подання до нотаріуса (посадової особи органу місцевого самоврядування) зацікавленою особою заяви про необхідність вжиття заходів щодо управління спадщиною;
відсутність спадкоємців або виконавця заповіту;
неможливість здійснення інших заходів щодо збереження спадкового майна, окрім укладання договору на управління спадщиною (наприклад, вжиття заходів щодо охорони спадкового майна).
На підставі заяви зацікавленої особи про відкриття спадщини та необхідність вжиття заходів щодо управління спадщиною нотаріус заводить спадкову справу, перевіряє за даними Спадкового реєстру відомості про посвідчені заповіти та заведені спадкові справи. При цьому необхідно вимагати надання відомостей про відсутність спадкоємців, які фактично прийняли спадщину внаслідок постійного проживання разом з померлим.
Таку заяву нотаріусу можуть подати:
органи місцевого самоуправління;
oргани опіки та піклування;
кредитори;
особи, що перебували зі спадкодавцем у трудових правовідносинах;
представник органів державної податкової інспекції та інші.
Відповідно до статей 1268, 1269 Цивільного кодексу України (далі — ЦК України) законодавець передбачає два варіанти прийняття спадщини: подача заяви про прийняття спадщини або фактичне прийняття спадщини внаслідок постійного проживання разом із спадкодавцем на час відкриття спадщини. Це означає, що перед укладанням договору на управління спадщиною нотаріус зобов’язаний витребувати інформацію, чи є у померлого спадкоємці, які прийняли спадщину внаслідок проживання разом з померлим. Якщо такі спадкоємці є, нотаріус відмовляє в укладанні такого правочину.
З метою виконання обов’язків щодо збереження спадкового майна особа, яка здійснює управління, має право здійснювати будь-які дії, що не суперечать чинному законодавству.
Договір на управління спадщиною є правочином зі скасувальною обставиною, оскільки права та обов’язки управителя припиняються з:
моменту з’явлення спадкоємців або
прийняття спадкоємцями спадщини.
Поява спадкоємців до прийняття ними спадщини має бути юридично підтверджена, наприклад, заявою про вжиття заходів щодо охорони спадкового майна.
Згідно з абз. 6 п. 195 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України у разі відсутності спадкоємців за заповітом і за законом, усунення їх від права на спадкування, неприйняття ними спадщини, а також відмови від її прийняття укладений договір діє до ухвалення судом рішення про визнання спадщини відумерлою.
Слід відзначити, що договір на управління спадщиною припиняє свою дію лише з появою спадкоємців і не припиняється при появі виконавця заповіту.
Доречно було б попереджати управителя про кримінальну відповідальність за ст.191 КК України в разі розтрати або утаювання спадкового майна, а також про матеріальну відповідальність за заподіяну шкоду, про що зазначати в тексті договору на управління спадщиною.
Сторонами договору є:

Цей матеріал Ви можете отримати безкоштовно

Здавна професія юриста, і, зокрема, нотаріуса, є шанованою серед людей, однією з найавторитетніших. З нотаріусом можна порадитися ледь не з усіх питань життя, чи то як правильно купити-продати майно, як розподілити його між близькими після смерті чи при розлученні, як оформити довіреність і ще багато таких «як». Тому вся діяльність нотаріуса супроводжується нотаріальними діями, а вони, у свою чергу, – документами, виданими чи посвідченими нотаріусом.
А який вигляд мають ті самі документи – заповіти, договори, довіреності, свідоцтва та ін.? Чи завжди

