Ви можете отримати повну версію статті безкоштовно…

АЛЬОНА ТАБАЛА,
директор департаменту Державної комісії з цінних паперів та фондового ринку, місто Київ
ПИТАННЯ ДОСТОВІРНОСТІ ОБІГУ ЗАСТАВНОЇ
Згідно зі ст. 4 Закону України «Про іпотеку» посилання на видачу заставної та її реквізит є обов’язковим при складанні іпотекодержателем повідомлення. Інструкцією про порядок заповнення повідомлень та ведення Державного реєстру іпотек (далі — Реєстр) визначено, що повідомлення є документом, на підставі якого вносяться записи, зміни або додаткові відомості до Реєстру.
Безпосередньо істотними умовами іпотечного договору передбачається обов’язковість посилання на видачу заставної або її відсутність. При цьому забороняється вносити зміни або доповнення до іпотечного договору, договору, яким обумовлене основне зобов’язання. Тобто у разі виникнення питань необхідності внесення змін до вищезазначених документів має бути проведена процедура анулювання раніше виданої заставної з одночасною видачею нової заставної. Згідно зі ст. 20 Закону України «Про іпотеку» процедура анулювання та видачі нової заставної здійснюється за згодою між іпотекодавцем та власником заставної.
Одним з обов’язкових реквізитів заставної є відмітка про реєстраційний номер, дату та місце державної реєстрації обтяження нерухомого майна іпотекою.
Відповідно до абз. 5 п. 2 Тимчасового порядку державної реєстрації іпотек, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 31.03.2004 р. № 410 (далі — Тимчасовий порядок), реєстраторами Реєстру є державні нотаріальні контори, приватні нотаріуси, які згідно з договорами, укладеними з адміністратором Реєстру, здійснюють державну реєстрацію іпотек, відомостей про обтяження чи зміну умов обтяження нерухомого майна іпотекою, відступлення прав за іпотечним договором, а також, передачу, анулювання, видачу дубліката заставної та видачу нової заставної на підставі повідомлення іпотекодержателя або уповноваженої ним особи чи рішення суду, приймають запити, видають завірені витяги з Реєстру тощо.
У процесі здійснення повноважень з контролю за обігом цінних паперів Національна комісія з цінних паперів та фондового ринку (далі — Комісія) використовує інформацію щодо позабіржових операцій купівлі-продажу заставних торговцями цінними паперами та регулярної інформації, яка розкривається емітентами. Так, обсяг виконаних договорів купівлі-продажу заставних протягом трьох кварталів минулого року склав більше ніж 440 млн грн.
Вибірковий моніторинг емітентів виявив у деяких випадках відсутність інформації стосовно заставних. При цьому обіг заставних

МІНІСТЕРСТВО ЮСТИЦІЇ УКРАЇНИ
Головне управління юстиції у Київській області Бориспільський районний нотаріальний округ
Приватний нотаріус Кузьміченко Анатолій Петрович
вул. Червоноармійська, 6, м. Бориспіль, Київської області, 08300, Україна
тел/факс (04595) 6-05-15; тел. (04595) 6-05-20, e-mail: kuzmichenko@bigmir.net

22.02.2013 № 4/01-02 на № _____________
[Про отримання доступу Голові Держземагенства України
до Державного земельного кадастру] Тимченку С.М.
______________________________________
вул. Народного Ополчення, 3, м. Київ, 03151
Шановний Сергій Михайлович!
Я, Кузьміченко Анатолій Петрович, приватний нотаріус Бориспільського районного нота­ріального округу Київської області, є суб’єктом, який має намір отримати доступ до Державного земельного кадастру в режимі читання.
У відповідності до вимог абзацу 9 частини 1 статті 38 Закону України «Про Державний земельний кадастр» від 07.07.2011 року № 3614-VI та абзацу 4 пункту 187, пунктів 189–194 Порядку ведення Державного земельного кадастру, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 17.10.2012 року № 1051, прошу укласти зі мною договір про надання доступу до Державного земельного кадастру в режимі читання з метою отримання витягів із зазначеного кадастру при здійсненні мною нотаріальних дій щодо земельних ділянок (крім посвідчення заповітів) за формою додатка 47 зазначеного Порядку.
В договорі прошу зазначити обсяг відомостей Державного земельного кадастру, до яких надається доступ у режимі читання та обсяг адміністративних послуг Держземагенства з користування відомостями Державного земельного кадастру у зв’язку з наданням доступу до нього в режимі читання.
Додатки до даного звернення:
Фотокопія свідоцтва про право на заняття нотаріальною діяльністю від 08.08.1995 року № 1808 на 1 арк. у 1 прим.;
Фотокопія реєстраційного посвідчення від 26.04.1999 року № 12/1 на 1 арк. у 1 прим.;
Фотокопія довідки форма 4-ОПП від 11.04.2001 року № 251 на 1 арк. у 1 прим.;
Фотокопія сертифікату ЕЦП акредитованого центру сертифікації ключів «Masterkey»
від 21.05.2011 року на 1 арк. у 1 прим.;
Фотокопія паспорта на 2 арк. у 1 прим.;
Фотокопія довідки про присвоєння ідентифікаційного номеру на 1 арк. у 1 прим.;
Інформаційні матеріали.
З повагою,
приватний нотаріус Кузьміченко А.П.

