Науково-правовий висновок щодо проблематики державної реєстрації іпотек та іпотечних договорів

НАУКОВО-ПРАВОВИЙ ВИСНОВОК
ЩОДО ПРОБЛЕМАТИКИ
ДЕРЖАВНОЇ РЕЄСТРАЦІЇ ІПОТЕК
ТА ІПОТЕЧНИХ ДОГОВОРІВ
Вступ
Відгукуючись на заклик Вадима Хоруженко до обговорення проблеми державної реєстрації договору іпотеки, порушеної ним у своїй статті , хотілося би перш за все подякувати авторові не тільки за постановку цього важливого питання, а й за ґрунтовний аналіз законодавства й толерантне поводження з різними позиціями щодо цієї проблематики. На жаль, на сторінках юридичної преси не часто трапляються такі аналітичні праці зі злободенними проблемами й пропозиціями їх вирішення. Щодо сутності тих матерій, до яких удався автор, то можна цілком погодитися з тим, що українське законодавство надто суперечливо врегульовує різні аспекти державної реєстрації. Це й викликає ті питання, на які не завжди можна однозначно відповісти.
Утім, позиція науковця дещо вигідніша від позиції практика, бо надає змогу поміркувати й зіставити практичну площину з правовою доктриною, виявити недоліки та прогалини законодавства. Останнє дозволяє науковцеві довести такий стан суперечливості сучасного законодавства України, який переконливо свідчить про вади будь-якої пропозиції з боку науковців та фахівців. Адже всяка з них натикатиметься на заперечення, підтверджене посиланням на законодавство. Тобто останнє настільки неузгоджене, що навіть протилежні позиції віднайдуть у ньому коріння. І навпаки, наполегливі прагнення розв’язати «гордієв вузол» майже завжди приведе в глухий кут, оскільки наткнеться на законодавчу перепону. Звісно, що це стає вже національною проблемою, оскільки ці неузгодженості законодавства набувають такої гіпертрофованої форми, що правовий простір стає сірим, а становище людей у ньому можна позначити як невпевненість ані в чому. Це дозволяє тим чи іншим силам використати відповідні неузгодженості на свою користь, що тим вірогідніше за нашої судової системи.
На відміну від науковців, практичні працівники, хочуть вони того або не хочуть, — мають дійти однозначності в використанні приписів нормативно-правових актів. Їхня справа полягає в тому, щоб сприяти особам у реалізації своїх прав і здійсненні своїх обов’язків, чітко й однозначно використовуючи норму права. І тому в тій ситуації, яка склалася з нашим законодавством, їхнє становище завжди вразливе.
Тим не менш позиції фахівців та науковців сходяться — і ті, і другі доводять необхідність вирішення численних проблем і, як правило, це стає можливим лише шляхом унесення змін до законодавства. Залишається лише уповати на те, що наш законодавець віднайде час та механізми для того, щоб сприйняти потреби життя і доводи науки і внести до законів пропоновані зміни.
Проблематика державної реєстрації
Однією зі складних проблем, вирішити яку навряд чи можливо за сучасного стану законодавства, є державна реєстрація. Перш за все вона породжена невизначеністю законодавця в таких питаннях:
1) що має піддаватися державній реєстрації;
2) мета державної реєстрації;
3) наслідки державної реєстрації.
Тому не дивно, що в ситуації, коли законодавець не порозумівся з цими основоположними аспектами, без чого рухатися в законодавче поле неможливо, виникли численні неузгодженості нормативно-правових актів.
Зробимо й ми спробу проаналізувати витоки проблем для віднайдення шляхів їх вирішення.
I Що має піддаватися
державній реєстрації?
У нашому законодавстві ми не знайдемо однозначної відповіді на це питання з наступних причин. По-перше, ст. 182 ЦК встановлено вимогу про державну реєстрацію прав на нерухомість, а по-друге, про державну реєстрацію правочинів (ст. 210 ЦК). Здавалося б, що законодавець розмежував дві гілки державної реєстрації — правочинів і прав, до того ж, установлюючи різних реєстраторів та різні наслідки такої реєстрації. (Відомо, що правочини реєструють нотаріуси, а права на нерухомість, крім земельних ділянок, — БТІ).
