Архивы

ВІДПОВІДЬ НА ЗАПИТ ДПІ ПРО НАДАННЯ ПРИВАТНИМ НОТАРІУСОМ ІНФОРМАЦІЇ ЩОДО ПОСВІДЧЕНОГО НИМ ДОГОВОРУ КУПІВЛІПРОДАЖУ НЕРУХОМОГО МАЙНА

Начальнику Державної податкової інспекції у Київському районі м. Харкова Головного управління Міндоходів у Харківській області
вул. Чернишевська, 41, м. Харків, 61002
Приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу
Самощенко Олени Анатоліївни
в’їзд Пушкінський, буд. 7-А, кв. 58, м. Харків, 61024

15 березня 2015 року мною був отриманий лист ДПІ у Київському районі м. Харкова Головного управління Міндоходів у Харківській області № 18935/10/20-31-17 від 13.03.2015 про надання мною, приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Самощенко О.А. інформації щодо посвідченого мною договору купівлі-продажу нерухомого майна.

Відповідно до пп. 2 п. 1 ст. 20 Податкового кодексу України, контролюючі органи мають право отримувати безоплатно від платників податків у порядку, визначеному законодавством, довідки, копії документів, про отримані доходи, видатки платників податків та іншу інформацію, пов’язану з обчисленням та сплатою податків, зборів, платежів, про дотримання вимог законодавства, здійснення контролю за яким покладено на контролюючі органи у порядку та на підставах, визначених законом.

Згідно з постановою Кабінету Міністрів України від 27 грудня 2010 р. № 1245 «Про затвердження Порядку періодичного подання інформації органам державної податкової служби та отримання інформації зазначеними органами за письмовим запитом», із змінами і доповненнями, внесеними постановою Кабінету Міністрів України від 28 вересня 2011 р. № 1007, суб’єкти інформаційних відносин зобов’язані подавати інформацію, визначену у запиті органу державної податкової служби, та її документальне підтвердження протягом одного місяця з дня, що настає за днем надходження запиту (п. 14 вказаної постанови).

Стаття 265 ПКУ (у редакції Закону України від 28.12.2014 р. № 71-VIII), посилання на яку зазначене в листі від 13.03.2015 № 18935/10/20-31-17 як підстава для отримання інформації, визначає поняття складу податку на майно, тобто за своєю правовою сутністю є нормою — дефініцією.

Як визначено статтею 8 Закону України «Про нотаріат», нотаріуси зобов’язані зберігати нотаріальну таємницю — сукупність відомостей, отриманих під час вчинення нотаріальної дії або звернення до нотаріуса заінтересованої особи, в тому числі про особу, її майно, особисті майнові та немайнові права і обов’язки тощо. Довідки про суму нотаріально посвідчених договорів, які необхідні виключно для встановлення додержання законодавства з питань оподаткування, надаються нотаріусом протягом 10 робочих днів на обґрунтовану письмову вимогу органів доходів і зборів.

Набрання чинності нормою права, яка містить визначення правових категорій і понять, не може бути обґрунтуванням для звернення до нотаріуса із письмовим запитом про подання інформації в тому обсязі, який зазначений в листі від 13.03.2015 № 18935/10/20-31-17.

Згідно зі ст. 19 Конституції України, правовий порядок в Україні ґрунтується на засадах, відповідно до яких ніхто не може бути примушений робити те, що не передбачено законодавством. Органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов’язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Відповідно до підпункту 21.1.1 п. 21.1 ст. 21 Податкового кодексу України, постанови Кабінету Міністрів України від 21.05.2014 № 236 «Про Державну фіскальну службу України» ДФС у своїй діяльності керується Конституцією та законами України, указами Президента України та постановами Верховної Ради України, прийнятими відповідно до Конституції та законів України, актами Кабінету Міністрів України, іншими актами законодавства.

Також вважаю за необхідне зазначити, що статтею 8¹ Закону України «Про нотаріат», забороняється будь-яке втручання в діяльність нотаріуса, зокрема з метою перешкоджання виконанню ним своїх обов’язків або спонукання до вчинення ним неправомірних дій, у тому числі вимагання від нього відомостей, що становлять нотаріальну таємницю, і тягне за собою відповідальність відповідно до законодавства.

