Відповідно до Конституції України утвердження і забезпечення прав та свобод людини є головним обов’язком держави. Його виконання реалізується державою як через систему органів, так і через систему інституцій, які держава в законодавчому порядку наділяє відповідними повноваженнями. Безперечно, що одним із таких інститутів виступає і нотаріат України.

Зміни у нотаріальній діяльності досить суттєво пов’язані зі змінами у державній реєстрації речових прав на нерухоме майно. Прикладом останніх слугує прийнятий підзаконний нормативно-правовий акт — пос­танова від 08.09.2016 № 594 «Про внесення змін до пункту 12 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Цією постановою встановлено, що у разі коли документом, поданим для державної реєстрації прав, є рішення суду, державний реєстратор з метою встановлення набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень на підставі такого рішення суду обов’язково використовує також відомості Єдиного державного реєстру судових рішень, що відкриті для загального доступу на офіційному веб-порталі судової влади, щодо наявності в Реєстрі електронної копії такого рішення, відповідності його за документарною інформацією та реквізитами.

Разом з тим, на практиці може виникнути проблема застосування цього положення. Так, після відправки до Єдиного державного реєстру судових рішень (далі — Реєстр) суддею свого рішення цей текст проходить кодування держателем Реєстру, оскільки у рішенні змінюються прізвища, назви учасників справи, адреси, дати тощо. На вказану роботу витрачається певний час. У результаті цього в Реєстрі дане рішення з’явиться лише через кілька днів. Водночас особа, яка має в наявності письмовий текст судового рішення, що набрало законної сили, не позбавлена можливості в цей же день звернутися до нотаріуса чи державного реєстратора з вимогою вчинити реєстраційну дію. Однак нотаріус не має можливості перевірити наявність  вказаного рішення в Реєстрі та, власне, виконати вимогу підзаконного нормативно-правового акта.