Але це так лише на перший погляд, адже поглиблений аналіз тієї ж статті 182 ЦК та ще й зіставленої зі ст.1 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень», доводить дещо інше.
Зі ст. 182 ЦК слідує, що державній реєстрації мають піддаватися:
а) речові права на нерухоме майно,
б) їхні обмеження,
в) їх виникнення, перехід і припинення.
Останнє відбувається, як правило, на підставі правочинів, і тому слід вести мову про державну реєстрацію правочинів щодо нерухомості. Разом із тим про державну реєстрацію правочинів ідеться у ст. 210 ЦК. Тобто, складається враження, що державна реєстрація прав і правочинів — це зовсім різні дії. Однак тоді неясно те, що ж являтиме собою державна реєстрація виникнення, переходу та припинення речового права на нерухомість, як не правочин? Навряд чи хтось заперечуватиме, що договір купівлі-продажу буде підставою для виникнення у однієї особи (покупця) прав на нерухомість, а в іншої (продавця) — для припинення цього права. Відтак, що ж тоді буде реєструватися — право чи правочин?
На мій погляд, ст.182 ЦК обіймає своїм регулюванням і державну реєстрацію прав, і державну реєстрацію правочинів, адже право виникає на підставі правочину і в цьому й сенс, що державна реєстрація обидвох має бути нероздільною. До речі, про це свідчать і частини 2
та 3 цієї статті, в яких ідеться одночасно про державну реєстрацію прав і правочинів.
Водночас ст.1 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» розмежовує державну реєстрацію речових прав та їх обмежень і правочинів з нерухомістю. А в ст. 2 цього Закону під державною реєстрацією прав уже не розуміється державна реєстрація правочинів. Згадка про державну реєстрацію правочинів міститься ще в ст. 3 зазначеного Закону, а далі по тексту вона десь губиться і фактично регулювання цього Закону зводиться лише до державної реєстрації прав. Утім, для цього необхідним є надання реєстратору і правочину, за яким виникло речове право. Між тим, по смислу Закону, цей правочин існує сам по собі з відповідним оформленням і, можливо, державною реєстрацією. Останнє неоднозначно, але найбільш вірогідно.
У будь-якому разі саме з розмежування державної реєстрації прав та правочинів виходив Кабінет Міністрів України, яким видано постанову № 671 від 26.05.2004 про затвердження Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів . У цьому акті вже врегульовується лише державна реєстрація правочинів, а державна реєстрація прав власності на нерухоме майно, як і раніше, здійснюється на підставі однойменного Тимчасового положення (2002 р.)
Таким чином, державній реєстрації підлягають:
I. У статичному стані:
а) права:
– право власності на нерухомі речі;
– інші речові права на нерухомі речі (сервітути, суперфіцій, емфітевзис) ;
б) обмеження цих прав. (Однак якщо вести мову про обмеження права власності, то ними й виступатимуть ті ж самі сервітути, емфітевзис та суперфіцій, що вказуються в якості інших речових прав на нерухомі речі).
II. У динамічному стані:
а) виникнення та перехід прав (як правило, йдеться про правочини, але може стосуватися й актів органів державної влади, рішень суду);
б) припинення прав.
Привертає увагу те, що з іпотекою ясності не існує. Чи буде іпотека сама по собі обмеженням чи обтяженням права власності, чи цим обмеженням (обтяженням) буде заборона відчуження предмета іпотеки, якщо вона встановлюється? Чи являє собою іпотека речове право, яке підлягає державній реєстрації, чи ні, адже вона в ст. 395 ЦК серед речових прав не названа, хоча їх перелік не є вичерпним, і практично всі науковці схиляються до думки про її речовий характер? Тим не менш законодавець не став відносити іпотеку до речових прав. Тому чи має про неї заноситися запис до державного реєстру — не однозначно. У будь-якому разі сьогодні цього не робиться.
Візьмемо договір іпотеки. За статтями 1, 5, 18 Закону України «Про іпотеку» — це договір, предметом якого є нерухоме майно. Сутністю іпотеки є забезпечення виконання зобов’язання нерухомим майном, з якого в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов’язання іпотекодержатель може одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника. Отже, цей договір, безсумнівно, є обтяженням права власності боржника, а в випадку, якщо в договорі іпотеки міститься застереження про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом переходу права власності на нього, то це свідчить про таку умову договору, як зміна власника. І в тому, і в іншому разі, це підпадає під дію ст.182 ЦК, якою встановлюється необхідність державної реєстрації обмежень прав на нерухоме майно та їх перехід.