Тому, з урахуванням викладеного, з метою недопущення порушення конституційних прав громадян та порушення названих вимог Закону України «Про нотаріат», надати інформацію щодо посвідченого договору купівлі-продажу нерухомого майна не вбачається можливим.

Приватний нотаріус

Принесли документи по продажу нерухомості з електронних торгів. Скажіть будь- ласка, який порядок оформлення договору купівлі-продажу з електронних торгів. Скльки днів дається на оформлення цього договору?\ Дякую.

Яка валюта має зазначатись у попередньому договорі (чи в доларах еквівалентно гривні, чи навпаки, чи взагалі тільки в гривні)?

Згідно зі статтями 524, 533 ЦК України зобов’язання має бути виражене в грошовій одиниці України — гривні. Сторони можуть визначити грошовий еквівалент зобов’язання в іноземній валюті. Грошове зобов’язання має бути виконане в гривнях.

Якщо в зобов’язанні визначено грошовий еквівалент в іноземній валюті, сума, що підлягає сплаті в гривнях, визначається за офіційним курсом відповідної валюти на день платежу, якщо інший порядок її визначення не встановлено договором або законом чи іншим нормативно-правовим актом. Використання іноземної валюти, а також платіжних документів в іноземній валюті при здійсненні розрахунків на території України за зобов’язаннями допускається у випадках, порядку та на умовах, встановлених законом.

Чи може у договорі зазначатись що він припиняє силу такого-то числа?

Згідно з ч. 3 ст. 635 ЦК України зобов’язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладено протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна зі сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення. Отже, само по собі настання строку, обумовленого попереднім договором для укладання основного договору, припиняє його дію у разі, якщо жодна зі сторін не заявить про дійсність своїх намірів на укладання основного договору. Тому зазначати відповідну умову в попередньому договорі немає сенсу.

Чи потрібно при посвідченні попереднього договору вимагати згоди подружжя як з боку Продавця, так і з боку Покупця?

Оскільки, як зазначалося вище, укладання попереднього договору не приводить до виникнення, припинення або переходу прав на майно, то і надання згоди другого з подружжя на укладання саме попереднього договору не потрібно, бо згідно зі ст. 65 Сімейного кодексу України така згода вимагається на розпоряджання майном, що є об’єктом права спільної сумісної власності подружжя. У разі, коли за домовленістю сторін під час укладання попереднього договору покупцем вноситься сума авансу в рахунок майбутніх платежів за основним договором, і ці гроші є спільним майном подружжя, то згоду іншого з подружжя покупця вимагати потрібно. Але у цьому випадку більш правильним було б вимагати згоду на укладання основного договору, надання якої при укладанні договору купівлі-продажу повторно не вимагається.

Чи може посвідчуватись попередній договір без підтвердження права власності на нерухоме майно особи, яка буде здійснювати у подальшому продаж цього майна?

Попередній договір являє собою організаційну угоду, яка не впливає на правовий режим майна, яке буде предметом основного договору. У зв’язку з цим укладання попереднього договору щодо чужого майна, майбутнього або іншого майна, на яке сторона не володіє необхідним юридичним титулом, не призводить до його нікчемності. Навпаки, конструкція попереднього договору розрахована саме на такі випадки та сприяє швидкому входженню майна в цивільний правообіг.

Якщо припустити, що нотаріус при посвідченні попереднього договору повинен вимагати всі документи, які необхідні при укладанні основного договору, то тоді втрачається сенс попереднього договору. Адже на практиці необхідність укладання попередніх договорів і виникає у разі, якщо з якихось причин основний договір не може бути укладено у цей час (не оформлена спадщина, не одержані документи про право власності на новозбудоване майно тощо). Тобто, якщо нотаріусу надаються всі документи, необхідні для укладання основного договору, то логічно було б посвідчити не попередній, а основний договір.