Ви можете отримати повну версію статті безкоштовно

ВАСИЛЬ КРАТ,
кандидат юридичних наук, доцент кафедри цивільного права № 1 Національного університету «Юридична академія України імені Ярослава Мудрого»
ДЕРЖАВНА РЕЄСТРАЦІЯ ПРАВ НА НЕРУХОМІСТЬ: ДОСВІД ТА ПЕРСПЕКТИВИ
І. ЗАГАЛЬНІ ЗАУВАГИ
Активний розвиток іммобіліарного обороту в Україні стимулює формування відповідно й системи державної реєстрації прав на нерухомість для забезпечення його міцності та стабільності. В світі вона складалася історично, поступово набуваючи все більших ступенів надійності. Від її ефективності та дієвості залежать як правові конструкції, так і економічні. Це пов’язано з тим, що завдяки системі державної реєстрації прав забезпечується прозорість ринку нерухомості, знижуються економічні ризики, впорядковуються стягнення податків та зборів. Відтак можна стверджувати про сприятливий інвестиційний клімат у країні, що приваблює інвесторів і дозволяє збільшувати обсяг капітало¬вкладень. У свою чергу, це є стимулом до зростання економічних показників.
Система державної реєстрації прав на нерухоме майно покликана укріпити цивільний оборот, що є публічним інтересом, і тому законодавство, яке її регулює, є публічним. Водночас воно нерозривно пов’язане із суто цивілістичними конструкціями — укладенням договорів, набуття права власності на нерухоме майно, захистом прав добросовісного набувача тощо. Наявність відповідного балансу між приватними та публічними елементами в такій системі забезпечує її функціональну ефективність.
Звичайно, процесові формування системи державної реєстрації прав на нерухоме майно в Україні іманентно притаманні труднощі та перешкоди, зумовлені багатьма чинниками, зокрема відсутністю ринку нерухомого майна протягом багатьох десятиліть та, як наслідок, теоретично обґрунтованих напрацювань, на основі яких могла би бути вироблена національна система державної реєстрації прав на нерухоме майно.
Саме це й обумовлює потребу дослідження систем реєстрації прав на нерухомість, що сформувалися у світовій практиці. Важливість такого аналізу викликана необхідністю виокремлення основних засад певних систем, що використовуються в тих чи інших державах. Окрім цього, актуальність напрацювання ефективних механізмів реєстрації прав на нерухоме майно доводить і створення некомерційної неурядової міжнародної організації — Міжнародного центру реєстраційного права (CINDER) з штаб-квартирою в Мадриді (Іспанія) з метою об’єднання зусиль різних держав для уніфікації підходів до реєстрації прав на нерухомість.
ІІ. ІСТОРИЧНИЙ АСПЕКТ
Ретроспективний аналіз свідчить, що історично застосовувалися різноманітні способи укріплення прав на нерухомість, які еволюціонували від найпримітивніших до сучасних. Свого часу таку функцію виконували межові знаки та проголошення клятв, нині система державної реєстрації прав на нерухомість припускає відпрацьовані юридичні механізми.
Традиційно прийнято виокремлювати дві системи державної реєстрації прав на нерухомість , що застосуються в різних державах: а) титульна система, в основу якої покладено державну реєстрацію прав на нерухомість; б) акто¬ва система, в її основі — державна реєстрація правочинів .
Однак видається, що наведений «примусовий» поділ є досить умовним і в жодній мірі не відображає власну самобутність та оригінальність певної системи реєстрації прав на нерухоме майно, обумовленої впливом на її формування як основних засад цивільного законодавства конкретної держави, так і власне самої правової системи. У зв’язку з цим вбачається за необхідне перш за все простежити сутність світових систем державної реєстрації прав на нерухоме майно в контексті їх історичного генезису.
Зародження в сучасному розумінні систем державної реєстрації на нерухоме майно пов’язується з трансформацією економічних відносин, зокрема з розвитком кредитування під іпотеку земельних ділянок та, як наслідок, із необхідністю забезпечення стабільності обороту. В основу вироблення певних механізмів для дер¬жавної реєстрації прав на нерухоме майно було покладено мету забезпечення балансу між правами добросовісного набувача й власника та створення можливості для доступності інформації про права інших осіб на нерухомість.
Початково в цивільному обороті використовувалася вироблена римським приватним правом необмежена віндикація (ubi rem meam invenio, ibi vindico), що базувалася на правилі nemo ad alium plus juris transferre potest, quam ipse habet (ніхто не може передати більше прав, ніж має сам). Внаслідок цього набувач, що набув майно від особи, якій воно не належало, не ставав його власником, хоча б і діяв при цьому добросовісно (bоnа fide) і на законній підставі (ex justo titulo) .
Звісно, такий підхід не дозволяв захищати інтереси добросовісного набувача, особливо в контексті швидкого розвитку цивільного обороту і необхідності забезпечення його стабільності. І тому йому на зміну почав використовуватися давньонімецький принцип — Hand muss Hand wahren (рука за руку відповідає), на підставі якого з’являються межі застосування віндикаційного позову.
Окрім цього, виникає необхідність створити можливість для осіб, які надавали кредити під іпотеку нерухомості, ознайомлюватися з правами інших осіб на земельну ділянку. Для задоволення цієї потреби в кінці XVIII століття в Європі виникає інститут іпотечних книг, в основі ведення яких знаходилося правило, що будь-яке заставне право на нерухомість має юридичну силу для третіх осіб тільки тоді, якщо воно записане в особливі книги, що велися офіційними установами і були відкритими для довідок всіх зацікавлених осіб . Першим актом, в якому знайшла втілення іпотечна система, був Прусський іпотечний статут 1783 р. Засади, закріплені в цьому акті, «коренилися» у давньому юридичному побуті німців, у яких відчуження і застава нерухомості відбувалися завжди гласно, за участі влади і супроводжувалася урочистими формальностями .
Саме іпотечні книги й стали прообразом перших у сучасному розумінні систем державної реєстрації прав на нерухоме майно. Згодом зміст іпотечних книг розширюється і в них починають відображати й відомості про інші речові права. Внаслідок того, що в основному до іпотечних книг вносилися записи, пов’язані з речовими правами щодо земельних ділянок, вони отримали назву поземельних книг.
Внесення записів до поземельних книг базувалося на двох принципах — публічності та достовірності. Публічність полягала в тому, що поземельні книги повинні були відображати на певний момент точне юридичне становище будь-якої нерухомості, що входила до складу округу. Для досягнення цієї мети встановлювалося правило, що кожен акт, який має речово-правове значення (передача права власності, встановлення застави або сервітуту тощо), повинен бути записаний у поземельну книгу, і лише з цього моменту він отримував юридичну силу для всіх третіх осіб. У свою чергу сутністю принципу достовірності було те, що всякий запис у книзі мав повну юридичну силу для третіх осіб навіть тоді, коли він не відповідав дійсності .
Внаслідок встановлення цих правил забезпечувалася безповоротність прав добросовісного набувача нерухомого майна. Оскільки за умов внесення до поземельної книги запису про речове право майно не могло бути витребуване за допомогою віндикаційного позову.
Для ілюстрації сучасного стану проведення державної реєстрації прав на нерухомість варто проаналізувати досвід держав романо-германської та англосаксонської системи права. Причому в першу чергу слід проаналізувати системи державної реєстрації країн континентальної системи права (Німеччини, Франції), оскільки це зумовлено історичним «тяжінням» української правової системи до континентальної правової сім’ї. Корисним буде врахування й особливостей державної реєстрації прав на нерухоме майно в державах загального права (Австралії, Англії, США).
ІІІ. ДЕРЖАВНА РЕЄСТРАЦІЯ В НІМЕЧЧИНІ