ВІКТОРІЯ НІКІТЕНКО,
приватний нотаріус Києво-Святошинського районного нотаріального округу Київської області
ОСОБЛИВОСТІ ПРАВОВІДНОСИН ІНСТИТУТУ УПРАВЛІННЯ МАЙНОМ ЧЕРЕЗ ПРИЗМУ НОТАРІАЛЬНОЇ ДІЇ
Інститут управління майном отримав своє законодавче закріплення тільки з прийняттям 16 січня 2003 року нового Цивільного кодексу України. На сьогодні можна сміливо сказати, що практичний досвід його застосування є мінімальним та викликає цілу низку запитань через неоднозначність тлумачення норм діючого цивільного законодавства щодо управління майном. Правознавці досі не мають єдиної думки з приводу того, чи досить існуючої законодавчої бази для ефективного застосування такого інституту або потрібен все-таки спеціальний закон, який би врегульовував практику управління майном. Отже, детальніше розглянемо питання правового регулювання таких правовідносин через призму саме нотаріальної дії.
Стаття 1029 Цивільного кодексу Украї­ни (далі — ЦК України) містить поняття договору управління майном і передбачає можливість виникнення на підставі зазначеного договору двох видів прав управителя на отримане в управління майно:
права управителя на чуже майно (власником майна, що перебуває в управлінні, залишається установник), або права довірчої власності (право власності на довірене майно переходить від установника до управителя, але є обмеженим за рахунок обтяження управителя зобов’язаннями діяти лише для досягнення мети управління майном, визначеної установником).
Частина 2 ст. 1031 ЦК України встановлює певні вимоги до форми договору управління нерухомим майном, які в цілому притаманні для угод з обігу такого майна, а саме: обов’язковість його нотаріального посвідчення.
Договір управління майном базується на загальних для цивільних договорів принципах свободи договору, рівності сторін, оплатності договору, неприпустимості свавільного втручання у приватні справи тощо. До специфічних рис, які визначають поняття «договору управління», належать його фідуціарний характер (укла­дається на особливій довірі до контрагента), а також спеціальні вимоги до суб’єктного і об’єктного складу цих правовідносин.
Сторонами договору управління майном, а значить і суб’єктами договірного правовідношення, що виникає на його підставі, є установник управління (кредитор) і управитель (боржник), а у випадках, передбачених договором, — третя особа (вигодонабувач). Вигодонабувачем за договором управління майном може бути будь-яка особа крім управителя майном. Вигодонабувач призначається установником управління майном, про що обов’язково має бути вказано в тексті договору.
Управління майном — це один з видів підприємницької діяльності, оскільки спрямоване на отримання прибутку. У зв’язку з цим управителем може бути як фізична особа — підприємець, так і юридична особа (ст. 1033 ЦК України). І це не безпідставно, оскільки управління чужим майном передбачає певні професійні знання у сфері бізнесу. Щодо ліцензування такої діяльності, то Закон України від 01.06.2000 № 1775-ІІІ «Про ліцензування певних видів господарської діяльності» не відносить управління майном до видів господарської діяльності, що підлягають ліцензуванню. Ліцензуванню підлягає лише така діяльність щодо управління майном, яка кваліфікується як надання фінансових послуг, наприклад, залучення коштів установників управління майном для фінансування об’єктів будівництва та/або здійснення операцій з нерухомістю (Закон України від 12.07.2001 № 2664-III «Про фінансові послуги та державне регулювання ринків фінансових послуг»).
Досить хибним є поширене в юридичній літературі висловлювання на користь ототожнення повноважень власника з повноваженнями управителя майном, яке знаходиться в управлінні. Повноваження останнього мають зобов’язальну природу: виникають з договору управління майном, мають оплатний характер, їх дія обмежена волею установника управління та законом, вони мають бути реалізовані не у власних інтересах, а в інтересах установника управління чи вигодонабувача. Отже, укладаючи договір, власник не передає свої повноваження управителеві, а покладає на останнього обов’язок зі здійснення управління майном, для ефективного виконання якого управитель наділений відповідними повноваженнями.
Предметом договору управління майном є ті майнові блага, що переходять в управління і щодо яких у суб’єктів виникають цивільні права та обов’язки. До них належать підприємства як єдині майнові комплекси, окремі об’єкти, що належать до нерухомого майна, цінні папери, майнові права та інше майно. Самостійним предметом управління майном не можуть бути грошові кошти, крім випадків, коли право здійснювати управління грошовими коштами прямо встановлено законом.
При цьому майно як об’єкт управління має відповідати таким умовам:
1) бути дозволеним законом, знаходитися в необмеженому цивільному обороті;
2) над ним не повинен бути встановлений режим права повного господарського відання, оперативного управління майном або іншого речового права, крім права власності;
3) не знаходитися в заставі без попереднього повідомлення про це установником управління управителя;
4) бути неспоживчим;
5) бути можливим для відокремлення від іншого майна установника управління і майна управителя.

РІШЕННЯ координаційно-методичної ради нотаріусів при Черкаському обласному управлінні юстиції
«Перевірка правоздатності та дієздатності юридичних осіб»
23 листопада 2006 року м. Черкаси
Координаційно-методична рада нотаріусів при Черкаському обласному управлінні юстиції, заслухавши доповідь приватного нотаріуса Христинівського районного нотаріального округу Осики Л. М. вважає, що перевірка правоздатності і дієздатності юридичних осіб при вчиненні нотаріальних дій повинна здійснюватися наступним чином.
Відповідно до ч. 1 ст. 80 Цивільного кодексу України (надалі – ЦКУ), юридичною особою є організація, створена і зареєстрована у встановленому законом порядку.
Відповідно до вимог ч. 1 ст. 91 ЦКУ, юридична особа здатна мати такі ж цивільні права і обов’язки (цивільну правоздатність) як і фізична особа, крім тих, які за своєю природою можуть належати лише людині.
Цивільна правоздатність юридичної особи виникає з моменту її створення і припиняється з дня внесення до Єдиного державного реєстру запису про її припинення.
Згідно з ч. 1 ст. 92 ЦКУ, юридична особа набуває цивільних прав і обов’язків (цивільна дієздатність) і здійснює їх через свої органи, які діють відповідно до установчих документів і закону.
У випадках, встановлених законом, юридична особа може набувати цивільних прав і обов’язків та здійснювати їх через своїх учасників.
Відповідно до вимог ст. 44 Закону України «Про нотаріат» (надалі – Закону), нотаріус зобов’язаний при посвідченні угод перевіряти правоздатність юридичних осіб, які беруть у них участь.
Нотаріуси вправі витребувати від підприємств, установ і організацій відомості та документи, необхідні для вчинення нотаріальних дій.
Згідно з п. 41 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, при перевірці обсягу цивільної правоздатності юридичних осіб, які беруть участь у правочинах, нотаріуси зобов’язані ознайомитись з установчими документами (статут, засновницький договір), установчими актами, свідоцтвом про державну реєстрацію (перереєстрацію) суб’єкта підприємницької діяльності (витягом з Єдиного державного реєстру підприємств та організацій України), положенням про філію та представництво юридичної особи, наказом юридичної особи про призначення керівника філії або представництва, а також перевірити, чи відповідає нотаріальна дія, яка вчиняється, обсягу цивільної правоздатності юридичної особи.
Зазначені документи підтверджують цивільну правоздатність юридичної особи, але