За договором купівлі-продажу квартири на стороні продавця 4 особи (спільна часткова власність по 1/4), а покупець один. Сума договору більше 150000 гривень, але вартість частки кожного співвласника менше 150000 гривень. Чи потрібно проводити безготівковий розрахунок? Що має значення: сума договору чи сума розрахунку між сторонами — фізичними особами?

Якщо кожен співвласник буде продавати свою частку за окремим договором, то проводити безготівкові розрахунки за такими правочинами не обов’язково. Але якщо договір укладається всіма співвласниками, та сума цього договору перевищує 150000 гривень, то виконання умов ст. 1087 ЦК України обов’язкове. Отже, має значення сума договору, а не вартість кожної частки.

Що робити з Державним актом про право власності на земельну ділянку після посвідчення договору купівлі-продажу земельної ділянки: залишати у нотаріальній справі чи віддавати покупцеві з відміткою, проставленою відповідно до вимог постанови КМУ від 06.05.2009 № 439? Чи є державний акт додатком до договору в разі його залишення у справі? Дякую.

Постанова КМУ від 06.05.2009 № 439, яка встановила Порядок здійснення відмітки про перехід права власності на земельну ділянку, була затверджена на виконання п. 4 розділу II Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо документів, що посвідчують право на земельну ділянку, а також порядку поділу та об’єднання земельних ділянок», а вказаний пункт закону регламентував порядок проставлення відповідної відмітки згідно з вимогами ст. 126 Земельного кодексу України (в редакції, що діяла до 01.01.2013). До того ж вищезазначений Закон містив положення про те, що такий порядок проставлення відміток на державних актах діє лише до створення єдиної системи органів реєстрації прав на нерухоме майно та їх обмежень (п. 3 розділу ІІ Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо документів, що посвідчують право на земельну ділянку, а також порядку поділу та об’єднання земельних ділянок»).
Отже, оскільки на цей час в Україні створена єдина система органів реєстрації прав на нерухоме майно, а ст. 126 Земельного кодексу України викладена у новій редакції, згідно з якою право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», не можна вести мову про правильність дій нотаріуса, який проставляє відмітку на державному акті у разі посвідчення договору купівлі-продажу земельної ділянки та повертає акт покупцеві.
До речі, у ст. 19 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державний акт про право власності на земельну ділянку зазначений як самостійний правовстановлювальний документ, а не як додаток до нього.
Редакція ж ч. 3 ст. 132 Земельного кодексу України, яка залишилася в дії на цей час, вже не відповідає сьогоденним реаліям, тому сподіваємось, що законодавець в найближчий час узгодить цю норму з діючим законодавством.

Чи потрібно відкривати розділ на об’єкт, якщо сторони хочуть укласти тільки договір про порядок володіння і користування нерухомим майном?

Як відомо, актуальні дані щодо наявності/відсутності обтяжень та обмежень об’єкта нерухомого майна, що містяться у витязі з Державного реєстру прав, отриманому у порядку доступу нотаріусів, можуть мати місце лише у випадку наявності відкритого розділу у ДРРПНМ. Якщо Ви вважаєте, що наявність арештів, іпотек або заборон на нерухоме майно не є підставою для відмови у нотаріальному посвідченні такого договору (Порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України прямо не зобов’язує нотаріусів витребовувати цю інформацію), то дійсно, такі реєстраційні дії Ви можете і не проводити. Але все ж таки нотаріусу, який за законом зобов’язаний забезпечити безспірність правочину, не слід нехтувати правилом перевірки відсутності обмежень та/або обтяжень на нерухоме майно. А тому перед посвідченням такого договору все ж таки рекомендуємо відкрити розділ на об’єкт нерухомого майна у Державному реєстрі прав, і лише після цього посвідчувати відповідний правочин.

Якими є дії нотаріуса, коли земельний акт виданий на дві земельні ділянки (2 адреси, 2 кадастрових номери), а продавець продає одну земельну ділянку? Ставимо відмітку про продаж та залишаємо собі копію акта?

Так. Ви самі відповіли на своє питання. Саме такі дії приписує вчиняти нотаріусові п. 7 глави 7 розділу І Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України.