ЗАРЕЄСТРОВАНО МЮ УКРАЇНИ
09.07.2009 р. за № 9346–0-33–09

Міністру юстиції України
Оніщуку М. В.
Секції нотаріусів
Асоціації правників України,
Свідоцтво про реєстрацію об’єднання громадян
від 7 квітня 2003 року № 1903,
видане Міністерством юстиції України,
м. Київ, вул. Костянтинівська, 2 А
e-mail: info@uba.ua

Шановний Миколо Васильовичу!
З метою захисту конституційних прав громадян України на отримання якісних, економічно обґрунтованих та безспірних нотаріальних дій, відповідно до вимог Указу Президента України (із змінами, унесеними згідно з Указом Президента від 9 червня 2008 року № 525/ 2008) «Про забезпечення участі громадськості у формуванні та реалізації державної політики» та Порядку сприяння проведення громадської експертизи діяльності органів виконавчої влади (затверджено Постановою КМ України від 5 листопада 2008 року № 976) звертаємося до Вас із запитом про проведення громадської експертизи змін до Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України від 15 червня 2009 року та відповідності норм указаної Інструкції до вимог чинного законодавства України.
Для якісного проведення громадської експертизи надаємо наші пропозиції, сформовані у вигляді таблиці: перша колонка — діюча редакція; друга колонка — обґрунтування необхідності внесення змін; третя колонка — пропозиції щодо приведення тексту Інструкції до вимог законодавства України.

Відповідь можна надіслати за адресою: м. Київ, вул. Костянтинівська, 2 А; контактна особа:
Голова Секції нотаріусів, член правління Асоціації правників України — Марченко Володимир Миколайович, тел. 8-050-323-73-30

Додаток: Пропозиції Секції нотаріусів Асоціації правників України за результатами проведення громадської експертизи змін до Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України в редакції від 15.06.2009 р. (на 18 сторінках).

З повагою
та сподіванням на співпрацю
Голова Секції нотаріусів,
член правління
Асоціації правників України Володимир Марченко
8 липня 2009 року