П О С Т А Н О В А № 9
ПЛЕНУМУ ВЕРХОВНОГО СУДУ УКРАЇНИ
від 6 листопада 2009 року

Про судову практику розгляду цивільних справ
про визнання правочинів недійсними
З метою забезпечення правильного та однакового застосування судами законодавства при розгляді цивільних справ про визнання правочинів недійсними Пленум Верховного Суду України постановляє дати судам такі роз’яснення:
1. Цивільні відносини щодо недійсності правочинів регулюються Цивільним кодексом України (далі — ЦК), Земельним кодексом України, Сімейним кодексом України, Законом України від 12 травня 1991 року № 1023-ХII «Про захист прав споживачів» (в редакції Закону від 1 грудня 2005 року № 3161-IV), Законом України від 6 жовтня 1998 року № 161-XIV «Про оренду землі» (в редакції Закону від 2 жовтня 2003 року № 1211-IV) та іншими актами законодавства.
При розгляді справ про визнання правочинів недійсними суди залежно від предмета і підстав позову повинні застосовувати норми матеріального права, якими регулюються відповідні відносини, та на підставі цих норм вирішувати справи.
2. Судам необхідно враховувати, що згідно із статтями 4, 10 та 203 ЦК зміст правочину не може суперечити ЦК, іншим законам України, які приймаються відповідно до Конституції України та ЦК, міжнародним договорам, згода на обов’язковість яких надана Верховною Радою України, актам Президента України, постановам Кабінету Міністрів України, актам інших органів державної влади України, органів влади Автономної Республіки Крим у випадках і в межах, встановлених Конституцією України та законом, а також моральним засадам суспільства.
Зміст правочину не повинен суперечити положенням також інших, крім актів цивільного законодавства, нормативно-правових актів, прийнятих відповідно до Конституції України (статті 1, 8 Конституції України).
Відповідність чи невідповідність правочину вимогам законодавства має оцінюватися судом відповідно до законодавства, яке діяло на момент вчинення правочину.
3. При розгляді спору суд може ухвалити рішення про тлумачення змісту правочину лише на вимогу однієї або обох сторін правочину чи їх правонаступників (стаття 213 ЦК, стаття 37 Цивільного процесуального кодексу України, далі — ЦПК) в порядку позовного провадження.
4. Судам відповідно до статті 215 ЦК необхідно розмежовувати види недійсності правочинів: нікчемні правочини — якщо їх недійсність встановлена законом (частина перша статті 219, частина перша статті 220, частина перша статті 224 тощо), та оспорювані — якщо їх недійсність прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує їх дійсність на підставах, встановлених законом (частина друга статті 222, частина друга статті 223, частина перша статті 225 ЦК тощо).
Нікчемний правочин є недійсним через невідповідність його вимогам закону та не потребує визнання його таким судом. Оспорюваний правочин може бути визнаний недійсним лише за рішенням суду.
5. Відповідно до статей 215 та 216 ЦК суди розглядають справи за позовами: про визнання оспорюваного правочину недійсним і застосування наслідків його недійсності, про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину.
Вимога про встановлення нікчемності правочину підлягає розгляду в разі наявності відповідного спору. Такий позов може пред’являтися окремо, без застосування наслідків недійсності нікчемного правочину. У цьому разі в резолютивній частині судового рішення суд вказує про нікчемність правочину або відмову в цьому.
Вимога про застосування наслідків недійсності правочину може бути заявлена як одночасно з вимогою про визнання оспорюваного правочину недійсним, так і у вигляді самостійної вимоги в разі нікчемності правочину та наявності рішення суду про визнання правочину недійсним. Наслідком визнання правочину (договору) недійсним не може бути його розірвання, оскільки це взаємовиключні вимоги.
Якщо позивач посилається на нікчемність правочину для обґрунтування іншої заявленої вимоги, суд не вправі посилатися на відсутність судового рішення про встановлення нікчемності правочину, а повинен дати оцінку таким доводам позивача.
Відповідно до статей 215 та 216 ЦК вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним та про застосування наслідків його недійсності, а також вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути заявлена як однією зі сторін правочину, так і іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненням правочину.
6. Вимоги про визнання оспорюваного правочину недійсним і застосування наслідків його недійсності, про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину розглядаються у позовному провадженні в порядку цивільного судочинства відповідно до вимог статті 15 ЦПК.
За цими ж правилами розглядаються зазначені вимоги і в разі, якщо стороною правочину є суб’єкт владних повноважень, крім вимог про визнання недійсним адміністративного договору.
7. Правочин може бути визнаний недійсним лише з підстав, визначених законом, та із застосуванням наслідків недійсності, передбачених законом.
У разі якщо під час розгляду спору про визнання правочину недійсним як оспорюваного та застосування наслідків його недійсності буде встановлено наявність підстав, передбачених законодавством, вважати такий правочин нікчемним, суд, вказуючи про нікчемність такого правочину, одночасно застосовує наслідки недійсності нікчемного правочину.
За змістом статті 216 ЦК та виходячи із загальних засад цивільного законодавства суд може застосувати з власної ініціативи реституцію як наслідок недійсності оспорюваного правочину. Інші наслідки недійсності оспорюваного правочину (відшкодування збитків, моральної шкоди тощо) суд застосовує відповідно до статті 11 ЦПК.
Судам необхідно враховувати, що виконання чи невиконання сторонами зобов’язань, які виникли з правочину, має значення лише для визначення наслідків його недійсності, а не для визнання правочину недійсним. У разі якщо правочин ще не виконаний, він є таким, що не створює жодних юридичних наслідків (частина перша статті 216 ЦК).
8. Відповідно до частини першої статті 215 ЦК підставою недійсності правочину є недодержання стороною (сторонами) вимог, які встановлені статтею 203 ЦК, саме на момент вчинення правочину. Не може бути визнаний недійсним правочин, який не вчинено.
У зв’язку з цим судам необхідно правильно визначати момент вчинення правочину (статті 205–210, 640 ЦК тощо).