ДЕРЖАВНЕ АГЕНТСТВО ЗЕМЕЛЬНИХ РЕСУРСІВ УКРАЇНИ
Держземагентство України
вул. Народного Ополчення, 3, м. Київ, 03680, МСП
тел. 249-96-91, 249-96-75, факс 249-96-70, dazr@dazru.gov.ua

29.03.2013 № 5251/13/12-13 На _________________ від _______________
Приватний нотаріус Бориспільського районного нотаріального округу
Головного управління юстиції
у Київській області
Кузьміченко А.П.
вул. Червоноармійська, 6,
м. Бориспіль, Київська область, 08300
Про надання роз’яснення
Державним агентством земельних ресурсів України опрацьовано ваш лист від 22.02.2013 № 4/01-02 щодо надання доступу нотаріусу до програмного забезпечення Державного земельного кадастру та повідомляється наступне.
Відповідно до пункту 187 Порядку ведення Державного земельного кадастру, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 17.10.2012 № 1051 (далі — Порядок), для нотаріусів передбачено можливість користування відомостями з Державного земельного кадастру шляхом надання доступу до нього в режимі читання під час здійснення нотаріальних дій щодо земельної ділянки (крім посвідчення заповіту) для отримання витягу з Державного земельного кадастру про таку земельну ділянку.
Пунктом 188 Порядку встановлено, що надання доступу до Державного земельного кадастру в режимі читання суб’єктам, зазначеним у пункті 187 Порядку, здійснюється Держземагентством України за допомогою програмного забезпечення Державного земельного кадастру з використанням телекомунікаційних каналів зв’язку та електронного цифрового підпису.
Згідно статті 8 Закону України «Про захист інформації в інформаційно-телекомунікаційних сис­темах», інформація, яка є власністю держави, або інформація з обмеженим доступом, вимога щодо захисту якої встановлена законом, повинна оброблятися в системі із застосуванням комплексної системи захисту інформації з підтвердженою відповідністю, за результатами державної експертизи.
Таким чином, надання доступу нотаріусам до Державного земельного кадастру можливе за умов створення на їх робочих місцях комплексної системи захисту інформації Державного земельного кадастру.
Перший заступник Голови А.М. Кадомський

