НАУКОВО-ПРАВОВИЙ ВИСНОВОК ЩОДО ПРОБЛЕМ ВІДЧУЖЕННЯ НЕРУХОМОСТІ, ПОВ’ЯЗАНИХ З КАДАСТРОВИМИ НОМЕРАМИ ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК

НАУКОВО-ПРАВОВИЙ ВИСНОВОК
ЩОДО ПРОБЛЕМ ВІДЧУЖЕННЯ НЕРУХОМОСТІ, ПОВ’ЯЗАНИХ
З КАДАСТРОВИМИ НОМЕРАМИ
ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК
Прийняття змін до ст. 120 Земельного кодексу України (далі — ЗК України) та ст. 377 Цивільного кодексу України (далі — ЦК України) викликало у нотаріусів чимало питань, що обговорюються на форумах. Ознайомлення з матеріалами форумів свідчить не лише про гостру занепокоєність нотаріусів через внесені зміни (і небезпідставну), а й про намагання віднайти шлях вирішення тих проблем, які вони вбачають з цих редакцій статей. Позиції нотаріусів, як то часто буває, різні, майже протилежні. Але, не деталізуючи питання, порушені форумчанами, можна їх узагальнити наступним чином.
1. Щодо бачення кадастрового номера земельної ділянки в якості істотної умови договору. Відтак, відсутність кадастрового номера призводить до проблеми укладення або неукладення договору та наслідків, які це за собою тягне.
2. Чого саме стосуються вимоги про позначення в договорі кадастрового номера земельної ділянки: ділянок, які належать на праві власності, насамперед приватизованих, або всіх ділянок.
3. Що робити з тими договорами, які вже були укладені і зареєстровані?
4. Щодо зв’язку цього питання з набуттям права власності (користування або оренди) на земельну ділянку з моменту державної реєстрації відповідних прав.
Аналіз цих питань та аналіз відповідних норм ЗК і ЦК України дозволяє зробити такі висновки.
Насамперед слід звернути увагу на те, щó регулюють норми ст. 120 ЗК України та ст. 377 ЦК України. Сфера їх регулювання не безмежна, вони спрямовані на регулювання переходу права на земельну ділянку у разі набуття права на житловий будинок, будівлю або споруду, що розміщені на ній. Тобто законодавець цими статтями, по-перше, намагався комплексно врегулювати правову долю двох хоча й різних об’єктів, але тісно пов’язаних між собою; по-друге, унеможливити роз’єднання цих прав, тобто зробити так, щоб право на будинок не виникло в однієї особи, а на земельну ділянку — в іншої; по-третє, встановити пріоритет будинку (споруди або будівлі) над земельною ділянкою, адже, за ЦК та ЗК України, саме земельна ділянка слідує за будинком, а не навпаки; по-четверте, такий підхід запроваджує процес визначення земельних ділянок як об’єктів права шляхом (а) їх ідентифікації та (б) реєстрації прав на них.
Наведене вище є безперечно правильним та необхідним для цивільного обігу нерухомості, тобто вчинення з нею правочинів. Думаю, що заперечувати проти цього ніхто не насмілиться. Однак процес переходу до реалізації цих цілей створює низку проблем, оскільки цьому завадить як недосконалість законодавства, так і реалії в правозастосуванні, тобто в діяльності тих державних органів, які покликані виконувати закон.
Проблема полягає і в тому, щоб недоліки законодавства та огріхи в діяльності органів державної влади не відбивалися негативно на становищі власника, який хоче реалізувати своє право, що гарантується йому Конституцією України.
Отже, ми маємо не лише обирати такий шлях вирішення проблем, який цілком і повністю узгоджується з законодавством, а такий, що не заважатиме власнику земельної ділянки здійснювати своє право. Які ж це проблеми і чим вони викликані?
Віднині в договорі про відчуження будинку (будівлі, споруди) має позначатися кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв’язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду. І це є істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на ці об’єкти (крім багатоквартирних будинків). Таким чином:
1. ЗК і ЦК України вимагають обов’язкового позначення кадастрового номера земельної ділянки в договорі про відчуження будинку (будівлі, споруди), а не прав на цю земельну ділянку, не документи, які встановлюють право на неї (щодо прав власності або користування).
2. Земельна ділянка не є предметом договору купівлі-продажу (або іншого договору про відчуження) будинку (будівлі, споруди), якщо інше не позначено в договорі або предметом договору не є садиба.
3. Договір купівлі-продажу (або інший договір про відчуження) будинку (будівлі, споруди) жодним чином не впливає на зміну прав на земельну ділянку, на якій вони розташовані.
4. Цей договір являтиме собою правову підставу для переходу права власності на земельну ділянку до набувача будинку (будівлі, споруди).