Зокрема, не є укладеними правочини (договори), у яких відсутні встановлені законодавством умови, необхідні для їх укладення (відсутня згода за всіма істотними умовами договору; не отримано акцепт стороною, що направила оферту; не передано майно, якщо відповідно до законодавства для вчинення правочину потрібна його передача тощо). Згідно із статтями 210 та 640 ЦК не є вчиненим також правочин у разі нездійснення його державної реєстрації, якщо правочин підлягає такій реєстрації.
Встановивши ці обставини, суд відмовляє в задоволенні позову про визнання правочину недійсним. Наслідки недійсності правочину не застосовуються до правочину, який не вчинено.
Рішенням суду не може бути зобов’язано сторони здійснити державну реєстрацію правочину, оскільки це суперечить загальним засадам цивільного законодавства — свободі договору (пункт 3 частини першої статті 3 ЦК). Норма частини третьої статті 182 ЦК щодо можливості оскарження до суду відмови у державній реєстрації, ухилення від державної реєстрації, відмови від надання інформації про реєстрацію застосовується лише щодо дій (бездіяльності) органів, які здійснюють таку реєстрацію.
Вимога про визнання правочину (договору) неукладеним не відповідає можливим способам захисту цивільних прав та інтересів, передбачених законом. Суди мають відмовляти в позові з такою вимогою. У цьому разі можуть заявлятися лише вимоги, передбачені главою 83 книги п’ятої ЦК.
9. Згідно зі статтею 217 ЦК правочин не може бути визнаний недійсним у цілому, якщо закону не відповідають лише його окремі частини й обставини справи свідчать про те, що він був би вчинений і без включення недійсної частини. У цьому разі відповідно до статті 217 ЦК суд може визнати недійсною частину правочину, з’ясувавши думку сторін правочину. Якщо у недійсній частині правочин був виконаний однією зі сторін, суд визначає наслідки його недійсності залежно від підстав, з яких він визнаний недійсним.
10. Реституція як спосіб захисту цивільного права (частина перша статті 216 ЦК) застосовується лише в разі наявності між сторонами укладеного договору, який є нікчемним чи який визнано недійсним. У зв’язку з цим вимога про повернення майна, переданого на виконання недійсного правочину, за правилами реституції може бути пред’явлена тільки стороні недійсного правочину.
Норма частини першої статті 216 ЦК не може застосовуватись як підстава позову про повернення майна, переданого на виконання недійсного правочину, яке було відчужене третій особі. Не підлягають задоволенню позови власників майна про визнання недійсними наступних правочинів щодо відчуження цього майна, які були вчинені після недійсного правочину.
У цьому разі майно може бути витребувано від особи, яка не є стороною недійсного правочину, шляхом подання віндикаційного позову, зокрема від добросовісного набувача — з підстав, передбачених частиною першою статті 388 ЦК.
Відповідно до частини п’ятої статті 12 ЦК добросовісність набувача презюмується. Якщо судом буде встановлено, що набувач знав чи міг знати про наявність перешкод до вчинення правочину, в тому числі й те, що продавець не мав права відчужувати майно, це може свідчити про недобросовісність набувача і є підставою для задоволення позову про витребування у нього майна.
Рішення суду про задоволення позову про повернення майна, переданого за недійсним правочином, чи витребування майна із чужого незаконного володіння є підставою для здійснення державної реєстрації права власності на майно, що підлягає державній реєстрації, за власником, а також скасування попередньої реєстрації (статті 19, 27 Закону України від 1 липня 2004 року № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень»).
11. Судам слід враховувати, що в разі застосування реституції за недійсним договором, у якому не встановлена вартість майна і вона не може бути визначена виходячи з його умов, вартість майна визначається виходячи із звичайних цін, що склалися на момент укладення договору (частина четверта статті 632 ЦК).
12. Порушення вимог закону щодо укладення правочину в письмовій формі є підставою для визнання його недійсним лише в разі, коли це прямо передбачено законом, зокрема статтями 547, 719, 981, 1055, 1059, 1107, 1118 ЦК тощо.
Необхідно звернути увагу судів, що зі змісту абзацу другого частини першої статті 218 ЦК не може доводитися свідченням свідків не лише заперечення факту вчинення правочину або оспорювання окремих його частин, а й факт його вчинення, а також виконання зобов’язань, що виникли з правочину. Випадки, коли свідчення свідків допускаються як засіб доказування факту вчинення правочину, у ЦК визначені прямо (частина друга статті 937, частина третя статті 949 ЦК).
13. З підстав недодержання вимог закону про нотаріальне посвідчення правочину нікчемними є тільки правочини, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов’язковому нотаріальному посвідченню.
Вирішуючи спір про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, судам необхідно враховувати, що норма частини другої статті 220 ЦК не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до статей 210 та 640 ЦК пов’язується з державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов’язків для сторін.
При розгляді таких справ суди повинні з’ясувати, чи підлягає правочин обов’язковому нотаріальному посвідченню, чому він не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість, а також чи немає інших підстав нікчемності правочину.
У зв’язку з недодержанням вимог закону про нотаріальне посвідчення правочину договір може бути визнано дійсним лише з підстав, встановлених статтями 218 та 220 ЦК. Інші вимоги щодо визнання договорів дійсними, в тому числі заявлені в зустрічному позові у справах про визнання договорів недійсними, не відповідають можливим способам захисту цивільних прав та інтересів. Такі позови не підлягають задоволенню.
14. Судам необхідно враховувати, що не допускається визнання дійсним заповіту, який є нікчемним у зв’язку з порушенням вимог щодо його форми та порядку посвідчення. У цьому разі судам слід застосовувати статтю 1257 ЦК, оскільки норми глави 85 ЦК не передбачають можливості визнання заповіту дійсним.
15. Вимоги про визнання правочину недійсним на підставі статей 221–223 ЦК можуть заявлятися як батьками (усиновлювачами), опікуном чи піклувальником, а також бабою і дідом (частина друга статті 258 Сімейного кодексу України), так і будь-якою заінтересованою особою, а також самою неповнолітньою особою або особою, цивільна дієздатність якої обмежена, відповідно до частини другої статті 29 ЦПК.