При будівництві багатоповерхового житлового будинку, який будується із залученням коштів фізичних та юридичних осіб, складається ціла система договорів, які мають за мету побудувати житловий будинок, ввести його в експлуатацію та надати цим особам квартири. Все це має відбуватися за умов належного виконання зобов’язань усіма учасниками відносин. Особливої уваги нині заслуговує безпека вкладень громадян, які вкладають свої кошти для побудування житла. Мають бути гарантовані й повернення коштів банків, що кредитують цих громадян у разі відсутності у них повного обсягу коштів для сплати вартості квартири, що будується.
Для забезпечення належного виконання зо¬бов’язань учасниками правовідносин при будівництві житла останнім часом запропоновано складні механізми, до яких включені фонди фінансування будівництва (ФФБ) або фонди операцій із нерухомістю (ФОН). Діяльність ФФБ покликана здійснювати функції по управлінню всім будівництвом для досягнення вказаної мети – побудування будинку та передання громадянам у власність квартир. Між тим дещо інакше це позначено у ст. 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» (далі – Закон), в якій вказується, що управитель – це фінансова установа, яка здійснює управління майном, отриманим у довірчу власність за договором управління майном.
Утім, у будь-якому разі, сучасне законодавче регулювання будівництва багатоповерхових житлових будинків спрямоване на відсторонення замовника від безпосередньої участі в акумулюванні коштів населення та їхнього використання на будівництво. Фігура управителя (фінансової установи, управителя ФФБ) покликана нині ці функції зосередити у себе.
У свою чергу для належного виконання своїх завдань управитель ФФБ наділений відповідними правами:
а) він отримує кошти від осіб, які бажають стати власниками квартир, укладаючи з ними договори (у ст. 2 Закону цей договір має назву «договір управління майном», а йменується він «договором участі у ФФБ» або «договором на придбання сертифікатів ФОН». Особи, що укладають договори з управителем, іменуються установниками управління – довіритель для ФФБ, а при емісії сертифікатів ФОН – це власник сертифікатів ФОН);
б) він набуває права довірчої власності на об’єкт управління майном, яким є не тільки передані управителем кошти, а і майно, набуте управителем у результаті управління, яке включається до складу отриманого в управління майна (ст. 6 Закону);
в) він укладає із забудовником договір, за яким замовляє забудовнику збудувати об’єкт будівництва, ввести його в експлуатацію та передати об’єкти інвестування установникам ФФБ або ФОН;
г) він набуває від забудовника майнові права на побудований об’єкт (хоча в ст. 9 Закону і прямо не зазначається на інше, очевидно, враховуючи положення ст. 6 Закону, він стає довірчим власником цього об’єкта, тобто майновими правами управителя буде право довірчої власності на будинок);
д) управитель ФОН може проводити операції з нерухомістю та здійснювати інші дії з управління ФОН на власний розсуд з метою отримання максимального прибутку в інтересах власників сертифікатів ФОН.
Крім цих основоположних прав, управитель набуває й похідні від них із метою забезпечення належного виконання своїх зобов’язань перед довірителями (установниками управління) та виконання зобов’язань забудовником. Для цього ним укладаються із забудовником: і договір іпотеки, і договір про відступлення права вимоги забудовником, і договір доручення, і на його ім’я забудовником видається безвідклична довіреність на право делегування третім особам функцій забудовника у разі порушення останнім умов договору з управителем (ст. 10 Закону).
Підсумовуючи всі договірні зв’язки, що виникають при будівництві багатоповерхового житлового будинку, можна встановити таку їхню систему.
1 Між забудовником та управителем, який замовляє забудовнику збудувати об’єкт будівництва, ввести його в експлуатацію та передати об’єкти інвестування фізичним чи юридичним особам – установникам фонду фінансування будівництва (ФФБ).
2 Між управителем та установниками ФФБ про участь у ФФБ.
3 Між установниками ФФБ та управителем про іпотеку прав на створюване майно, що стане власністю цих осіб після завершення будівництва.
4 Між фізичною чи юридичною особою і банком про кредит.
5 Між забудовником та підрядником.
6 Між забудовником і страховиком договорів обов’язкового страхування:
6.1 будівельно-монтажних робіт на весь час спорудження об’єкта будівництва та на гарантійний термін від ризиків його пошкодження або знищення внаслідок техногенних аварій та природних явищ – на користь управителя як довірчого власника;
6.2 відповідальності перед третіми особами – установниками фонду при проведенні будівельно-монтажних робіт від ризиків порушення термінів будівництва та завдання моральної і матеріальної шкоди третім особам унаслідок неякісного виконання будівельно-монтажних робіт – на користь установників фонду.
7 Між забудовником і управителем про уступку прав вимоги.
8 Між забудовником і управителем про іпотеку.
9 Між забудовником і управителем договір доручення.
10 Договір із банком про відкриття поточного рахунку забудовника та поточних рахунків його підрядників, субпідрядників та інших суб’єктів підприємницької діяльності, які беруть участь у спорудженні об’єкта будівництва.
З усієї цієї низки договорів можна виділити такі їхні групи:
1 Основний договір, забезпечуваний іпотекою. Таких договорів у нашій схемі два:
а) це договір між забудовником та управителем, наслідком належного виконання якого є побудування житлового будинку (ст. 9 Закону);
б) кредитний договір, якщо установниками ФФБ він укладається з банком.
2 Договір іпотеки, що забезпечує виконання основного договору. Оскільки основних договорів два, то і договорів іпотеки буде також два. І хоча обидва предмети цих договорів становитимуть майнові права, зрозуміло, що їхні сторони та їхні предмети будуть різними:
а) договір іпотеки між забудовником та управителем, що укладатиметься з приводу майнових прав на житловий будинок (ч. 7 ст. 5 Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати»);
б) договір іпотеки між установником ФФБ та банком, предметом якого будуть майнові права на майбутню квартиру.
3 Договір, на підставі якого в іпотекодавця виникають майнові права, які він передає в іпотеку. Цим договором може бути той договір, в якому іпотекодавець виступає кредитором і має право вимоги:
а) це договір між забудовником і підрядником, за яким кредитором буде виступати забудовник;
б) договір між громадянином та управителем, якому він сплачує кошти для подальшого отримання квартири – у разі іпотеки прав на майбутню квартиру, поскільки в цьому разі громадянин буде виступати кредитором (ст. 14 Закону);
в) майнове право може підтверджувати також сертифікати ФОН (розділ III Закону).
4 Договір про відступлення права вимоги (цесії) між забудовником та управителем.
5 Договір доручення, згідно з яким управителю у разі порушення забудовником умов угоди доручається виконувати функції забудовника, у тому числі шляхом передоручення цих функцій іншим особам (ч. 3 ст. 10 Закону).
Отже, укладається договорів чимало, але постає питання про те, наскільки ефективною видається така схема і наскільки вона взмозі забезпечити належне виконання зобов’язань, гарантувати запобіжність порушення прав та наскільки вона є прогресивною, в тому числі задля гармонізації ризику з витратами. Важливим є також питання «правової чистоти» цієї схеми.
На перший погляд складається враження, що за такою схемою законодавець прагнув убезпечити довірителів, уникнути ризиків зловживання їхньою довірою та неповернення їм коштів. Задля цього й виникла фігура управителя, який стає і довірчим власником, і вимогливим контрагентом, який в інтересах своїх довірителів здійснює жорсткий контроль за забудовником і при негативній оцінці дій останнього набуває майнових прав на об’єкт будівництва та ще й низку правомочностей, що підкріплюють його можливості у разі, якщо той чи інший механізм не здатні забезпечити його вимоги.
Прослідкуємо ті засоби, які покликані забезпечити належне виконання сторонами зазначених правовідносин своїх обов’язків.
1 Договір іпотеки. Цей договір класично відноситься до способів забезпечення виконання зобов’язань. Управитель буде іпотекодержателем, а забудовник – іпотекодавцем. Предметом іпотеки будуть майнові права на житловий будинок, що будується. Що це за майнові права і відкіля вони виникли у забудовника? Це права, яких набуває забудовник унаслідок виконання договору капітального будівництва, за яким він виступає замовником, тобто кредитором – особою, яка має право вимоги, тобто вимагає від підрядника побудування будинку, і при виконанні підрядником цієї вимоги стає управомоченою особою стосовно цього будинку. Оскільки предметом іпотеки виступають майнові права, то у разі невиконання стороною зобов’язання й звернення стягнення на предмет договору, вони мають бути відступлені управителеві. Тому одночасно з договором іпотеки укладається договір відступлення прав.
2 Договір відступлення прав являє собою умовний правочин, тобто правочин, що укладається з відкладальною умовою (ст. 10 Закону). Такою умовою буде виявлення управителем ризику порушення забудовником договору. За такою схемою виходить, що