5. Перехід права власності на земельну ділянку до набувача будинку (будівлі, споруди) здійснюється у встановленому земельним законодавством порядку. Між тим існування договору купівлі-продажу (або іншого договору про відчуження) будинку (будівлі, споруди) покликане забезпечити безпроблемність переходу права на земельну ділянку. Більше того, таке формулювання в ЦК України, яке міститься в ст. 377: «… право на яку переходить у зв’язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду…» свідчить про автоматичність переходу права на земельну ділянку.
6. Наведене вище дозволяє стверджувати й те, що законодавець у ЦК України ухилився від визначення, яке право на земельну ділянку та як воно переходить до набувача будинку (будівлі, споруди). ЗК України в частинах 1–4 ст. 120 це питання частково врегулював, указуючи, що переходить те право на земельну ділянку, яке мав власник будинку.
З цього слідує, що для договору купівлі-продажу (або іншого договору про відчуження) будинку (будівлі, споруди) не потрібно вирішувати питання про право на земельну ділянку, а вимагається лише позначення її кадастрового номера.
Таким регулюванням законодавець забезпечує слідування прав на земельну ділянку праву на будинок (будівлю, споруду). Не вдаючись до дискусії з приводу того, наскільки правильний цей підхід (адже практично у всіх правопорядках ситуація якраз протилежна: будинок слідує за земельною ділянкою), зосередимося на можливості або неможливості додержання вимоги про позначення кадастрового номера земельної ділянки в договорі про відчуження будинку (будівлі, споруди).
Якщо кадастровий номер земельній ділянці присвоєний, то й проблеми немає. Проблема виникає, коли кадастровий номер відсутній. Отже, кадастровий номер земельної ділянки особа мусить отримати. Це здійснюється згідно з Порядком присвоєння кадастрових номерів земельним ділянкам для ведення Державного реєстру земель, затвердженому наказом Державного комітету України із земельних ресурсів від 15.02.2010 р. № 168 (далі — Порядок). Зокрема в п. 5.1 Порядку встановлюється, що формування кадастрових номерів земельних ділянок, які на момент набрання чинності цим наказом надані у власність (користування) та не мають кадастрових номерів, здійснюється територіальними органами Держкомзему.
Отже, кадастровий номер присвоюється тій земельній ділянці, право на яку вже має особа. Це може бути як право власності, так і інше право.
Слід розглянути ті права, на яких власник будинку (будівлі, споруди) користується земельною ділянкою. Варіантів кілька: 1) право власності, набуте внаслідок приватизації земельної ділянки або на інших правових підставах; 2) право оренди; 3) суперфіцій як право на чуже майно (зустрічається в Україні вкрай рідко); 4) право користування, що йменувалося так за радянських часів за чинним на той час законодавством, тобто без визначення сучасних підстав для цього.
Відтак, якщо особа має одне з названих перших трьох прав на земельну ділянку, набутих нею у встановленому порядку, але при цьому земельна ділянка не має кадастрового номера, то отримати цей номер буде не важко. Якщо ж особа володіє земельною ділянкою без документів на неї, то їй слід спочатку визначитися з тим, яка підстава (одна з двох нині існуючих: право власності або оренди) її задовольнить.
Отже, шлях до отримання кадастрового номера земельної ділянки для осіб, які не приватизували свої ділянки або не уклали на них договір оренди, лежить лише через оформлення відповідних прав на них, що передбачені сучасним законодавством. При цьому правомірність їх прав на земельну ділянку ніхто не оскаржує і не вимагає їх переоформлення в примусовому порядку. Проте реалізація свого права на розпорядження земельною ділянкою (шляхом її переходу до набувача будинку, який на ній розташований) можлива лише за умов отримання кадастрового номера на неї, чому передує (а вірніше, що здійснюється разом) оформлення прав на цю ділянку.
Слід звернути увагу й на таку досить поширену хибну думку серед населення і нотаріусів: якщо право оренди або право власності на земельну ділянку не оформлено, то закон не містить норми, яка б забороняла суб’єкту її відчужувати (навіть у разі відчуження будинку, що розташований на ній).
Це твердження не є правильним, оскільки хоча закон справді не містить заборони на таке відчуження, але встановлює правила, яких слід дотримуватися. І ці правила містять припис щодо обов’язкового отримання кадастрових номерів на земельні ділянки. Тобто кадастровий номер присвоюється тільки тим земельним ділянкам, право на які (власності або оренди) має особа.
Отже, говорити про те, що цим порушується конституційне право громадянина на власність, немає жодних підстав, оскільки є право і є порядок його реалізації. Для реалізації свого права особа-власник має дотримуватися встановленого законом порядку. Це звичайне правило, яким слід керуватися в будь-яких відносинах. (Наприклад, якщо власник земельної ділянки бажає побудувати на ній будинок, він мусить отримати всі необхідні дозволи і не може заявляти, що це порушує його конституційне право. Таких прикладів чимало. Більше того, чимало інших випадків, коли власник не поставлений в умови необхідності додержуватися певного порядку, хіба що це стосується різноманітних об’єктів побутового призначення, користування та розпорядження якими детально не піддане жорсткій регламентації).