16. Правила статті 225 ЦК поширюються на ті випадки, коли фізичну особу не визнано недієздатною, однак у момент вчинення правочину особа перебувала в такому стані, коли вона не могла усвідомлювати значення своїх дій та (або) не могла керувати ними (тимчасовий психічний розлад, нервове потрясіння тощо).
Для визначення наявності такого стану на момент укладення правочину суд відповідно до статті 145 ЦПК зобов’язаний призначити судово-психіатричну експертизу за клопотанням хоча б однієї зі сторін. Справи про визнання правочину недійсним із цих підстав вирішуються з урахуванням як висновку судово-психіатричної експертизи, так і інших доказів відповідно до статті 212 ЦПК.
При розгляді справ за позовами про визнання недійсними заповітів на підставі статті 225, частини другої статті 1257 ЦК суд відповідно до статті 145 ЦПК за клопотанням хоча б однієї зі сторін зобов’язаний призначити посмертну судово-психіатричну експертизу. Висновок такої експертизи має стосуватися стану особи саме на момент вчинення правочину.
17. Правочин юридичної особи, вчинений нею без відповідного дозволу (ліцензії), згідно зі статтею 227 ЦК є оспорюваним.
Вимоги про визнання такого правочину недійсним можуть заявлятися як сторонами правочину, так і будь-якою заінтересованою особою в разі, якщо таким правочином порушено її права чи законні інтереси, а також органами державної влади, які відповідно до закону здійснюють контроль за видом діяльності, яка потребує ліцензування.
18. Перелік правочинів, які є нікчемними як такі, що порушують публічний порядок, визначений статтею 228 ЦК:
1) правочини, спрямовані на порушення конституційних прав і свобод людини і громадянина;
2) правочини, спрямовані на знищення, пошкодження майна фізичної або юридичної особи, держави, Автономної Республіки Крим, територіальної громади, незаконне заволодіння ним.
Такими є правочини, що посягають на суспільні, економічні та соціальні основи держави, зокрема: правочини, спрямовані на використання всупереч закону комунальної, державної або приватної власності; правочини, спрямовані на незаконне відчуження або незаконне володіння, користування, розпорядження об’єктами права власності українського народу — землею як основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави, її надрами, іншими природними ресурсами (стаття 14 Конституції України); правочини щодо відчуження викраденого майна; правочини, що порушують правовий режим вилучених з обігу або обмежених в обігу об’єктів цивільного права тощо.
Усі інші правочини, спрямовані на порушення інших об’єктів права, передбачені іншими нормами публічного права, не є такими, що порушують публічний порядок.
При кваліфікації правочину за статтею 228 ЦК має враховуватися вина, яка виражається в намірі порушити публічний порядок сторонами правочину або однією зі сторін. Доказом вини може бути вирок суду, постановлений у кримінальній справі, щодо знищення, пошкодження майна чи незаконного заволодіння ним тощо.
Наслідки вчинення правочину, що порушує публічний порядок, визначаються загальними правилами (стаття 216 ЦК).
19. Відповідно до статей 229–233 ЦК правочин, вчинений під впливом помилки, обману, насильства, зловмисної домовленості представника однієї сторони з другою стороною або внаслідок впливу тяжкої обставини, є оспорюваним.
Обставини, щодо яких помилилася сторона правочину (стаття 229 ЦК), мають існувати саме на момент вчинення правочину. Особа на підтвердження своїх вимог про визнання правочину недійсним повинна довести, що така помилка дійсно мала місце, а також що вона має істотне значення.
Не є помилкою щодо якості речі неможливість її використання або виникнення труднощів у її використанні, що сталося після виконання хоча б однією зі сторін зобов’язань, які виникли з правочину, і не пов’язане з поведінкою іншої сторони правочину. Не має правового значення помилка щодо розрахунку одержання користі від вчиненого правочину.
Помилка внаслідок власного недбальства, незнання закону чи неправильного його тлумачення однією зі сторін не є підставою для визнання правочину недійсним.
20. Правочин визнається вчиненим під впливом обману у випадку навмисного введення іншої сторони в оману щодо обставин, які впливають на вчинення правочину. На відміну від помилки, ознакою обману є умисел у діях однієї зі сторін правочину.
Наявність умислу в діях відповідача, істотність значення обставин, щодо яких особу введено в оману, і сам факт обману повинна довести особа, яка діяла під впливом обману. Обман щодо мотивів правочину не має істотного значення.
Норми статті 230 ЦК не застосовуються щодо односторонніх правочинів.
21. При вирішенні спорів про визнання недійсним правочину, вчиненого особою під впливом насильства (стаття 231 ЦК), судам необхідно враховувати, що насильство має виражатися в незаконних, однак не обов’язково злочинних діях. Насильницькі дії можуть вчинятись як стороною правочину, так і іншою особою — як щодо іншої сторони правочину, так і щодо членів її сім’ї, родичів тощо або їх майна.
Факт насильства не обов’язково має бути встановлений вироком суду, постановленим у кримінальній справі.
22. Для визнання правочину недійсним на підставі статті 232 ЦК необхідним є встановлення умислу в діях представника: представник усвідомлює, що вчиняє правочин всупереч інтересам довірителя та бажає (або свідомо допускає) їх настання, а також наявність домовленості представника однієї сторони з іншою стороною і виникнення через це несприятливих наслідків для довірителя. При цьому не має значення, чи одержав учасник такої домовленості яку-небудь вигоду від здійснення правочину, чи правочин був вчинений з метою завдання шкоди довірителю.
23. Правочин може бути визнаний судом недійсним на підставі статті 233 ЦК, якщо його вчинено особою під впливом тяжкої для неї обставини і на вкрай невигідних умовах, чим друга сторона правочину скористалася. Тяжкими обставинами можуть бути тяжка хвороба особи, членів її сім’ї чи родичів, смерть годувальника, загроза втратити житло чи загроза банкрутства та інші обставини, для усунення або зменшення яких необхідно укласти такий правочин.