ДМИТРО ЖУРАВЛЬОВ,
кандидат юридичних наук, доцент кафедри
цивільного права та цивільного процесу Запорізького
юридичного інституту ДДУВС України,
Голова ЗОВ Української нотаріальної палати
НАГАЛЬНІ ПИТАННЯ ОПОДАТКУВАННЯ НОТАРІАЛЬНОЇ ДІЯЛЬНОСТІ. ПРАВОВИЙ СТАТУС ТА СОЦІАЛЬНЕ ЗАБЕЗПЕЧЕННЯ ПРИВАТНИХ НОТАРІУСІВ
Нотаріату України вже 15 років, а питання оподаткування нотаріальної діяльності до цього часу не вирішено. Не визначено на законодавчому рівні ні об’єкт оподаткування, ні порядок нарахування, утримання і сплати податку. А пов’язано це з особливим статусом нотаріуса, на якого покладено певні державні функції та обов’язки, який здійснює специфічну юридичну діяльність, не є найманою особою та не здійснює підприємницьку діяльність. Відсутність спеціальних нормативних актів, що регулювали б ці питання, породжує неймовірну кількість судових справ, що вирішують одні питання і породжують нові, оскільки немає в нашій країні судового прецеденту, і кожен суд тлумачить закон на свій розсуд, що дуже легко, бо спеціального закону немає. Основний нормативний акт, що регулює ці питання, — Закон України «Про податок з доходів фізичних осіб», де нотаріальна діяльність визначена як незалежна професійна діяльність (п.1.9) і у свою чергу, як і суб’єкти підприємницької діяльності, приватні нотаріуси відносяться до самозайнятих осіб (п.1.19). Спеціального розділу, та навіть окремих статей, що передбачали б особливості оподаткування самозайнятих осіб, немає. От і залишається керуватись загальними нормами цього Закону, що є складним і невірним рішенням. Так, до переліку об’єктів оподаткування дохід самозайнятих осіб прямо не включено (ст. 3), і це логічно, бо отримання доходів, перелічених у ст. 3, не вимагає від платника податку матеріальних затрат або забезпечується та фінансується роботодавцем, і незалежно від моменту їх виплати розмір об’єкта оподаткування не змінюється, а лише може зменшуватись на суму податкового кредиту та суму збору до Пенсійного фонду України та внесків до фонду загальнообов’язкового державного соціального страхування. Нотаріальна діяльність, як і інших самозайнятих осіб, потребує витрат і здійснюється виключно на самофінансуванні. І тому керуватись загальними нормами цього Закону при визначенні об’єкта оподаткування не тільки не можливо, але і не логічно. Ці протиріччя особливо відчувають самозайняті особи, тому що при визначенні об’єкта оподаткування від здійснення підприємницької діяльності застосовуються норми Декрету Кабінету Міністрів «Про прибутковий податок з громадян», відображені в розділі ІV «Оподаткування доходів від здійснення підприємницької діяльності та інших доходів».
Вважаємо, що саме під «іншими доходами» слід розуміти доходи, отримані від здійснення незалежної професійної діяльності, адже згаданий нормативний акт було розроблено (запроваджено) в часи становлення ринкової економіки України, а на цей час з’явилися нові види діяльності, нові суб’єкти господарювання, а отже, і нові суб’єкти оподаткування, які займаються незалежною професійною діяльністю. Не випадково законодавець об’єднав суб’єктів підприємницької діяльності та нотаріусів під одним терміном — «самозайняті особи», оскільки механізм отримання доходу та організація діяльності подібні. Отже, і механізм, і основні принципи оподаткування, визначення оподатковуваного доходу повинні бути подібними:
– урахування витрат, пов’язаних з одержанням доходу;
– застосування спрощеної системи оподаткування.
На практиці нотаріуси часто стикаються з питанням, які ж витрати є «обов’язковими» і які можуть бути враховані при визначені об’єкта оподаткування податком з доходів фізичних осіб, оскільки єдиного переліку таких витрат, закріпленого на законодавчому рівні, немає.
Листом Мін’юсту від 02.02.2006 р. № 31-35/20 було надано рекомендації щодо можливості врахування нотаріусами документально підтверджених обов’язкових витрат, а саме:
– користування приміщенням (оренда плата, платежі за надання комунальних послуг та інші обов’язкові платежі), яке є робочим місцем приватного нотаріуса (ст. 25 Закону України «Про нотаріат»);
– користування телефонним зв’язком;
– одержання спеціальних бланків нотаріальних документів, книг обліку та реєстрів, необхідних у роботі нотаріуса: виготовлення печаток та штампів, а також їх заміну (ст. 26 Закону України «Про нотаріат»);
– укладання договору службового страхування або внесення страхової застави (ст. 28 Закону України «Про нотаріат»);
– придбання канцелярського приладдя;
– оплату інформаційно-технічних послуг щодо користування державними реєстрами, що діють у системі нотаріату; модернізацію та обслуговування комп’ютерної та копіювальної техніки, придбання комплектів картриджів; оплату праці найманих працівників за трудовими угодами;
– сплату нотаріусами внесків до Пенсійного фонду України, у тому числі на користь найманих працівників, та фондів загальнообов’язкового державного соціального страхування;
– придбання офіційних видань, рекомендованих Міністерством юстиції України, проходження навчання з підвищення професійного рівня: використання електронної бази законодавства.
Треба зазначити, що перелік дуже обмежений, оскільки існує багато інших матеріальних витрат, які несе нотаріус при здійсненні нотаріальної діяльності: це і ремонт офісу, і придбання вивісок, реклама, використання транспорту, забезпечення гідних умов праці та техніки безпеки тощо. Матеріальні витрати дуже різнобічні і потребують більшої деталізації і доопрацювання. Навіть з існуючим переліком витрат виникають питання і часом труднощі при доказуванні податковим органам їх зв’язок з організацією роботи нотаріуса. Треба зазначити, що організація належної трудової діяльності нотаріусів індивідуальна і залежить від багатьох факторів, навіть від кліматичних або територіальних особливостей і місцезнаходження, усі їх передбачити, узагальнити не можливо.
Аналогічні проблеми і питання виникали і при визначенні витрат, що пов’язані з підприємницькою діяльністю, тому і було введено фіксовану ставку витрат (норму витрат) 25 %. Нотаріуси теж повинні мати право особисто визначати, як зараховувати витрати — документально підтверджувати або застосовувати фіксований процент.
Ще одне питання — утримання податку податковими агентами при нарахуванні (виплаті) оподатковуваного доходу на користь платника податку (нотаріуса) пп. 8.1.1 ст. 8 Закону України «Про податок з доходів фізичних осіб». Дохід, який виплачується нотаріусу на момент такої виплати, не є «оподатковуваним доходом», оскільки не враховані витрати та збір до Пенсійного фонду. Отже, таке утримання при сплаті не є вірним, це ускладнює і порушує всі принципи оподаткування, оскільки наприкінці року неодмінно буде переплата податку і його перерахунок. Податкові агенти повинні утримувати податок лише з тих доходів, які кінцево оподатковуються при їх виплаті.
Нотаріус, як кожна фізична особа, отримує різні види доходів, як від незалежної професійної діяльності, так й інші, передбачені п. 4.2 ст. 4 Закону України «Про податок з доходів фізичних осіб», а також сплачує податки з цих видів доходів, тобто професійні податки та майнові, а отже, як і кожен працюючий громадянин України, повинен мати право на отримання соціальних пільг, які передбачені Конституцією та ст. 6 Закону України «Про податок з доходів фізичних осіб», тобто право зменшити свій оподатковуваний дохід від професійної діяльності на суму соціальної пільги. Позбавлення цього права є дискримінацією та обмеженням конституційних прав самозайнятих осіб.