При цьому знов законодавець заплутує питання того, що ж має піддаватися державній реєстрації — право чи правочин?
За ст. 4 Закону «Про іпотеку» державній реєстрації піддаються обтяження нерухомого майна іпотекою. І це підпадає під розуміння ст.182 ЦК, в якій ідеться про державну реєстрацію прав. Отже, логічно припустити, що до державного реєстру прав на нерухомість мають заноситися відомості про таке обтяження права власності, як іпотека.
Натомість іпотека тут виникає на підставі договору. І тоді знов ми опиняємося на роздоріжжі: чи буде реєструватися договір (тобто правочин), чи право (обмеження права власності)? Тим більше, що далі в цій же статті записано буквально так: «У разі недотримання цієї умови (тобто, про державну реєстрацію) іпотечний договір є дійсним…»
За Тимчасовим порядком державної реєстрації іпотек цій реєстрації підлягають відомості про обтяження і зміну умов обтяження нерухомого майна іпотекою. А вносяться вони на підставі іпотечного договору чи рішення суду (п. 13 Тимчасового порядку державної реєстрації іпотек).
Слід констатувати, що і в цьому разі відсутня однозначність у тому, чи має піддаватися державній реєстрації правочин (договір іпотеки). Разом із тим стає ясним, що відомості про права на нерухоме майно не акумулюються в одному реєстрі (прав на нерухомість), а розсереджуються ще й далі — в окремий реєстр іпотек.
Якщо підсумувати, то виходить, що:
1) державній реєстрації піддаються права на нерухомість, їх обмеження та правочини з нерухомістю;
2) державну реєстрацію здійснюють:
– БТІ — прав на нерухомість у вигляді будинків, квартир тощо,
– державні органи по земельних ресурсах — права на землю,
– нотаріуси — іпотеки,
– нотаріуси — правочини;
3) для державної реєстрації як прав, так і їх обмежень надаються правочини, на підставі яких виникає, змінюється чи припиняється право на нерухомість чи його обмеження. Тобто правочини мають вирішальну роль як при державній реєстрації їх самих, так і при державній реєстрації прав на нерухомість;
4) законодавство України встановлює ступінчасту державну реєстрацію: спочатку правочинів, потім — прав на нерухомість або їх обмежень. Така ситуація виникає при укладенні договорів купівлі-продажу, міни, ренти нерухомості, довічного утримання тощо. Про це прямо зазначається в деяких статтях (наприклад, ст. 657, 731 ЦК), в інших же статтях такого позначення не міститься (наприклад, ст. 719 ЦК щодо договору дарування). Щодо договору іпотеки, то ст. 577 ЦК (так само, як і Закон «Про іпотеку» та Тимчасовий порядок державної реєстрації іпотек) прямо не зазначає про державну реєстрацію договору іпотеки, а встановлює правило про державну реєстрацію іпотеки. Остання ж є обтяженням права власності. Разом із тим іпотека виникає на підставі договору і тому ці правові категорії тісно пов’язані між собою.
Таким чином, виходить, що при укладенні договору іпотеки можливі чотири варіанти:
1) цей договір нотаріально посвідчується, дані про іпотеку вносяться до державного реєстру іпотек;
2) цей договір нотаріально посвідчується, відбувається його державна реєстрація та вносяться дані про іпотеку до державного реєстру іпотек;
3) цей договір нотаріально посвідчується, вносяться дані про іпотеку до державного реєстру іпотек та до державного реєстру прав на нерухоме майно, їх обмежень;
4) цей договір нотаріально посвідчується, відбувається його державна реєстрація, вносяться дані про іпотеку до державного реєстру іпотек та до державного реєстру прав на нерухоме майно, їх обмежень.
Як видно, з кожним наступним варіантом ускладнюється оформлення документації. Для відповіді на запитання: який з указаних варіантів слід обрати і який максимально забезпечує додержання нашого суперечливого законодавства? — слід звернутися до двох інших запитань, про які позначалося на початку цієї статті — це мета державної реєстрації та її наслідки.