Особа (фізична чи юридична) має вчиняти такий правочин добровільно, без наявності насильства, обману чи помилки.
Особа, яка оскаржує правочин, має довести, що за відсутності тяжкої обставини правочин не було б вчинено взагалі або вчинено не на таких умовах.
24. Для визнання правочину фіктивним необхідно встановити наявність умислу всіх сторін правочину.
Судам необхідно враховувати, що саме по собі невиконання правочину сторонами не означає, що укладено фіктивний правочин. Якщо сторонами не вчинено будь-яких дій на виконання такого правочину, суд ухвалює рішення про визнання правочину недійсним без застосування будь-яких наслідків. У разі якщо на виконання правочину було передано майно, такий правочин не може бути кваліфікований як фіктивний.
25. За удаваним правочином (стаття 235 ЦК) сторони умисно оформляють один правочин, але між ними насправді встановлюються інші правовідносини. На відміну від фіктивного правочину, за удаваним правочином права та обов’язки сторін виникають, але не ті, що випливають зі змісту правочину.
Встановивши під час розгляду справи, що правочин вчинено з метою приховати інший правочин, суд на підставі статті 235 ЦК має визнати, що сторонами вчинено саме цей правочин, та вирішити спір із застосуванням норм, що регулюють цей правочин. Якщо правочин, який насправді вчинено, суперечить закону, суд ухвалює рішення про встановлення його нікчемності або про визнання його недійсним.
До удаваних правочинів наслідки недійсності, передбачені статтею 216 ЦК, можуть застосовуватися тільки у випадку, коли правочин, який сторони насправді вчинили, є нікчемним або суд визнає його недійсним як оспорюваний.
26. Особами, які беруть участь у справі про визнання правочину недійсним, є насамперед сторони правочину.
Нотаріуси, що посвідчували правочини, залучаються до участі у справі як треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, якщо позивач обґрунтовує недійсність правочину посиланням на неправомірні дії нотаріуса.
У разі якщо предметом правочину є майно, яке належить особам на праві спільної часткової власності, суд на підставі статей 358, 361 та 362 ЦК відповідно до частини другої статті 35 ЦПК залучає до участі у справі про визнання такого правочину недійсним усіх співвласників.
Якщо предметом правочину є майно, яке належить особам на праві спільної сумісної власності, інші співвласники відповідно до частини другої статті 369 ЦК до участі у справі не залучаються, оскільки правочин щодо розпорядження спільним майном вважається вчиненим за згодою всіх співвласників. За відсутності такої згоди інші співвласники відповідно до частини четвертої статті 369 ЦК можуть пред’явити позов про визнання такого правочину недійсним.
Недотримання вимог статті 362 ЦК у разі продажу учасником спільної часткової власності своєї частки іншій особі не є підставою для визнання правочину недійсним. Інші співвласники у цьому випадку вправі вимагати переведення на них прав і обов’язків покупця.
Згідно із статтями 1281 та 1282 ЦК вимоги, пов’язані з визнанням правочинів недійсними, можуть пред’являтися також кредиторами спадкодавця до спадкоємців сторони правочину. У цьому разі спадкоємці зобов’язані задовольнити такі вимоги у межах вартості успадкованого майна за умови дотримання норм про пред’явлення вимог (стаття 1281 ЦК).
27. Позови про визнання недійсними правочинів щодо нерухомого майна та застосування наслідків недійсності пред’являються відповідно до частини першої статті 114 ЦПК за місцезнаходженням майна або основної його частини. Кваліфікація об’єктів як нерухомого майна здійснюється відповідно до статей 181, 190 та 191 ЦК. При цьому за місцезнаходженням нерухомого майна повинні пред’являтися також позови про визнання недійсними правочинів щодо нерухомого майна, яке буде створено в майбутньому (щодо інвестиційних договорів про будівництво нерухомого майна, договорів про участь у фонді фінансування будівництва тощо).
28. До окремих видів вимог, пов’язаних з визнанням правочинів недійсними, встановлено спеціальну позовну давність (частини третя, четверта статті 258 ЦК).
Перебіг позовної давності щодо вимог про визнання правочинів недійсними обчислюється не з моменту вчинення правочину, а відповідно до частини першої статті 261 ЦК — від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила. ЦК встановлено винятки з цього правила щодо окремих вимог, пов’язаних з визнанням правочинів недійсними (частини друга, третя статті 261 ЦК).
Відповідно до пункту 7 Прикінцевих та перехідних положень ЦК до позовів про визнання заперечуваного правочину недійсним і про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину, право на пред’явлення якого виникло до 1 січня 2004 року, застосовується позовна давність, встановлена для відповідних позовів законодавством, що діяло раніше.
29. Судам необхідно враховувати, що в силу частини другої статті 215 ЦК норми закону щодо підстав нікчемності правочинів є імперативними. У зв’язку з цим суди повинні відмовляти у визнанні мирових угод у справах щодо визнання нікчемності правочинів та застосування наслідків як таких, що суперечать закону (частина п’ята статті 175 ЦПК).
У справах про визнання недійсними оспорюваних правочинів та застосування наслідків їх недійсності мирові угоди визнаються судом з урахуванням вимог статті 175 ЦПК.
30. Заяву про поворот виконання рішення суду відповідно до статті 380 ЦПК в разі скасування рішення суду про визнання правочину недійсним можуть подати лише особи, які беруть участь у справі, а також особи, які набули майно за рішенням суду.
31. У справах про визнання правочину недійсним без застосування наслідків недійсності судовий збір сплачується як із немайнового спору. У справах про застосування наслідків недійсного (нікчемного) правочину судовий збір сплачується залежно від вартості відшукуваного майна, щодо якого заявляються вимоги. У справах про визнання правочину недійсним із застосуванням наслідків недійсності судовий збір сплачується відповідно до пункту 10 частини першої статті 80 ЦПК за загальною сумою всіх вимог.
32. Визнати такою, що втратила чинність, постанову Пленуму Верховного Суду України вiд 28 квітня 1978 року № 3 «Про судову практику в справах про визнання угод недійсними» (із змінами, внесеними згідно з постановами Пленуму Верховного Суду України від 25 грудня 1992 року № 13 та від 25 травня 1998 року № 15).