Ви можете отримати повну версію статті безкоштовно….

Нерухомість являє собою об’єкт права власності з високою вартістю, цільовим призначенням та особливою соціальною значимістю. У зв’язку з цим щодо об’єктів нерухомості законодавством встановлено чіткий порядок та у певних випадках обмеження їх участі в цивільному обороті, який, проте, не стоїть на місці. І за останні роки нотаріальна та судова практика підтвердила право на застосування правового режиму нерухомості щодо низки об’єктів, які мали властивості нерухомого майна, але раніше такими не визнавалися. Зокрема, це стосується такої категорії, як об’єкт незавершеного будівництва та споруди.

Так, з розвитком норм законодавчого регулювання нерухомого майна, традиційний підхід до розуміння нерухомості та критеріїв її диференціації поступово, але змінюється. Тому від того, наскільки юридично грамотно та чітко законодавець сформулює критерії віднесення майна до нерухомого, залежить благоустрій громадян та попередження безсистемного віднесення різних видів майна до нерухомості, щоб не допустити умовності самого поняття нерухомого майна. Адже, виступаючи з’єднанням об’єктів різних класів, категорія нерухомості так і не стала збірною спільністю (системою). Для неї не властиві загальносистемні ознаки, стійке поєднання певних параметрів, які можна адресувати всім її різновидам. Як наслідок, всезагальний принцип визначення нерухомого
майна як об’єктів, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення, не відображає суті сучасного розуміння нерухомості.

Діючий Цивільний кодекс України (далі — ЦК) [1] остаточно закріпив диференціацію правового режиму рухомого і нерухомого майна в українському законодавстві. Так, відповідно до ч. 1 ст. 181 ЦК до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об’єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Таким чином, законодавець закріпив визначення нерухомого майна, використавши два підходи: по-перше, виділив критерії (ознаки) віднесення об’єктів до нерухомих (міцний зв’язок об’єктів із земельною ділянкою — «невід’ємно пов’язані з нею», неможливість переміщення об’єктів без їх знецінення та неможливість переміщення об’єктів без зміни їх призначення і, по-друге, вказав на конкретні об’єкти, які за своїм статусом є нерухомими речами (земельна ділянка, а також об’єкти, розташовані на ній — споруди, будинки тощо). Якщо другий спосіб визначення нерухомості труднощів у застосуванні на практиці не викликає, то визначення нерухомості через використання абстрактних ознак — міцний зв’язок із землею, неможливість переміщення об’єктів без їх знецінення та зміни призначення — викликає труднощі, оскільки в законодавстві відсутнє легальне визначення зазначених понять. Тому навряд чи можна стверджувати, що критерії, які ЦК поклав в опис нерухомості, повною мірою дозволяють сформулювати уявлення про нерухомість як про об’єкт цивільних прав.