II. Мета державної реєстрації
Метою державної реєстрації правочинів згідно з Тимчасовим порядком державної реєстрації правочинів є забезпечення реалізації фізичними і юридичними особами права на визнання державою правочинів, щодо яких передбачена державна реєстрація.
Метою державної реєстрації прав згідно з Законом «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» є офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обмежень, а згідно з Тимчасовим положенням про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно — забезпечення визнання та захисту цих прав, створення умов для функціонування ринку нерухомого майна, активізації інвестиційної діяльності.
Метою державної реєстрації іпотек згідно з Тимчасовим порядком державної реєстрації іпотек є реалізація переважного права іпотекодержателя у задоволенні вимог за рахунок предмета іпотеки перед іншими іпотекодержателями незареєстрованих або зареєстрованих пізніше прав чи вимог на предмет іпотеки; надання в інтересах фізичних чи юридичних осіб інформації про обтяження нерухомого майна іпотекою або про відсутність такого обтяження.
Як видно з цього порівняння, мета державної реєстрації всіх трьох правових категорій схожа. Нею є забезпечення реалізації суб’єктами своїх прав. Способи ж цього дещо відрізняються, оскільки державна реєстрація правочину є юридичним фактом, який породжує його виникнення, без чого цей правочин не існує (є не вчиненим, договір — не укладеним). Державна реєстрація прав необхідна для повноти інформації про об’єкт (нерухомість), його власників, обтяжень, обмежень тощо, без чого неможливо здійснення розпорядження цим об’єктом. Державна реєстрація іпотек сприяє задоволенню вимог іпотекодержателя шляхом встановлення для нього переваг перед іншими іпотекодержателями незареєстрованих або зареєстрованих пізніше прав чи вимог на предмет іпотеки.
Якщо мета всіх цих трьох правових категорій (державної реєстрації правочинів, прав та іпотек) майже ідентична, а різняться лише шляхи її реалізації, то можна стверджувати про відсутність сенсу в трьох окремих реєстрах. Достатньо було б одного, який би виконував всі необхідні функції.
III. Наслідки державної реєстрації
Державна реєстрація тягне за собою різні наслідки, а саме:
а) з державною реєстрацією правочинів з нерухомістю пов’язано вчинення самого правочину (укладення договору). Інакше кажучи, правочин з нерухомістю вважається укладеним з моменту його державної реєстрації. Немає державної реєстрації — немає правочину;
б) державна реєстрація прав таких наслідків не тягне. Згідно зі ст.2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» вона є офіційним визнанням і підтвердженням державою фактів виникнення, переходу або припинення речових прав на нерухоме майно та їхніх обмежень. Це означає, що з державною реєстрацією прав пов’язано не виникнення прав, а їхнє підтвердження, тобто вона має не правовстановлювальний, а правопідтверджуючий характер. Які з цього випливають практичні висновки? Виписка з державного реєстру не може вважатися правовстановлювальним документом. Ним є тільки правочин. Не можна визнавати цю виписку або запис в державному реєстрі прав недійсним, бо це є лише наслідком недійсності правочину, на підставі якого було внесено запис до державного реєстру.
Відсутність державної реєстрації права власності (чи іншого речового права) на майно не тягне за собою таких негативних наслідків, як при недодержанні вимог про державну реєстрацію правочину. Тобто якщо укладено договір з приводу нерухомості, його нотаріально посвідчено та здійснено державну реєстрацію, то цей договір породжує відповідні наслідки, на які він був спрямований (наприклад, набуття права власності). Внесення ж запису до державного реєстру прав не впливає на виникнення права власності, бо момент набуття права власності не залежить від державної реєстрації прав (як це не парадоксально).
Інша справа, коли власник намагатиметься продати річ, право на яку не зареєстроване. Тоді він вимушений буде спочатку зареєструвати право на неї, а потім уже вчинювати правочин по її відчуженню;
в) державна реєстрація іпотек так само не впливає на право іпотекодержателя. Останній в будь-якому разі може звернути стягнення на предмет іпотеки. При цьому договір іпотеки, якщо він нотаріально посвідчений, є укладеним та дійсним, адже згідно з ст.4 Закону «Про іпотеку» у разі недодержання умови про державну реєстрацію іпотеки іпотечний договір є дійсним, а укладеним він вважається тому, що згідно ст.638 ЦК договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Державна реєстрація іпотек не є умовою про форму договору, бо формою договору іпотеки є його нотаріальне посвідчення.
