Архивы

Чи потрібно обов’язково витребовувати від продавця новий технічний паспорт на нерухоме майно при посвідченні цивільно-правових угод?

Законодавство, що діє на цей час, не вимагає обов’язкового подання нотаріусу технічного паспорта на нерухоме майно у разі вчинення правочинів щодо відчуження цього майна. Але нотаріус, виконуючи вимоги ст. 5 Закону України «Про нотаріат», повинен сприяти громадянам, підприємствам, установам і організаціям у здійсненні їх прав та захисті законних інтересів, роз’яснювати права і обов’язки, попереджати про наслідки вчинюваних нотаріальних дій для того, щоб юридична необізнаність не могла їм зашкодити.
Отже, нотаріус повинен роз’яснити набувачу за договором відчуження нерухомого майна правові наслідки укладання договору відчуження у разі наявності самовільних прибудов, перебудов або перепланувань, а саме — зміст ст. 376 ЦК України, і повідомити, що наявність самовільного будівництва на території об’єкта, що набувається у власність, може привести до нікчемності правочину.
Водночас Закон України «Про нотаріат» (ст. 46) надає право нотаріусу витребовувати будь-які відомості та документи, які, на його погляд, можуть стосуватися нотаріальної дії, що вчинюється. В зв’язку з цим, якщо у нотаріуса є підстави вважати, що опис об’єкта нерухомого майна, що міститься в правовстановлювальному документі, не відповідає дійсності, то нотаріус вправі вимагати надання технічного паспорта на відчужуване нерухоме майно з актуальним описом об’єкта.
До того ж можна рекомендувати нотаріусам внести до тексту договору відчуження пункт про те, що сторони свідчать, що у відчужуваному об’єкті нерухомого майна перебудувань чи перепланувань або реконструкції не проводилося.

В договорі купівлі-продажу нежитлового приміщення містився пункт (якому надали сили попереднього договору) щодо земельної ділянки, на якій розташоване це приміщення, а сам основний договір купівлі-продажу земельної ділянки мав бути укладений після виділення її в окрему земельну ділянку, оскільки вона перебуває у спільній частковій власності. Ця умова не була виконана, і зараз сторони хочуть укласти договір купівлі-продажу частки у праві власності на цю земельну ділянку. Чи потрібно спочатку внести зміни у попередній договір?

Попереднім є договір, сторони якого зобов’язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором (ч. 1 ст. 635 ЦК України).
Згідно з ч. 3 ст. 635 ЦК України зобов’язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.
Отже, у Вашому випадку вносити зміни у попередній договір немає сенсу, оскільки він припинився в зв’язку з тим, що договір купівлі-продажу земельної ділянки не був укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором.

1.Чи можна не реєструвати перехід права власності на покупця при розстрочці платежу? Якщо так, то хто буде проводити реєстрацію права власності після розрахунку? 2. Якщо можна не реєструвати перехід права при розстрочці, то чи треба дотримуватися 5-денного терміну, щоб підготувати відмову в реєстрації права до виконання умов договору?

Можливість укладання договору купівлі-продажу з розстроченням платежу прямо передбачена ч. 2 ст. 692 ЦК України, а правові наслідки такого договору законодавець закріпив у ст. 694 цього ж Кодексу.
ЦК України також встановлено, що право власності за договором, що підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення. Але в ч. 4 ст. 334 ЦК України зазначено, що права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.
Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що державна реєстрація прав у результаті вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, об’єктом незавершеного будівництва проводиться нотаріусом, яким вчинено таку дію (ч. 5 ст. 3). В свою чергу ч. 9 ст. 15 цього ж Закону встановлює, що державна реєстрація прав, їх обтяжень у результаті вчинення нотаріальної дії (надання відмови в ній) проводиться одночасно з вчиненням такої дії.
Отже, Закон чітко регламентує порядок виникнення права власності за договорами, що підлягають нотаріальному посвідченню, а саме: договір нотаріально посвідчується нотаріусом, який одночасно реєструє право у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, а відповідно право власності у покупця на куплене, але не оплачене майно виникає одночасно з нотаріальним посвідченням та держреєстрацією.
Однак неправильно було б стверджувати, що право власності у цьому випадку не можна залишити за продавцем. Зокрема ст. 697 ЦК України прямо передбачена така можливість. В цьому разі нотаріус повинен посвідчити договір купівлі-продажу, а право власності буде зареєстроване державним реєстратором державної реєстраційної служби після виконання покупцем умов про оплату.
Що стосується другої частини питання, то тут треба зосередити Вашу увагу на тому, що заява про реєстрацію права власності на нерухоме майно подається власником (ч. 7 ст. 16 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», п. 25 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень). Отже, якщо покупець за договором купівлі-продажу з розстроченням платежу, умовами якого момент виникнення права власності відстрочений до повного розрахунку, одночасно з нотаріальним посвідченням договору подасть нотаріусу заяву про реєстрацію права власності, то нотаріус-реєстратор повинен винести рішення про відмову у державній реєстрації прав в порядку п. 3 ч. 1 ст. 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» в зв’язку з тим, що покупець не набув права власності на зазначене нерухоме майно, і положення ст. 22 вищезазначеного Закону на ці правові відношення не розповсюджуються.

В яких випадках нотаріус як державний реєстратор може вилучити обтяження (заборону) з ДРРПНМ?