До речі, суб’єкти підприємницької діяльності мають право застосування спрощеної системи оподаткування, яка запроваджена Указом Президента України від 03.07.1998 р. № 727/98 «Про спрощену систему оподаткування, обліку та звітності суб’єктів малого підприємництва». Вважаємо за доцільне зазначити, що законодавець у пп. 4.3.25 п. 4.3 ст. 4 Закону України «Про податок з доходів фізичних осіб» передбачає можливість перебування на спрощеній системі оподаткування самозайнятих осіб, якщо такий спосіб оподаткування обраний такою особою відповідно до закону. При цьому необхідно зауважити, що в Законі не вказано, що самозайняті особи можуть перейти на спрощену систему оподаткування лише після прийняття спеціального закону. Зазначений Указ прийнято Президентом у період, коли йому відповідно до Конституції надавалось право приймати укази з економічних питань. Таким указам Президента фактично надавалась сила закону. Указ діє, доки Верховна Рада не прийме відповідний закон. До цього часу закон з питання спрощеної системи оподаткування не прийнято, а тому Указ Президента України діє і на рівні закону регулює питання застосування спрощеної системи оподаткування.
Таким чином, вважаємо, що законодавець передбачив можливість застосування спрощеної системи оподаткування і до осіб, які не є суб’єктами підприємницької діяльності.
Пунктом п. 22.2 ст. 22 вказаного Закону України «Про податок з доходів фізичних осіб» установлено, що у випадку, якщо норми інших законів або інших законодавчих актів, які містять правила оподаткування доходів (прибутку) фізичних осіб, суперечать нормам цього Закону, пріоритет мають норми цього Закону.
Застосування Указу Президента України від 03.07.1998 р. № 727/98 без урахування положень Закону України «Про податок на доходи фізичних осіб» є обмеженням прав приватного нотаріуса перейти на спрощену систему оподаткування та безпідставним покладенням на приватного нотаріуса обов’язку сплачувати податки з порушенням порядку обрання системи оподаткування.
Підсумовуючи, необхідно зауважити, що питання переведення нотаріусів на спрощену систему оподаткування, зарахування витрат при обчисленні оподатковуваного доходу та вирішення інших розглянутих вище питань було предметом неодноразового розгляду в різних судових інстанціях. Рішення приймались як на користь приватних нотаріусів, так і їм відмовляли в задоволенні позовів. Зазначене свідчить, що вказані норми Закону «Про податок з доходів фізичних осіб» допускають множинне тлумачення.
Відповідно до пп. 4.4.1 п. 4.4 ст. 4 Закону України «Про порядок погашення зобов’язань платників податків перед бюджетами та державними цільовими фондами» в разі, коли норма закону чи виданого на його підставі іншого нормативно-правового акта або норми різних законів чи нормативно правових актів припускають неоднозначне (множинне) трактування прав і обов’язків платників податків або контролюючих органів, тобто має місце «конфлікт інтересів», рішення приймається на користь платника податку.
Пленум Верховного Суду України в Постанові «Про деякі питання застосування законодавства про відповідальність за ухилення від сплати податків, зборів, інших обов’язкових платежів» від 08.10.2004 р. № 15 у п. 6 звернув увагу судів на необхідність застосування положень пп. 4.4.1 п. 4.4. ст. 4 Закону України «Про порядок погашення зобов’язань платників податків перед бюджетами та державними цільовими фондами», у разі коли норма закону чи виданого на його підставі іншого нормативно-правового акта або норми різних законів чи нормативно правових актів припускають неоднозначне (множинне) трактування прав і обов’язків платників податків або контролюючих органів, тобто має місце «конфлікт інтересів», рішення приймається на користь платника податку.
За таких обставин очевидний конфлікт інтересів, і з огляду на все викладене вище рішення щодо цих питань повинне бути прийняте на користь платника податку.
Оскільки ніхто достовірно не може зазначити, що мав на увазі законодавець, кожен із депутатів, його мотиви та напрям волі при голосуванні за закон, та щоб у подальшому уникнути непорозумінь, треба внести зміни до Закону України «Про податок з доходів фізичних осіб», де окремим розділом передбачити всі особливості оподаткування самозайнятих осіб, дати чіткі визначення. Це чимала робота і потребує багато часу, а на сьогодні, виходячи з основних принципів побудови та призначення системи оподаткування — рівності, соціальної справедливості та єдиного підходу, які закріплені в ст. 3 Закону України «Про систему оподаткування», податковим органом необхідно визнати право самозайнятих осіб обирати систему оподаткування аналогічно суб’єктам підприємницької діяльності або шляхом зарахування документально підтверджених витрат або спрощеної системи оподаткування.
Сьогодні проблема квотування є одним з найбільш актуальних питань нотаріату України, тому вважаємо неприпустимим ігнорування цього питання. Установлення граничної кількості нотаріусів у кожному нотаріальному окрузі відповідає основним принципам «латинського» нотаріату, до якого прагне нотаріат України. При встановленні граничної чисельності нотаріусів в округах слід застосовувати формулу, складовими частинами якої будуть:
1) адміністративно-територіальний поділ країни;
2) чисельність населення, що мешкає в нотаріальному окрузі;
3) кількість учинених нотаріальних дій;
4) навантаження на кожного нотаріуса.
Це все принципи, які закладені в основу «латинського» нотаріату, і багато нотаріусів підтримують зазначене, оскільки наслідки відміни квотування нотаріусів недостатньо продумані і не прогнозовані. На наш погляд, вони спричиняють переважно негативні наслідки, а саме: необмежений доступ до зайняття нотаріальною діяльністю сприяє концентрації нотаріусів лише у великих містах, одночасно це призводить до недостатньої кількості нотаріусів у сільській місцевості, а також спонукає нотарів до певної конкуренції, демпінгу та породжує таке ганебне явище, як «відкати».
Щодо пенсійного забезпечення приватних нотаріусів, то слід зазначити, що сьогодні в умовах кризи найбільш ефективною системою пенсійного забезпечення є «солідарна система», яка гарантована державою. Аналіз призначених «солідарних» пенсій показує, що приватним нотаріусам, які сумлінно сплачували внески до Пенсійного фонду, призначаються пенсії на рівні 2500–3000 гривень, що є прийнятним на сьогодні. Що стосується соціальних гарантій, то законодавець передбачає можливість участі приватних нотаріусів як самозайнятих осіб на добровільній основі в усіх соціальних фондах за умови сплати до них відповідних внесків.
Аналіз наведених вище проблемних питань дозволяє дійти висновку, що їх вирішення перебуває у сфері комплексного законодавчого розв`язання. Рекомендується при доопрацюванні нової редакції Закону України «Про нотаріат» урахувати наведені зауваження, що надасть можливість позбутися прогалин у законодавчому полі, що регулює питання нотаріату та нотаріальної діяльності.
Список використаних джерел
1. Про систему оподаткування: Закон України від 25.06.1991 р. № 1251-XII // Відомості Верховної Ради. — 1991. — № 39. — Ст. 510.
2. Про порядок погашення зобов’язань платників податків перед бюджетами та державними цільовими фондами: Закон України від 21.12.2000 р. № 2181-III // Відомості Верховної Ради. — 2001. — № 10. — Ст. 44.
3. Про податок на доходи фізичних осіб: Закон України від 22.05.2003 р. № 889-IV // Відомості Верховної Ради. — 2003. — № 37. — Ст. 308.
4. Про нотаріат: Закон України від 02.09.1993 р. № 3425-XII // Відомості Верховної Ради. — 1993. — № 39. — Ст. 383.
5. Про спрощену систему оподаткування, обліку та звітності суб’єктів малого підприємництва: Указ Президента України від 03.07.1998 р. № 727/98 // Офіційний вісник України. — 1998. — № 27. — С. 1.
6. Про прибутковий податок з громадян: Декрет Кабінету Міністрів України від 26.12.1992 р. № 13-92 // Відомості Верховної Ради. — 1993. — № 10. — Ст. 77.
7. Про деякі питання застосування законодавства про відповідальність за ухилення від сплати податків, зборів, інших обов’язкових платежів: Постанова Пленуму Верховного Суду України від 08.10.2004 р. № 15.
8. Щодо єдиного переліку витрат, пов’язаних з організацією роботи приватних нотаріусів: Лист Міністерства юстиції України від 02.02.2006 р. № 31-35/20 // Вісник податкової служби. — 2006. — № 9.