Тут доречно згадати висловлення М.Д. Єгорова, що «критерій найбільшої важливості, значущості суспільних відносин страждає відомою невизначеністю, у зв’язку з чим його не можна визнати науково бездоганним» [2, с. 38].

Крім того, ознак у відносно визначених поняттях недостатньо для того, щоб можна було зробити однозначний висновок відносно їх змісту. Це призводить до того, що недостатні ознаки таких понять виявляються вже виходячи з конкретних ситуацій. Тому особливе місце в їх тлумаченні відводиться правозастосуванню, адже в кінцевому варіанті саме на практиці формулюється зміст оціночного поняття.

Так, в якості основного критерію віднесення майна до нерухомого виступає нерухомість самого об’єкта за своєю природою. Недаремно головна роль серед інших об’єктів нерухомості відведена земельній ділянці, яка, безумовно, є об’єктом цивільного права та виступає майже єдиним тілесним об’єктом нерухомості [3, с. 48], що домінує над іншими. Адже земельна ділянка через свої природні властивості є нерухомим об’єктом природи, який сформувався в ході природного розвитку.

23 березня 2017 року Верховна Рада України прийняла Закон «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо підвищення рівня корпоративного управління в акціонерних товариствах» (далі — Закон), який набув чинності 4 червня 2017 року.

Закон запроваджує такі механізми, як squeeze-out та sell-out.

Процедура sell-out передбачає право для кожного акціонера акціонерного товариства — власника простих акцій товариства, щодо яких не встановлено обмеження (обтяження), вимагати здійснення обов’язкового придбання належних йому акцій, щодо яких не встановлено обмеження (обтяження), особою, яка є власником домінуючого контрольного пакета акцій, за справедливою ціною.

У свою чергу, процедура squeeze-out передбачає обов’язковий продаж прос­тих акцій акціонерами на вимогу особи, яка є власником домінуючого контрольного пакета акцій.

На перший погляд, Закон не мав би викликати у нотаріусів нагальну цікавість. Якщо ж розібратися у самій суті змін з метою підвищення рівня корпоративного управління в акціонерних товариствах, то стає зрозуміло, що законо­давець завжди пам’ятає про нас.

Тож пропоную розібратися у дещо нових повноваженнях, які від 4 червня 2017 року покладаються на нотаріусів України, і визначити питання, що потребують додаткового законодавчого врегулювання.

З питань участі нотаріусів у вищевказаних нововведеннях нас цікавитиме саме squeeze-out.

Не будемо зупинятися на детальному аналізі змін, їх наслідків для акціонерів чи відповідальності за невиконання положень Закону з питань корпоративного управління в акціонерних товариствах.

Пропоную акцентувати увагу на основному, а саме реалізації прав та участі нотаріуса у такій процедурі.

Коротко про головне

1. У випадку появи у акціонерному товаристві особи, яка є власником домінуючого контрольного пакета акцій, така особа має право надіслати до товариства публічну безвідкличну вимогу про придбання акцій в усіх власників акцій товариства (далі — публічна безвідклична вимога).

2. У разі подання до товариства публічної безвідкличної вимоги всі акціонери акціонерного товариства, крім осіб, що діють спільно із такою особою, та її афілійованих осіб, та саме товариство зобов’язані продати належні їм акції цього товариства заявнику вимоги.

3. Разом з поданням публічної безвідкличної вимоги власник домінуючого контрольного пакета акцій повинен надати договір з банківською установою про відкриття рахунку умовного зберігання (ескроу), на якому мають бути акумульовані грошові кошти для розрахунку за акції, що будуть викупатися.

4. Ціна обов’язкового продажу визначається як найбільша серед трьох варіантів — найвища ціна, за якою купувалися акції за останні 12 місяців або найвища ціна, за якою акції набувалися опосередковано, тобто через акції іншої юридичної особи, яка ними володіла, або ринкова вартість акцій товариства, визначена суб’єктом оціночної діяльності (детально див. ч. 5 ст. 65² Закону України «Про акціонерні товариства»).