Відповідь на це питання міститься у ч. 5 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Лише при вчиненні нотаріальних дій з нерухомим майном нотаріус має право діяти як державний реєстратор Державного реєстру прав. Отже, якщо договір, що став підставою для виникнення обтяження, припиняється домовленістю сторін, то нотаріус, який посвідчив договір про розірвання раніше укладеного договору, має право вилучити обтяження, яке припинилося в результаті вчинення відповідної нотаріальної дії.

Укладається договір купівлі-продажу квартири на суму понад 150000 гривень. Стороною договору з боку продавця виступають дві особи. Чи може покупець здійснити розрахунок за договором, сплативши всі кошти на рахунок одного з продавців (інший продавець дає письмову згоду)? Чи обов’язково відкривати рахунки всім продавцям?

Згідно зі ст. 540 ЦК України якщо у зобов’язанні беруть участь кілька кредиторів або кілька боржників, кожний із кредиторів має право вимагати виконання, а кожний із боржників повинен виконати обов’язок у рівній частці, якщо інше не встановлено договором або актами цивільного законодавства.
Отже, виконання зобов’язання шляхом перерахування всієї продажної вартості нерухомості одному з продавців може бути розцінене як неналежне виконання, оскільки зобов’язання з множинністю осіб за суттю виконання є частковим або дольовим. Це означає, що кожний боржник має обов’язок виконати зобов’язання тільки в певній частці і не несе відповідальність за невиконання зобов’язання іншими боржниками. Так само і кредитор має право вимагати виконання не всього зобов’язання в цілому, а тільки в певній частці.
Тому кожен продавець повинен відкрити рахунок, а покупець — сплатити вартість нерухомості кожному продавцю в частинах, встановлених договором купівлі-продажу.

Договір купівлі-продажу квартири. Продажна вартість — 149000 гривень, експертна — 300000 гривень. Чи не буде вважатися, що приховуються умови договору про продажну вартість майна?

У такому випадку не можна гарантовано стверджувати, що сторонами приховується умова правочину про продажну вартість майна, оскільки практиці відомі випадки оцінки об’єктів нерухомості вище ніж їх продажна вартість (як приклад можна навести вартість житлових будинків на селі), але якщо нотаріусу при спілкуванні зі сторонами правочину та підготовці до нотаріального посвідчення стане відомо про приховання реальних умов правочину, нотаріус не вправі посвідчувати такий договір. Але це суб’єктивний критерій, оскільки, керуючись принципом свободи договору, закріпленим у ст. 627 ЦК України, сторони визначають його умови на власний розсуд, і будь-який вплив на волю сторін може привести до нікчемності правочину.

Чи треба реєструвати у ДРРПНМ право спільної сумісної власності перед посвідченням договору про зміну режиму спільної сумісної власності на спільну часткову?

Враховуючи, що Порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України не містить вимоги здійснення перевірок заборон та арештів на нерухоме майно перед нотаріальним посвідченням договору про визначення ідеальних часток у спільній сумісній власності, та в зв’язку з тим, що при нотаріальному посвідченні такого договору не відбувається транзакцій з нерухомим майном, нотаріус вправі посвідчити відповідний договір, і лише після цього зареєструвати право спільної часткової власності на об’єкт нерухомого майна.

Поділ у спільній частковій власності. Хто реєструє — нотаріус чи реєстраційна служба?

Згідно з ч. 5 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація прав у результаті вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, об’єктом незавершеного будівництва проводиться нотаріусом, яким вчинено таку дію.
Статтею 19 цього ж Закону встановлено, що підставою для державної реєстрації прав та їх обтяжень поряд з іншими є договори, укладені у порядку, встановленому законом.
Договір про поділ нерухомого майна, що є у спільній частковій власності, укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню (ч. 3 ст. 367 ЦК України).
Отже, нотаріально посвідчений договір про поділ майна, що перебуває у спільній частковій власності, є самодостатнім правовстановлювальним документом, що підтверджує факт виникнення права власності на майно, яке утворилося внаслідок поділу, а відповідно і право власності на поділене майно має зареєструвати нотаріус, який посвідчив договір про поділ.
Єдиною проблемою при проведенні реєстраційних дій у цьому випадку може стати відсутність поштових адрес для новостворених об’єктів нерухомого майна (не в усіх регіонах України органи місцевого самоврядування виносять такі рішення перед поділом об’єктів).
Але, щоб не порушити приписи чинного законодавства, а саме ст. 3 вищезазначеного закону та ст. 46 Закону України «Про нотаріат», нотаріус має прийняти та зареєструвати заяву про реєстрацію права власності від сторін договору про поділ та зупинити її розгляд на 5 днів в зв’язку з ненаданням повного пакету документів, необхідних для державної реєстрації прав, в порядку ст. 22 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». У разі виконання сторонами вимоги нотаріуса-реєстратора у встановлений законом строк, нотаріус діє відповідно до вимог ст. 21 цього ж Закону.

Щодо експертної оцінки вартості рухомого майна (нові зміни до Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України). Чи потрібно брати таку оцінку при нотаріальному посвідченні договору про відступлення частки у статутному капіталі ТОВ?

Ні, не потрібно. Змістовна та обґрунтована відповідь на це питання надана Методичною радою нотаріусів Харківської області у листі від 04.09.2013 № 02-37/2066, текст якого розміщений на сторінках журналу МЕН № 5 (71), жовтень, 2013.

Щодо експертної оцінки вартості рухомого майна (нові зміни до Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України). Чи потрібно брати таку оцінку при нотаріальному посвідченні договору про відступлення частки у статутному капіталі ТОВ?