З цього слідує, що договір іпотеки укладено та він є дійсним з моменту його нотаріального посвідчення. З моментом же державної реєстрації іпотеки пов’язується виникнення у іпотекодержателя переважного права на задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки.
Щодо державної реєстрації договору іпотеки, то слід виходити з загального правила, що міститься у ст.210 ЦК: правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Регулювання державної реєстрації є публічним і не стосується приватноправових (тобто, договірних) відносин. Тому не можна домовитися про те, що правочин сторони бажали б зареєструвати. Воля сторін тут до уваги не береться, бо державна реєстрація ґрунтується на публічних засадах, які приписують жорстке правило: «можна робити тільки те, що визначено законом». Це якраз протилежний підхід у порівнянні з нотаріальним посвідченням, яке за бажанням сторін може здійснюватися для будь-якого договору.
Однак, крім ст.210 ЦК, про державну реєстрацію правочинів зазначається і в ч.1 ст.3 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень», де встановлюється, що правочини щодо нерухомого майна підлягають обов’язковій державній реєстрації. Іпотечний договір є саме таким правочином, тому в принципі можна беззастережно зробити висновок, до якого доходить В. Хоруженко у своїй статті, вказуючи про свою впевненість щодо необхідності піддавати державній реєстрації іпотечний договір.
У мене ж такої впевненості немає, адже зіставлення всього спектру законодавства не дає підстав для такого однозначного висновку. Тобто, якщо поводитись прямо, виходячи з того, що припис Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» є саме тим приписом, про який ідеться в ст.210 ЦК, то виходить, що всі правочини з нерухомістю підлягають державній реєстрації, а отже, і договір іпотеки. Якщо ж не висмикувати цей припис із Закону, а поглянути на регулювання питання державної реєстрації прав, обмежень, обтяжень та правочинів у комплексі, то однозначність висновку про тотальну державну реєстрацію всіх правочинів із нерухомістю і, зокрема, договору іпотеки, починає хитатися.
По-перше, у ст.3 вказаного Закону не просто встановлюється необхідність державної реєстрації всіх правочинів із нерухомістю, а зазначається, що це має здійснюватися в порядку, встановленому цим Законом. У цьому ж Законі такого порядку не встановлюється, бо він зводиться до регулювання тільки державної реєстрації прав.
По-друге, якби Закон «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» виконував функцію всебічного регулювання державної реєстрації прав, обмежень, обтяжень та правочинів, то саме в ньому мало б міститися все регулювання цього питання. На сьогодні ж діють підзаконні нормативно-правові акти (Тимчасовий порядок державної реєстрації правочинів, Тимчасовий порядок державної реєстрації іпотек, Тимчасове положення про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно), які детально регулюють усі ці види державної реєстрації, встановлюючи різних реєстраторів, різні вимоги до державної реєстрації та різні наслідки її здійснення. Закон же «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» навіть загальним чином не встановлює порядку державної реєстрації правочинів. Так само, як і Закон «Про іпотеку» не встановлює хоча б загальним чином вимог про державну реєстрацію договору іпотеки.
По-третє, якщо розглядати співвідношення вказаних законів (ЦК, Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та Закону України «Про іпотеку»), то спеціальним законом для регулювання укладення договору іпотеки буде останній Закон. Навпаки, якщо розглядати їх співвідношення по дії в часі, то слід віддати пріоритет Законові України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень», який набув чинності останнім. І навіть якщо це так, то ми знову повертаємося до того, що в ньому відсутнє регулювання питання про державну реєстрацію правочинів, і з його назви не слідує, що це має бути здійснено в ньому. Втім, у його ст.1 про це позначається.
На мій погляд, таке фрагментарне згадування в Законі України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» не свідчить про те, що ним установлюється принципово значуще для правочинів із нерухомістю правило про їх державну реєстрацію.