ЩОДО ОРЕНДИ ТА ВСТАНОВЛЕННЯ ЗЕМЕЛЬНОГО СЕРВІТУТУ НА ПІД’ЇЗНІ ШЛЯХИ
Приводом для написання статті стала реальна ситуація з практичної діяльності, коли органи місцевого самоврядування та місцеві органи виконавчої влади вимагають від землекористувачів, зокрема забудовників та автозаправних станцій, орендувати земельну ділянку, яка прилягає до їхньої земельної ділянки, для влаштування під’їзних шляхів та проходу і проїзду транспорту. Наскільки відомо автору, в більшості випадків землекористувачі погоджуються із зазначеними вимогами та укладають відповідні договори оренди земельної ділянки та сплачують по них кошти, але автор запевнив клієнта в тому, що вимоги зазначених органів не відповідають чинному законодавству та в судовому порядку довів правильність своєї правової позиції.
Зазначені органи не завжди вимагають укласти саме договір оренди, а зазначають, що право користування земельною ділянкою має бути оформлене у встановленому законом порядку.
У третьому розділі Земельного кодексу України установлені права на землю, а саме право власності, право користування (постійне користування і оренда), право земельного сервітуту, право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) або для забудови (суперфіцій).
Право володіння виникає на підставі договору з власником або особою, якій майно було передано власником, а також на інших підставах, встановлених законом. Володіння буває добросовісне та недобросовісне. Недобросовісний володілець зобов’язаний негайно повернути майно особі, яка має на нього право власності або інше право відповідно до договору чи закону, або яка є добросовісним володільцем.
Відповідно до ст. 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі — це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Право користування чужим майном (сервітут) може бути встановлено щодо земельної ділянки, інших природних ресурсів (земельний сервітут) або іншого нерухомого майна для задоволення потреб інших осіб, які не можуть бути задоволені іншим способом. Сервітут може бути встановлено договором, законом, заповітом або рішенням суду.
Право користування чужою земельною ділянкою (емфітевзис) встановлюється договором між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб. Воно може відчужуватись і передаватись у порядку спадкування.
Власник земельної ділянки також має право надати її в користування іншій особі для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель (суперфіцій).
Користування під’їзними шляхами має встановлюватись не договором оренди, а земельним сервітутом.
Відповідно до статей 98, 99 Земельного кодексу України право земельного сервітуту — це право власника або землекористувача земельної ділянки на обмежене платне або безоплатне користування чужою земельною ділянкою (ділянками). Власники або землекористувачі земельних ділянок можуть вимагати встановлення такого земельного сервітуту як право проїзду на транспортному засобі по наявному шляху, а також інші земельні сервітути.
Слід відзначити, що наведений перелік не
є вичерпним.