Голова
Верховного Суду України В. В. Онопенко

Секретар Пленуму
Верховного Суду України Ю. Л. Сенін

ПОВЕРНЕННЯ ЗАЙВЕ АБО НАДМІРУ СПЛАЧЕНИХ КОШТІВ

Відповідно до ст.7 Закону України «Про нотаріат» нотаріуси або посадові особи, які вчиняють нотаріальні дії, у своїй діяльності керуються законами України, постановами Верховної Ради України, указами і розпорядженнями Президента України, постановами і розпоряд­женнями Кабінету Міністрів України, а на території Республіки Крим, крім того, — законодавством Республіки Крим, наказами Міністра юстиції України, нормативними актами обласних, Київської та Севастопольської міських державних адміністрацій. Нотаріуси у встановленому порядку в межах своєї компетенції вирішують питання, що випливають з норм міжнародного права, а також укладених Україною міждержавних угод.

Вчинення певних нотаріальних дій потребує від нотаріуса проведення реєстраційних дій в Державних або Єдиних державних реєстрах (далі — Реєстри).

Реєстрації в Реєстрах підлягають нотаріально  посвідчені довіреності, заповіти, накладені заборони та іпотеки, оренда майна тощо. Крім цього, при користуванні Державним реєстром речових прав проводиться реєстрація виникнення, переходу та припинення права власності, при вчиненні яких нотаріус проводить пошуки в реєстрах, які також потребують оплати відповідно до встановлених тарифів.

Наприклад, наказом Міністерства юстиції України від 25.12.2008 № 2265/5  затверджено тарифи за надання послуг з користування Єдиним державним реєстром довіреностей, а постановою Кабінету Міністрів України від 11.05.2011 № 491 «Про затвердження державної реєстрації заповітів і спадкових договорів у Спадковому реєстрі» встановлено Порядок державної реєстрації заповітів і спадкових договорів у Спадковому реєстрі. Відповідно до п. 4 цього Порядку державній реєстрації у Спадковому реєстрі підлягають: заповіти і спадкові договори, посвідчені нотаріусами, консульськими установами України, посадовими та службовими особами, що зазначені в статтях 1251 і 1252 Цивільного кодексу України, ст. 37 та ч. 1 ст. 40 Закону України «Про нотаріат», а також зміни до них, скасування заповітів та розірвання спадкових договорів; заповіти, посвідчені (складені та/або прийняті на зберігання) і зареєстровані в іноземних державах, які є учасницями Конвенції, а також зміни до них та скасування заповітів у разі подання в установленому порядку Мін’юсту відповідних запитів. Крім цього, у п. 5 цього Порядку прямо вказується, що реєстраторами Спадкового реєстру щодо посвідчених (складених та/або прийнятих на зберігання) нотаріусами заповітів і спадкових договорів, а також змін до них, скасування заповітів та розірвання спадкових договорів є державні нотаріальні контори, державні нотаріальні архіви, приватні нотаріуси, які уклали відповідні договори з адміністратором і мають доступ до Спадкового реєстру через інформаційну мережу Мін’юсту.