Аналітика й порівняльне тлумачення доводять, що український законодавець вельми туманно врегулював питання державної реєстрації і поставився до цього дуже суперечливо. Мені здається, що державну реєстрацію правочинів законодавець фактично ототожнює з державною реєстрацією прав, що доводять і редакція ст.182 ЦК, в якій про них ідеться загалом, і Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень», в якому так само законодавець про державну реєстрацію правочинів згадує лише в контексті державної реєстрації прав. Інакше важко пояснити те, чому він уже після набрання чинності ЦК не врегулював чітко і послідовно державну реєстрацію правочинів, відмежувавши її від державної реєстрації прав та державної реєстрації іпотек.
На підзаконному ж рівні державна реєстрація прав та іпотек врегулювані, по-перше, тимчасово, що випливає з назви відповідних положень, по-друге, до набрання чинності Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» (підзаконні акти прийняті в березні й травні). Можливо, зі всебічним та однозначним регулюванням у Законі всіх питань державної реєстрації прав, їх обмежень та обтяжень, правочинів та іпотек потреба в підзаконних актах зникла б або виникла б нагальна потреба у прийнятті нових підзаконних актах, які б гармонійно завершили регулювання всіх цих питань на засадах, встановлених Законом. Але, на жаль, Закон настільки недосконалий, а питання ведення державних реєстрів настільки спірні й не наближуються до вирішення, що міняти підзаконні нормативно-правові акти просто не було сенсу.
Така ситуація зберігається й дотепер, чому ми й маємо таке різношерсте регулювання державної реєстрації.
Натомість це витоки й аналітика. А чи завадить це укладенню договорів іпотеки або чи ставить їх під загрозу суперечливість підходів до необхідності їх державної реєстрації або навпаки?
На мій погляд, мету, яку визначено для державної реєстрації прав, іпотеки та договорів, абсолютно досягнуто тим, що піддається на сьогодні державній реєстрації сама іпотека. Існування цього реєстру цілком забезпечує функцію, яку виконує державна реєстрація. Підсилювати це ще державною реєстрацією самого договору іпотеки сенсу немає. Така ситуація зберігатиметься до реформування всієї системи державної реєстрації, яка має бути побудова уніфіковано із однозначним визначенням предмета державної реєстрації, її наслідків та самих реєстраторів.
Заключення
Таким чином, система державної реєстрації виникнення, зміни і припинення речових прав на нерухомість унаслідок своєї публічності є засобом забезпечення інтересів як окремих власників нерухомості, так і всього суспільства. Така система покликана створити особливу інформаційну мережу, що дозволить усім суб’єктам права отримувати єдині та достовірні дані про правовий режим того чи іншого об’єкта. Безумовно, що важливою є найповніша характеристика об’єкта — нерухомості, що включає не тільки його фізичні дані, а й права на нього, особливо третіх осіб.
Сучасний стан із державною реєстрацією в нашій країні є незадовільним, оскільки в нас:
– збереглася державна реєстрація прав;
– додалася державна реєстрація правочинів;
– не проводиться (хоча передбачена Законом) державна реєстрація обмежень прав на нерухомість, крім іпотек.
Позначені державні реєстрації здійснюються не в одному реєстрі, а окремо. Якщо подивитися на все це в цілому, то стає очевидним неприпустимість подібної плутанини в такому серйозному питанні.
В одному державному реєстрі має бути зосереджена інформація про нерухомість з її всебічною правовою характеристикою:
– прав на неї (власності чи іншого речового права),
– суб’єкта (ів) цього права,
– наявність обмежень у вигляді сервітутів, у тому числі прав членів сім’ї власника на квартиру або будинок,
– існування емфітевзису, суперфіцію,
– наявність обтяжень у вигляді іпотеки, заборон відчуження тощо.
Очевидно, що законодавче регулювання цього питання потребує змін із використанням досвіду такої системи, в якій права на нерухомість виникають, змінюються та припиняються тільки з моменту внесення запису до відповідного реєстру. Цей же запис має стосуватися саме прав на нерухомість, під якими слід розуміти їх статику (фіксацію наявності права в певних осіб) і динаміку (перехід цих прав до інших осіб зі внесенням даних про вчинення відповідних правочинів).

Доктор юридичних наук,
професор кафедри цивільного права № 1
Національної юридичної академії України ім. Я. Мудрого,
член-кореспондент Академії правових наук України Інна СПАСИБО-ФАТЄЄВА