5. У разі якщо на акції товариства, які придбаваються, накладено обмеження (обтяження), депозитарна установа (депозитарні установи, Центральний депозитарій цінних паперів, якщо акції, що придбаваються, зберігаються Центральним депозитарієм цінних паперів як уповноваженим на зберігання) має протягом трьох робочих днів з дня отримання від Центрального депозитарію цінних паперів розпорядження про складання переліку акціонерів товариства, передбаченого частиною десятою статті 65² Закону України «Про акціонерні товариства», надати товариству завірені нею копії документів, на підставі яких встановлено обмеження (обтяження), яке накладено на акції, що придбаваються.

Зазначена інформація протягом двох робочих днів передається товариством заявнику вимоги для подальшого її надання заявником вимоги нотаріусу.

Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо підвищення рівня корпоративного управління в акціонерних товариствах», яким вносяться зміни до ряду законодавчих актів, у тому числі до Закону України «Про акціонерні товариства», Закону України «Про нотаріат» тощо визначає, що наявність ОБМЕЖЕНЬ (ОБТЯЖЕНЬ) в обігу акцій акціонерного товариства, у тому числі АРЕШТІВ ТА ІНШИХ ПУБЛІЧНИХ ОБТЯЖЕНЬ або інших обмежень розпорядження ними чи обмеження проведення операцій з ними або застосування спеціальних економічних та інших обмежувальних заходів (санкцій), не може бути перешкодою для здійснення обов’язкового продажу таких акцій заявнику вимоги.

Відповідно до ч. 16 ст. 65² Закону України «Про акціонерні товариства» публічна безвідклична вимога про придбання акцій заявником вимоги МАЄ ВИЩИЙ ПРІОРИТЕТ над усіма обмеженнями (обтяженнями). Наявність обмеження (обтяження) простих акцій товариства, що належать іншим акціо­нерам, не впливає на право заявника вимоги придбати такі акції товариства. У разі придбання заявником вимоги акцій, щодо яких встановлено обтяження, акції як предмет обтяження замінюються на грошові кошти, зараховані на рахунок умовного зберігання (ескроу), відкритий відповідно до час­тини дев’ятої цієї статті, БЕЗ ЗГОДИ ЗАСТАВОДЕРЖАТЕЛЯ.

Нотаріус здійснює заміну предмета обтяження та накладає заборону на відчуження грошових сум, які будуть зараховані заявником вимоги на рахунок умовного зберігання (ескроу), відповідно до встановленого обмеження (обтяження) акцій товариства.

Одночасно з реєстрацією заміни предмета обтяження нотаріус накладає заборону на відчуження грошових сум, зарахованих заявником вимоги на рахунок умовного зберігання (ескроу) відповідно до обтяження акцій товариства.

Накладена заборона на відчуження грошових сум, зарахованих на рахунок умовного зберігання (ескроу), знімається відповідно до умов документів, згідно з якими було встановлено обмеження (обтяження) на акції, що придбаваються.

Інакше кажучи, власник домінуючого контрольного пакета акцій має право викупити акції всіх інших акціонерів товариства, не зважаючи на наявність обмежень (обтяжень) в обігу акцій акціо­нерного товариства, у тому числі арештів та інших публічних обтяжень або інших обмежень розпорядження ними чи обмеження проведення операцій з ними, або застосування спеціальних економічних та інших обмежувальних заходів (санкцій), а нотаріус зобов’язаний замінити предмет обтяження і накласти заборону на відчуження грошових сум, без згоди заставодержателя.

Розглянемо умови реалізації таких повноважень нотаріусів.

Частину 1 ст. 34 Закону України «Про нотаріат» доповнили пунктом 9¹ такого змісту:

«9¹) накладають заборону щодо відчуження грошових сум, що будуть зараховані заявником вимоги, визначеним відповідно до частини четвертої статті 65² Закону України «Про акціонерні товариства», на рахунок умовного зберігання (ескроу), відкритий відповідно до зазначеного закону».

Інших змін, які пов’язані зі сферою корпоративного управління в акціонерних товариствах, наше профільне законодавство не зазнало.

Таким чином, законодавець розширив перелік нотаріальних дій, які вчиняються нотаріусами, і визначив цю додаткову дію як накладення заборони.

Звертаю увагу, що у буквальному розумінні про зміну предмета обтяження мова не йде.

Варто зауважити, що, змінюючи предмет обтяження, нотаріус діє як реєстратор Державного реєстру обтяжень рухомого майна відповідно до наказу Міністерства юстиції України від 07.07.2006 № 57/5 «Про визначення реєстраторів Державного реєстру обтяжень рухомого майна» і Закону України «Про нотаріат», в якому встановлено, що нотаріуси зобов’язані виконувати інші обов’язки, передбачені законом.