До січня 2013 року кожний нотаріус на початку роботи мав укласти договір з ДП «Інформаційний центр Міністерства юстиції України». Відповідно до цього договору нотаріуса підключали до системи Державних та Єдиних Реєстрів, видавали електронний ключ. У свою чергу при вчиненні нотаріальних дій, які потребують реєстрації в Реєстрах, нотаріус вчиняв таку реєстрацію та видавав громадянину витяг з відповідного реєстру.

Після закінчення звітного періоду (один місяць) нотаріус отримував рахунок, відповідно до якого мав сплатити до 20 числа наступного місяця заборгованість за користування Єдиним реєстром довіреностей, Реєстром обтяжень рухомого майна, Реєстром правочинів, Спадковим реєстром, Реєстром спеціальних бланків нотаріальних документів, Реєстром обтяжень нерухомого майна та реєстром іпотек.

Рахунок та акт про кількість та види вчинених дій в електронних реєстрах, які надсилалися нотаріусу після закінчення відповідного місяця, мали всі належні реквізити, відповідно до яких нотаріус мав змогу звірити кількість проведених за звітний період реєстраційних дій, перевірити тариф за кожну реєстраційну дію та загальну суму, яку він мав сплатити за користування Реєстрами. При виникненні питань нотаріус мав можливість вирішити питання з адміністратором реєстру. Відповідальність за оплату вчинених реєстраційних дій за проведені пошуки в Реєстрах було покладено саме на нотаріуса.

Але з 1 січня 2013 року ситуація змінилась докорінно. Була припинена реєстрація в Єдиному реєстрі заборон відчуження об’єктів нерухомого майна, Реєстрі правочинів, Реєстрі обтяжень рухомого майна, Державному реєстрі iпотек. Нотаріуси пройшли навчання та почали роботу з Державним реєстром речових прав на нерухоме майно (ДРРП).

Впродовж двох з половиною років змінювались адміністратори реєстрів, тарифи, реквізити рахунків, на які мали бути сплачені кошти за користування електронними реєстрами.

Нотаріусам припинили надсилати рахунки, а плата за одержання інформації з Реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції України, стала зараховуватися на реєстраційний рахунок апарату Мін’юсту, відкритий в Державній казначейській службі України.

Для того, щоб вчинити певну нотаріальну дію, яка потребує реєстрації у відповідному електронному Реєстрі, з січня 2013 року стало необхідним попередньо внести плату за користування нотаріусом електронними Єдиними та/або Державними реєстрами в банк.

Сегодня все чаще на практике возникают вопросы по поводу осуществления своих прав членами семьи собственника жилья. Это связано с тем, что определение правового положения данной категории субъектов требует нового осмысления действующего законодательства Украины, новел гражданского права.
Цель настоящей статьи – ответить на ряд вопросов, возникающих на практике, а именно: определить правовую природу и содержание прав членов семьи собственника жилья, в котором они проживают; определить круг лиц, которые входят в понятие «члены семьи собственника жилья»; установить основания прекращения этих прав.
Правовая природа и содержание прав членов семьи собственника жилья, в котором они проживают.
В соответствии со ст. 405 Гражданского кодекса (далее по тексту – ГК) Украины, члены семьи собственника жилья, проживающие с ним вместе, имеют право пользования этим жильем в соответствии с законом. В свою очередь, ч. 1 ст. 156 Жилищного кодекса (далее по тексту – ЖК) Украины (Закон) указывает, что члены семьи собственника жилья, проживающие вместе с ним в принадлежащем только ему жилье (квартире, доме), пользуются жилым помещением наравне с собственником, при условии, что при вселении не было достигнуто иного соглашения о порядке пользования этим жилым помещением.
Порядок пользования, например, может быть определен согласно ч. 2 ст. 405 ГК Украины путем определения жилого помещения, которым могут пользоваться и которое могут занимать члены семьи. Если порядок пользования не установлен, предполагается, что собственник жилья разрешил пользоваться всеми жилыми помещениями.
Таким образом, по общему правилу, собственник жилья и члены его семьи, которые не являются собственниками, по объему имеют равные права пользования жильем, в котором они проживают. При этом они (члены семьи) не становятся ни собственниками, ни сособственниками жилья, в которое вселились, не могут влиять (например, давать или не давать согласие) на реализацию собственником правомочия по распоряжению (отчуждению), а лишь приобретают право пользования.
Каковы же природа и содержание этого права пользования?
Учитывая то обстоятельство, что ст. 405 ГК Украины размещена в главе 32 ГК Украины (право пользования чужим имуществом), становится очевидным, что права членов семьи собственника жилья на это жилье являются сервитутными правами и относятся к личным сервитутам. Такой вывод дает возможность определить их правовую характеристику и содержание.
Во-первых, они являются ограниченными вещными правами на чужое имущество, т. е. зависят от права собственности и не могут выходить за его пределы.
Во-вторых, как и большинство вещных прав, они носят бессрочный характер, т. е. сохраняются пожизненно и никто не может их приостановить и выселить членов семьи, даже собственник, иначе как в судебном порядке и в случаях, прямо предусмотренных действующим законодательством Украины. Причем права членов семьи защищаются также и от посягательств самого собственника. Исключение из этого правила может иметь место, если в самом договоре об установлении сервитута указан срок, на который он установлен.
В-третьих, поскольку право пользования жильем членами семьи собственника жилья – это вещное право, то очевидно, что их требования, как и требования собственника, подлежат преимущественному удовлетворению – по сравнению с теми, которые вытекают из обязательственных прав.
Этот признак может иметь значение, например, тогда, когда