ДОГОВІР
купівлі­продажу квартири
Місто Луганськ, чотирнадцятого січня дві тисячі тринадцятого року.
Ми, що нижче підписалися: Н.., 19.. року народження, місце проживання зареєстровано за адресою: місто Луганськ, вулиця .., будинок .., квартира .., реєстраційний номер облікової картки платника податків за даними Державного реєстру фізичних осіб — платників податків — … (далі — «Продавець»), з однієї сторони, та Ч.., 19.. року народження, місце проживання зареєстровано за адресою: місто Луганськ, вулиця .., будинок .., квартира .., реєстраційний номер облікової картки платника податків за даними Державного реєстру фізичних осіб — платників податків — … (далі — «Покупець»), з іншої сторони, попередньо ознайомлені нотаріусом із загальними вимогами, додержання яких є необхідним для чинності правочину, повністю усвідомлюючи значення своїх дій та згідно зі своїм вільним волевиявленням, яке відповідає нашій внутрішній волі, уклали цей Договір про таке:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРУ
1.1. За цим Договором Продавець — Н… передає належну йому на праві власності квартиру у власність Покупцеві, а Покупець Ч… приймає квартиру і сплачує за це обговорену даним Договором грошову суму.
1.2. Предметом цього Договору є квартира, що розташована за адресою: місто Луганськ, вулиця .., будинок …(…), квартира …(…), та складається із: однієї кімнати, житловою площею 27,7 кв. м, загальною площею 55,3 кв. м, знаходиться на 3­му поверсі…
1.3. Варіант 1: Зазначена квартира належить Продавцеві на праві власності на підставі договору купівлі­продажу квартири, посвідченого … 27 (двадцять сьомого) травня 2009 (дві тисячі дев’ятого) року за реєстром № … та зареєстрованого в Державному реєстрі правочинів за номером: …; право власності на цю квартиру на підставі вищезгаданого документа зареєстроване за ним в Міському комунальному підприємстві бюро технічної інвентаризації … 24 (двадцять четвертого) червня 2009 (дві тисячі дев’ятого) року, номер запису: …, в книзі: .., реєстраційний номер майна в Реєстрі прав власності на нерухоме майно: …
Проведено державну реєстрацію права власності на цю квартиру за Продавцем в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, що підтверджується Витягом з Державного реєстру прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності за індексним номером: … від 14 січня 2013 року, реєстраційний номер об’єкта нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно: …
Варіант 2:
Зазначена квартира належить Продавцеві на праві власності на підставі договору купівлі­продажу квартири, посвідченого … 27 (двадцять сьомого) травня 2009 (дві тисячі дев’ятого) року за реєстром № … та зареєстрованого в Державному реєстрі правочинів за номером: …; право власності на цю квартиру на підставі вищезгаданого документа зареєстроване за ним в Міському комунальному підприємстві бюро технічної інвентаризації … 24 (двадцять четвертого) червня 2009 (дві тисячі дев’ятого) року, номер запису: …, в книзі: …, реєстраційний номер майна в Реєстрі прав власності на нерухоме майно: …
Державна реєстрація права власності за Продавцем в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно підтверджується Витягом з Державного реєстру прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №_____ від 14 січня 2013 року, реєстраційний номер об’єкта нерухомого майна: …