Але відповідно до зазначеного наказу реєстраторами Державного реєстру обтяжень рухомого майна є не лише нотаріуси (державні, приватні), а ще й державні та приватні виконавці, податкові керуючі, а також адміністратор Державного реєстру обтяжень рухомого майна та його філії у випадках, передбачених законодавством.

Згідно зі ст. 13 Закону України «Про забезпечення вимог кредиторів та реєстрацію обтяжень», зі змінами і доповненнями, зміни у відомостях про зареєстроване обтяження підлягають реєстрації, якщо вони стосуються заміни предмета обтяження або будь-яких змін у складі предмета обтяження. Обтяжувач зобов’язаний зареєструвати зміни у відомостях про зареєстроване обтяження протягом п’яти днів із моменту набрання чинності правочином, на підставі якого відбулися зазначені зміни.

Реєстрація змін відомостей про обтяження у зв’язку з обов’язковим продажем акцій акціонерами на вимогу особи (осіб, що діють спільно), яка є власником домінуючого контрольного пакета акцій, здійснюється з урахуванням особливостей, передбачених статтею 65² Закону України «Про акціонерні товариства».

Як ми пам’ятаємо, особливістю такої реєстрації змін є заміна предмета обтяження нотаріусом без згоди заставодержателя, з одночасним накладенням заборони щодо відчуження грошових сум на рахунку умовного зберігання (ескроу).

Під час посвідчення заповіту від заповідача не вимагається подання доказів, які підтверджують його право на майно, що заповідається. Крім того, нотаріус або інша службова (посадова) особа, яка посвідчує заповіт, не вимагає від заповідача документів, що підтверджують особу спадкоємця або відказоодержувача. Це, у свою чергу, зумовлює випадки, коли заповідач у своєму заповіті помиляється в написанні прізвища, імені, по батькові спадкоємця. Така помилка виявляється після відкриття спадщини у процесі оформлення спадкоємцями права на спадщину, а відтак виправити її можна лише в судовому порядку. Наприклад, заповіт було складено на користь спадкоємця на прізвище «Пліва», а справжнє прізвище особи за паспортом — «Плєва»^[1]. Або прізвище спадкоємця в заповіті «Волосянко», а правильно — «Волосянка»^[2]. Інколи помилки допускаються не лише в прізвищі, а й в імені спадкоємця, наприк­лад, «Анна» замість «Ганна»^[3].

За наявності у тексті заповіту помилки у написанні прізвища, імені, по батькові спадкоємця нотаріус не може видати свідоцтво про право на спадщину у зв’язку із необхідністю встановлення факту, що має юридичне значення. А відтак ці відносини підпадають під юрисдикцію суду.

Аналіз розгляду судами справ про встановлення факту належності заповіту у зв’язку з допущеними помилками у написанні прізвища, імені, по батькові спадкоємця дає підстави для висновку про неоднакове застосування судами спадкового законодавства, а також положень Цивільного процесуального кодексу України (далі — ЦПК) при їх розгляді. Можна виокремити чотири групи таких справ.

Перша група. Справи, які суди розглядають за правилами позовного провадження та застосовують положення ст. 1256  Цивільного кодексу України (далі — ЦК) щодо тлумачення заповіту.

Так, Ульяновським районним судом Кіровоградської області розглядалася цивільна справа за позовом спадкоємця до Ульяновської нотаріальної контори про тлумачення правочину (заповіту). Позивач