Згідно з п. 5.2 Порядку для формування та присвоєння кадастрового номера земельній ділянці, яка на момент набрання чинності цим наказом надана у власність (користування) та не має кадастрового номера, власник (користувач) такої земельної ділянки або уповноважена ним особа подає до територіального органу Держкомзему за місцем знаходження земельної ділянки заяву про присвоєння кадастрового номера земельній ділянці.
До заяви додаються: копія документа, що посвідчує особу; копія ідентифікаційного номера у Єдиному державному реєстрі фізичних осіб — для фізичної особи, коду в Єдиному державному реєстрі підприємств та організацій України — для юридичної особи; копія документа, що посвідчує право на земельну ділянку.
Отже, варіантів, окрім як необхідність спочатку визначитися зі своїм правом на земельну ділянку, на сьогодні не існує.
Неправильною є думка про те, що кадастровий номер та розмір земельної ділянки має бути вказаний лише в тому договорі відчуження будівель, які знаходяться на приватизованих земельних ділянках. Адже, по-перше, це може бути не лише право власності на земельну ділянку, а й право оренди. По-друге, збереження прав на земельну ділянку, які мав власник будинку за радянських часів (тобто ділянка не приватизована і не орендована), при відчуженні будинку не допустимо. Думка, що в цих випадках можна посвідчувати договори про відчуження будинку (будівлі, споруди) без кадастрового номера із позначенням на це в тексті договору, є абсолютно неправильною. Уникнення проблеми не призведе до її вирішення. Навпаки, таке ставлення призведе до виникнення нових проблем. Тому краще усвідомити, що в законодавстві запроваджено новий порядок переходу прав на нерухомість разом із земельними ділянками, право на які також переходить до набувача. Тому доведеться оформляти на неї право відповідно до сучасного законодавства.
Нині покладено початок наведенню порядку в питаннях ідентифікації земельних ділянок, хоча реалізація процесу в житті, як указувалось, не безпроблемна. Але ці проблеми слід вирішувати не шляхом обходу закону, а шляхом вдосконалення законодавства та діяльності відповідних органів. Можлива і така ситуація. Якщо накопичиться критична маса випадків, які свідчать про неможливість для громадян здійснити своє право власності через невиконання не за їх виною вимог про надання кадастрового номера земельній ділянці (внаслідок технічної неможливості це зробити або з інших причин), то слід вносити зміни до законодавства.
Але наразі запропонований саме такий порядок, і він полягає у зверненні осіб за кадастровим номером земельної ділянки з наданням відповідних документів; присвоєнні цього номера з моменту відкриття Поземельної книги; видачі витягу з державного реєстру (а не довідок) про присвоєння кадастрового номера земельній ділянці.
При намаганні порушити порядок відчуження будинку (будівлі, споруди), не вказавши в договорі кадастрового номера земельної ділянки, для сторін або нотаріуса, що посвідчив такий договір, настають наслідки, передбачені законом, а саме: такий договір, виходячи з ч. 1 ст. 638 ЦК України, не може вважатися укладеним, оскільки в ньому відсутня одна з істотних умов, названих в якості такої законом.
Наступне питання, яке турбує нотаріусів: що робити з тими договорами, які вже були укладені і зареєстровані. Відповідаючи на нього слід, по-перше, керуватися загальним правилом про дію закону в часі, по-друге, виходити з вимог чинного законодавства.
Правило про дію закону в часі поширює дію закону на майбутнє з моменту набрання ним чинності. Тобто не піддається сумніву те, що укладені до цього моменту договори з нерухомістю (посвідчені та зареєстровані) є дійсними. Вони є документами, що встановлюють право. Однак нині їх недостатньо для посвідчення договору про відчуження нерухомості. Тепер додатково слід потурбуватися про присвоєння земельній ділянці кадастрового номера, про що йшлося вище.
З’ясуємо, який зв’язок цього питання з набуттям права власності (користування або оренди) на земельну ділянку. Згідно зі ст. 125 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Слід акцентувати увагу на тому, що йдеться про реєстрацію прав на земельну ділянку, а не договорів. Таким чином, особа, яка набула право на земельну ділянку відповідно до вимог закону, тобто зареєструвала його в реєстрі, але її земельній ділянці не присвоєний кадастровий номер, має його присвоїти. Особа ж, яка набувала права на земельну ділянку за радянських часів і не приватизувала її, при відчуженні будинку звертається за отриманням кадастрового номера на підставі тих документів, які в неї є на підтвердження правомірності володіння та користування земельною ділянкою, і одночасно вирішує питання про набуття того права, яке вона обере з двох можливих за чинним законодавством: власності або оренди.
Жодні варіанти щодо встановлення факту правомірності володіння майном (тобто земельною ділянкою) або факт набуття права власності тут запроваджуватися не можуть.
Доктор юридичних наук,
професор кафедри цивільного права № 1
Національної юридичної академії України
імені Ярослава Мудрого, член-кореспондент
Академії правових наук України І. В. Спасибо-Фатєєва