ОЛЬГА ГРИБАНОВА,
приватний нотаріус Запорізького міського нотаріального округу
ЩОДО ПРИДБАННЯ НЕРУХОМОГО МАЙНА БАНКРУТА НА АУКЦІОНІ: ПИТАННЯ ПРО СПІВВІДНОШЕННЯ СПЕЦІАЛЬНИХ НОРМАТИВНО-ПРАВОВИХ АКТІВ ТА ЗАКОНУ УКРАЇНИ «ПРО НОТАРІАТ»
Набуття права власності на нерухоме майно банкрута, придбане на аукціоні, регулюється кількома нормативно-правовими актами, які по-різному визначають процес визнання державою такого права.
На сьогодні зазначене питання є актуальним, оскільки право власності є непорушним та охороняється державою відповідно до Конституції України та Цивільного кодексу України, а суперечності, що викликані двома спеціальними нормативно-правовими актами, які регулюють ці правовідносини, породили низку проблем щодо моменту набуття особою такого права.
Відповідно до пункту 4 глави 12 розділу II Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України (далі — Порядок) при придбанні нерухомого майна банкрута на аукціоні нотаріус видає покупцю за місцезнаходженням такого майна свідоцтво в порядку, встановленому ст. 75 Закону України «Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом» від 14.05.1992 № 2343-ХІІ (далі—Закон).
Як випливає зі змісту ст. 75 Закону свідоцтво про придбання нерухомого майна на аукціоні видається покупцеві на підставі акта про передання права власності на куплене нерухоме майно та протоколу про проведення аукціону.
Виходячи з диспозиції наведеної норми права, свідоцтво про придбання нерухомого майна видається за умови наявності двох документів: передавального акта та протоколу про проведення аукціону.
В передавальному акті зазначається:
• ім’я (назва) та місце проживання (місцезнаходження) продавця та покупця, а також організатора аукціону;
• відомості про продане нерухоме майно;
• адреса веб-сторінки, на якій розміщено відомості про проведення аукціону.
Статтею 49 Закону визначені суб’єкти аукціону — це замовник, організатор та учасники. Замовником є ліквідатор, призначений господарським судом у порядку, встановленому цим Законом. Організатором аукціону є визначена замовником фізична або юридична особа, що має ліцензію на проведення торгів і з якою замовник аукціону уклав договір на проведення аукціону. Ліквідатор може бути організатором аукціону, використовуючи право, надане йому ст. 44 Закону, а також самостійно проводити торги на аукціоні. Учасниками аукціону можуть бути громадяни України, іноземці та особи без громадянства, юридичні особи України та іноземні юридичні особи, які подали необхідні документи та пройшли процедуру реєстрації виконавцем аукціону відповідно до цього Закону.
Виходячи із наведеного, сторонами в передавальному акті будуть замовник аукціону (тобто Ліквідатор) та переможець аукціону (тобто Покупець).
Другим документом, необхідним для видачі свідоцтва про придбання нерухомого майна на аукціоні, є протокол про проведення аукціону.
Як передбачено ст. 69 Закону, протокол складається організатором аукціону негайно після оголошення переможця або закінчення аукціону без виявлення переможців.

Ви можете отримати повну версію статті безкоштовно..

Ви можете отримати повну версію статті безкоштовно….