Постанова Покровського районного суду Дніпропетровської області про відмову у притягненні до адміністративної відповідальності за неподання податкового розрахунку (ф. 1 ДФ) приватного нотаріуса у зв’язку з відсутністю події та складу злочину.
Справа № 3-599/2009 р.
ПОСТАНОВА
30 червня 2009 року
Суддя Покровського районного суду Дніпропетровської області Пустовар О. С. розглянувши матеріали адміністративної справи, які надійшли з Покровської міжрайонної державної податкової інспекції в Дніпропетровській області, про притягнення до адміністративної відповідальності Головко Марини Григорівни, 1978 р. н., приватний нотаріус, що мешкає в смт Покровське, вул. Леніна, 141 А/4 Покровського району Дніпропетровської області за ч. 1 ст. 163-4 Кодексу України про адміністративні правопорушення –
В С Т А Н О В И Л А:
17.06.2009 р. при перевірці головним держподатревізором – інспектором відділу оподаткування юридичних осіб Покровської МДПІ приватного нотаріуса Головко М. Г. було встановлено не подача податкового розрахунку (ф 1ДФ) сум доходу, нарахованого (сплаченого) на користь платників податку і сум утриманого з них податку за 1 квартал 2009 р. Термін подання 12.05.2009 р., чим було порушено п. 11.3 ст. 11, п. 12.5 ст. 12 ЗУ «Про податок з доходів фізичних осіб» № 889-ІV від 22.05.2002 року.
Головко М. Г. вину в скоєному правопорушника не визнала та пояснила, що ті дані, що необхідно вносити до форми 1 ДФ містять в собі нотаріальну таємницю, крім того ЗУ «Про податок з доходів фізичних осіб» не передбачено обов’язки нотаріуса подавати форму 1 ДФ.
Вислухавши пояснення правопорушника, дослідивши матеріали справи вважаю, що провадження по адміністративному матеріалу підлягає закриттю, відповідно до п.1 ст. 247 КУпАП, так як в діях Головко М. Г. відсутні подія та склад адміністративного правопорушення.
У зв’язку з вищенаведеним і 1керуючись п. 1 ст. 247 Кодексу України про адміністративні правопорушення –
П О С Т А Н О В И В:
Провадження по адміністративному матеріалу по ч.1 ст. 163-4 КУпАП у відношенні Головко Марини Григорівни закрити відповідно п. 1 ст. 247 КУпАП в зв’язку з відсутністю події та складу злочину.
Постанова може бути оскаржена протягом 10 днів з дня винесення постанови до апеляційного суду в Дніпропетровській області або через протест прокурора.
Суддя підпис О. С. Пустовар
Печатка: Покровський районний суд Дніпропетровської області. Україна, Герб України.

Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» з січня 2016 року нотаріусам надано ширші повноваження у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, ніж ті, які вони мали раніше.

Нотаріуси найкращим чином зарекомендували себе як державні реєстратори прав на нерухоме майно при вчиненні нотаріальних дій. Але до 2016 року ми не стикались із необхідністю реєструвати права на нерухоме майно, які виникають вперше, тобто на майно, що є новоствореним. До такого майна відносяться, зокрема, і квартири та/або приміщення у новобудовах. Задля оптимізації та зручності процесу роботи державного реєстратора із забудовниками та особами, які придбали у них квартири, законодавець передбачив певну процедуру подання документів забудовника та документів, пов’язаних із здійсненням і завершенням будівництва, прийняттям об’єкта в експлуатацію. Саме пакет документів забудовника на нерухоме майно, що ним створюється, входить в поняття «системна папка». Це поняття за своєю природою є зрозумілим особам, які розуміються на роботі комп’ютерів та операційних систем, проте для нас, нотаріусів, з першої миті воно було чимось новим та «не юридичним». За своєю комп’ютерною суттю системна папка є сховищем файлів, критичних для операційної системи. Ці документи відіграють ключову роль у функціонуванні програмної частини комп’ютера. Будь-яка їх зміна може спричинити крах системи і вихід з ладу програмної частини обладнання. Для нас, державних реєстраторів, системна папка документів забудовника також є певним сховищем, але не комп’ютерних файлів, а юридично значущих документів, які використовуються для подальшого вчинення дій, передбачених законом для державної реєстрації речових прав на нерухоме майно. Проте нам дещо легше, оскільки ми маємо і технічну, і юридичну можливість змінювати та/або доповнювати свою системну папку.

Отже, перейдемо до конкретики.

Законодавчо визначеного поняття «системна папка» немає в жодному нормативно-правому акті, якими ми керуємось у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно. Його нема ані в Законі України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», ані в Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженому постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 № 1127 (далі — Порядок), ані в «морально застарілому» Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затвердженому постановою Кабінету Міністрів України від 26.10.2011 № 1141. Його немає навіть в інструкції користувача Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Юридично цього поняття не існує. Проте під час своїх професійних дискусій та діалогів процес подання документів забудовником для подальшої державної реє­страції прав на новостворені об’єкти, місце зберігання цих документів, а також порядок роботи із ними державного реєстратора ми іменуємо коротко — «системна папка».

Створення та використання «системної папки» найчастіше необхідні нам, коли забудовник завершив процес будівництва нового житлового будинку та постає необхідність зареєструвати права на квартири та/або приміщення у ньому. Адже аби не вимагати один і той самий пакет документів щодо будівництва (реконструкції) житлового будинку в цілому при реєстрації кожного індивідуального окремо визначеного приміщення у ньому, такий пакет документів подається один раз, зберігається в загальному доступі для всіх державних реєстраторів в програмному забезпеченні Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Подання забудовником документів щодо будівництва/реконструкції передбачене пунктами 62 та 63 Порядку. При цьому безпосередньо процес подання документів описаний у п. 62 Порядку, проте використовувати «системну папку» зручно і під час роботи із документами, передбаченими п. 63 Порядку, тим більше, що п. 63 має посилання на п. 62.